Как там по офисам?

#третийадмин смотрит как офисная Москва прошла этот год. На вводе офисного-идеального оказались мастер девелоперы офисной Москвы - MR, Hutton, Stone в ака классе А и Пионер со своим Останкино. Но общей температуры этот объем не изменит, ибо спрос на офисы как вода в песок. Голодный рынок готов проглатывать все, что хорошо и плохо лежит. Как факт, говорит и строит офисноую Москву святая троица на продажу, и Галс, у которого хватает кредитного плеча делать офисы в аренду - сейчас этот продукт, как диковинный зверь, хотя наш админ помнит еще те времена, когда аренда была единственно возможным офисным форматом. Но, не будем ностальгировать.

На текущем рынке сообщающийся сосуд спроса и ставки показал к концу года мощный разбег - вакансия пробила свой очередной потолок и скукожилась до 5%, ставка, которая по идее должна реагировать на общий фон без спешки, разогналась до 45 тыс. р за кв м в год, по оценке уважаемой Зиминой из NF +27-36% на топ локации. Шакалы консультанты продолжают качать рынок на дефицит. И мы не можем с ними не согласиться, если еще год назад мы видели мамкиного инвестора в офисной кабале, то сейчас на них приходится только треть. Остальной объем забирает конечник, ибо нет более ничего на рынке, и не факт, что при текущем ключе и разогнанном себесе сможет появиться в ближайшей перспективе. Загибаем пальцы по жирным метрам:
- ушла с рынка Slava
- ушел Moscow Towers
- ушел елдак Галса в Сити под WB и Dubinin’Sky на карандаше у газетных товарищей

По нарезке ситуация аналогичная - продано почти все со сроком ввода до 2025. Поэтому остается открытым вопрос - а что вообще есть свободного в офисной Москве?

КРТ - ключевой инструмент по реализации проектов и получению ТЭПов в городе. Сейчас можно наблюдать как готовятся проекты путем анализа ОООшек, которые появляются под ООО КРТ. Эти ОООшки, сразу закреплены за девелоперами. Например:

1. "Сила парк" - Сезар - "3-й Силикатный, 1 к 1";
2. "РМ-1" - Самолет - "Мосфильмовская, 74-78";
3. "Бореалис Девелопмент" - Капитал - "Фестивальная, 4А" и "Лавочкина 19"
4. "Несо Девелопмент" - Капитал - Южный порт;
5. "СЗ КРТ Волоколамское" - ПИК - "Волоколамское, 32";
6. "СЗ "Бакунинская" - Галс - "Бакунинская, 77 стр. 3"*
7. "СЗ "Ростокино-Русанова" - Родина - "Сельскохозяйственная, 4" и "Русанова, 2-6";

Суть схемы как так происходит такова:

Этап 1. Создание проектной компании. ООО «КРТ» совместно с ООО «Рога и копыта» создают новое юридическое лицо — ООО «СЗ «Район КРТ» (SPV). Эта проектная компания будет заниматься непосредственно реализацией проекта комплексного развития территории. Учредителями SPV выступают ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта», которые вкладывают начальный капитал в уставный фонд компании.

Этап 2. Заключение корпоративного договора. Участники ООО «СЗ «Район КРТ» (ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта») заключают корпоративный договор. Этот договор регулирует внутренние отношения между участниками проектной компании, такие как управление компанией, распределение прибыли, порядок голосования и другие важные аспекты. Корпоративный договор также служит основой для дальнейших решений, связанных с реализацией проекта.

Этап 3: Заключение опционного договора. В соответствии с опционным договором, ООО «КРТ» предоставляет ООО «Рога и копыта» право приобрести долю в размере 51% уставного капитала ООО «СЗ «Район КРТ» посредством безотзывной оферты. Опционный договор предусматривает определенные условия и сроки, когда и при каких обстоятельствах ООО «Рога и копыта» может воспользоваться своим правом на покупку доли.

Этