Высокий ключ с нами очевидно надолго, красный банк уже закладывает >18% по вкладам на 3 года.
Если кто недосчитал финмодель и собирался это делать на выходных, поздравляю, у вас будет выходной ибо всё равно в корзину.
С замиранием сердца ждем 13.09

UPD.
И точно всё в корзину было.👋

Ставки рефинансирования с 92 по 96 гг.
...Для тех кому 18-20% это выше уже некуда, и кто видел чёрно-белое ТВ только в музее.
Спокойной ночи.

С 18-20% ключём в финансах, в отличие финмодели математики уже не будет. Будет сплошная волатильность (метания из горячего в холодный): в темпах и планах продаж, в цене материалов и работ, в невозможности спрогнозировать поступления по ПФ, рекламных бюджетах и непредвиденных.
Поэтому длинные проекты будут проигрывать. Если свои риски ещё можно как-то просчитать, то упавшего поставщика, генподрядчика или сворачивание части целевой аудитории не спрогнозируешь и не уловишь.

Выживут и выиграют лишь самые быстрые и те, кто сможет делить пироги на сектора с ясным обозримым близким вводом и раскрытием эскроу.

Корпоративный карго-культ.

Бесит, когда молодые коллеги косплеят старших, не понимая ни сути, ни уместности, ни последствий. Вместо того чтобы по телефону или в личной переписке сообщить, что расчётом занимается Сидоров и ответ будет через два дня, приходит стандартное: «материал передан глав.спецу, ждите». При этом ответ "не в курсе, чаще всего допустим". Забавно, но они думают, что этот ответ остановит от выяснений: кто он такой "глав.спец" и когда будет результат. Сам формат общения не позволит этого, придется либо игнорировать, либо увиливать, а это уже наказуемо. В итоге подставят и себя, и Сидорова, а в запущенных случаях и при низкой культурной планке спрашивающего — ещё и своего руководителя.

Ну, окей, старшие придумали эти шаманские танцы с бубном для ОЧНЫХ ОБЩИХ совещаний — чтобы прикрыть ... спину, отсидеться и решить всё потом с глазу на глаз, быстро и без бюрократии. Но зачем переносить это в очный или телефонный разговор тет-а-тет, где требуется конкретика? Вопрос риторический.

Красивые пустые фразы для спрашивающего это маркер: с таким человеком общаться бесполезно, он либо не владеет ситуацией, либо везде такой же «профессионал».

📈 На выходных, слушая обзор по недвижимости, поймал себя на мысли, рост цен на квартиры перед открытием метро — как акции перед дивидендами. На ожиданиях за 1-3 года цены взлетают, а в день открытия — сюрприз, всё на месте или даже чуть коррекция вниз.

И это не только про метро. Ожидания работают и тут:

🚉 Скоростные магистрали, линии МЦД, речные остановки — следим за "синичками-трамвайчиками".

🏰 Огромные ТЦ, бизнес-парки, развлекательные комплексы — взвинчивают цены вокруг, но после открытия эйфория быстро улетучивается.

🏬 И самое интересное (привет, КРТ!): перевод земель из промзоны в жилую или офисную. Жилой квартал среди заводов сегодня — гениальное решение для сдачи жилья в офисном районе завтра.

P.S.
🚇 Вспомнил, как лет 5-6 назад слышал от китайских метростроителей как город зарабатывает на росте цен земли благодаря прокладке метро и железных дорог. Теперь вопрос "Зачем тянуть ветку в картофельные поля?!" уже не кажется таким странным. Строить рельсы в чистом поле — не ошибка, а хитрый инвестиционный план по повышению доходов города.

То о чём Сергей писал нам в маркетинговом исследовании для подготовки ТЗ на ЖК ещё 5 лет назад, начало доходить и до ЛОМов

...По итогам опроса жильцов ...4) На модных детских площадках (веревочная конструкция, необычная горка) были в основном жители других домов. Сами жители комплекса гуляли на обычных: песочница, скамейки, где для детей установлен более привычный формат игровых зон. Экзотические площадки быстро приедаются и дети ходят играть на классические детские площадки...

P.S. А ещё в усушечных трещинах (которые по ГОСТУ допускаются до 8 мм для бревен) прекрасно застревают детские пальцы и портится одежда - личный опыт.

... не надо думать, что застройщик все решения сметой измеряет. В отличие от профильных специалистов он видит всю картину от прав на ЗУ до претензий жильцов. Моё сугубо личное мнение, что в обязательную практику продуктолога, конструктора, архитектора и инженера по сетям нужно включать стажировку в отделе продаж и в группе передаче ключей, это будет действительно ценное образование. К тому же, продавать себя и результат своего труда для навык полезный во все времена.

Французские балконы. Эконом вариант.
Интересно, как изменения в техплане и бти проводили?

Чего нет в ГПЗУ

При покупке участка (ЗУ) очень дотошно изучаются ГПЗУ (если уже есть, если нет: то ПЗЗ):
-ТЭП,
- ограничения,
- обременения,
...
в 57.3 ГрадК аж 20 разделов. И на эту тему есть гора литературы и обзоров.
Но никто не делится как искать и где читать то, чего в ГПЗУ НЕТ! А на ценность участка влияет, и иногда фатальным образом:
1. Изменения охранных зон в связи с реконструкцией сетей.
2. Частные (установленные судом или по договору) сервитуты.
3. Изношенные сети и ограниченно-работоспособные сооружения в зоне влияния будущего строительства.
4. Загрязнения требующие рекультивации.
5. "Клады" бывших собственников (цистерны с отработкой, снятые с учёта бомбоубежища, заглушённые коллекторы, фундаменты снесённых зданий)
6. СЗЗ в процессе их установления и от снесённых источников.
7. Археологические "находки"
8 . Экологические ограничения.

Несколько примеров позже.

Пример 1. Хрестоматийный (потому что про ЛЭП)

Строящийся ЖК в старых границах Москвы. Государственная экспертиза. ВЛ по примерно по границе участка.

Посадка квартальная, почти урбан-блоки, сделана таким образом, чтобы сделать двор побольше, а все гостевые машиноместа снаружи.

За 2,5 года стройки (после ПЗЭ но до РнС), 2 решётчатые металлические опоры ЛЭП сетевая организация успевает "отреконструировать", а говоря простым языком демонтировать старые, и почти на их месте поставить новые.
Ключевое это "ПОЧТИ". Т.к. старые бетонные фундаменты не извлекают, а делают новые из свай квадратного сечения. РЯДОМ со старыми. По проекту реконструкции техзона не менялась. По факту на 40см ушла вглубь участка. И учитывая нулевые допуски на посадку благоустройства, после обновления геоподосновы, с десяток машиномест выпадал из проекта, делая невозможным получение разрешения на ввод.

Проблему удалось решить только благодаря опыту проектирования ВЛ. Старая техзона на ГПЗУ отсчитывалась от центральной оси ЛЭП + расстояние траверсы.
От застройщика сделали новую геоподоснову, с обоснованием фактического положения ПРОВОДОВ. Иначе говоря, две разнонаправленные небрежности компенсировали друг друга, и если бы старая техзона была бы сделана идеально, застройщику пришлось бы тратить несколько десятков миллионов для размещения гостевых машиномест в подземном паркинге.

Пример №2: Застройщик приобрёл участок с ГПЗУ и выгодными ТЭП. Среди ограничений — безнапорный канализационный коллектор. Архитектурно бюро посадило высотное здание, которое не заходит в техническую зону.

Но для ПД приглашается другая организация, с опытом в высотном строительстве, которая дает контур зоны влияния высотки ≈ 40 метров. А в приватной беседе с представителями балансодержателя выясняется, что коллектор, построенный в 60-х годах, находится в неудовлетворительном состоянии и не может эксплуатироваться при новом строительстве. Стоимость выноса полмиллиарда рублей, рентабельность проекта под большим вопросом.

Пример 3.
Сервитут.

ГПЗУ "чистый", без сетей и СЗЗ, точечная застройка, ВРИ - гостиница, застройщик честно планирует построить именно гостиницу. Но есть нюансы и "прошлое". Из-за микроскопических размеров участка строить необходимо почти вплотную к соседнему зданию (ГПЗУ такую посадку разрешает). Здание рядом - со встроенной ТП, которая обслуживает несколько зданий. Ворота ТП смотрят прямо на участок нового собственника, в боковую стену воображаемого здания. Прежние владельцы установили контакт с балансодержателем ТП настолько тесно, что те успели сходить в суд, который обязал установить сервитут. Который стараниями балансодержателя стал публичным.
В целом ситуация технически решаемая как максимум организацией доступа на замену трансов в ТП через галерею внутри первого этажа здания. Ценник решения как и потери ликвидности первого этажа оценить сложно, но речь явно идет о десятках миллионов.
Справедливости ради нужно сказать, что есть более изящное решение - разместить новую ТП в паркинге нового здания, с последующим переключением мощности и отключением старой. Но для этого нужно согласие балансодержателя.

Пример 4.
"Подземное наследие"

На месте нового строительства практически всегда "внезапно" обнаруживаются бетонные конструкции, и что-то новое сказать здесь почти невозможно.
Но бывают экзотические случаи.

Стройка в бывшей промзоне, грунтовые воды близко (≈3 метра), но безнапорные - некритично, котлован неглубокий, грунт малопроницаемый (супесь с глинистыми включениями).
Гидрогеологи рассчитали поступление, можно справиться поверхностным водоотливом (если совсем просто и на бытовом языке, то по контуру дна котлована делается желоб-траншея, для сбора воды и из неё выкачивается лишняя грунтовая вода).
Застройщик перестраховывается и ставит систему водопонижения (это как дачные скважины-колонки колонки, которые постоянно электронасосом выкачивают грунтовую воду вокруг котлована, чтобы внутри него было посуше).
Система работает примерно по верхней границе расчётного поступления воды, выжидают какой-то срок, котлован начинают рыть, но по пьезоскважинам уровень воды не падает на нужную величину, ни через 2 недели, ни через месяц.
По мере рытья выяснилось - что помимо остатков фундаментов от строений присутствовал очень старый бетонный коллектор, который в силу его возраста был дырявым, как самая настоящая дренажная труба, а так как уходил он вглубь соседней промки и понять его длину очень проблематично, то по всей видимости собирал "дренаж" он в котлован вполне эффективно, поднимая водопоступление раза в 3 выше предельной проектной мощности системы водопонижения.
Техническое решение проблемы вполне себе тривиальное - шпунт ларсена, дорого, но не драматически.
Принципиально то, что предугадать такую проблему было невозможно.

Увидев проект изменений к 945ППМ, многие ошиблись, когда возмутились и высказались, что город хочет сократить машины и парковки - Это как раз наоборот.

Магия цифры 257 м/м на 1000 жителей завтра, против 350 сегодня, кроется в том как считается эта тысяча и какие ещё есть коэффициенты в формуле!

Будет немного душно, но без этого никак.
Следите за руками:
350 м/м на 1000 - это из СП42 (иначе говоря СНиП, и он для всей РФ) и число жителей в нём определяется по количеству квадратных метров внутри квартир - жилой площади (40м² на 1 жителя бизнес-класса ). - так считаем сейчас.

257 м/м на 1000 - это уже из будущего изменения 945ППМ (Постановление Правительства Москвы), а вот число жителей определяется в нем определяется из 2152ППМ по 50м² на 1 жителя, но внимание! не внутри квартиры, а по обмеру стен здания снаружи.

И, как нетрудно догадаться, в зависимости от этажности, количества коридоров и архитектурных излишеств, могут получиться совсем разные численности жителей для одного и того же здания по разным документам. К примеру сейчас на башню 32 этажа надо 120 м/м, а по новой методике надо будет уже 155.

Плюсы нового ППМ для застройщика и города в том, что будут снижены требования к числу гостевых машиномест, которые чаще всего становятся причиной социальной напряжённости, т.к. используются не гостями, а как раз таки жителями как постоянные.
Город постепенно убирает бесплатные места и принуждает покупать постоянные индивидуальные парковочные места.
Поэтому инвест-идея паркинг в аренду приобретает всё большую актуальность.

P.S. Позже напишу какие застройщики будут в более выгодных условиях с новыми подходами.

🔗 Подписаться на канал
🔗 Больше формул по этой теме в дзене

Известия, а за ними Ведомости и КотлованЪ нагнетают паники на размере просроченной задолженности. Умышленно, или правда в цифры не умеют - загадка. Зато умеют в манипулятивную инфорграфику (подробнее в комментариях).
Что видим если смотреть в таблицу центробанка на оф.сайте: просрочка выросла в абсолюте - факт. Она и не могла не вырости при росте общей суммы задолженности на почти 20%.
А вот если посмотреть не на абсолютную величину, а на долю в сумме задолженности, то картина скучная и будничная. Меньше половины процента. Это при том, что доля просрочки в сентябре жирных 18, 19 и 20 гг была в 2-2,5 раза больше чем сегодня.
Крах рынка недвижимости опять откладывается.

Коллеги потратили время и собрали в одну папку авторские каналы по строительству и сделали удобную ссылку на неё, которая автоматом добавляет единую папку, чтобы потом их не искать по всем входящим и отключать уведомления поодиночке.
С некоторыми авторами я взаимодействую лично, это эксперты в своей области и создают уникальный контент от первоисточника, полезные и интересные статьи о том:

⁃ Как вести строительный бизнес, получать прибыль, платить налоги и работать в белую
⁃ Как получить совет и взаимопомощь от главных инженеров, сметчиков, проектировщиков и ПТО
⁃ Как Организовать цифровизацию строительства
⁃ Как достичь зрелости проектной команды
⁃ Как сформировать стоимость строительства

Уже мало кто сомневается в том, что сегодня телеграм-каналы стали важнее печатных официальных изданий. Чего только стоят публикации в личных ТГ от представителей власти и "инсайды" важных ещё не опубликованных документов. Например, про 28 метров, про машиноместа и др., после которых, на новые рельсы вставали проекты и финансирование.
А на собеседованиях, одним из самых показательных для меня, является ответ кандидата на вопрос "Какие каналы читаешь/подписан в телеге?"

Жмите на ссылку и добавляйте себе папку – https://www.group-telegram.com/addlist/7ChlhJZhTg8xZjVi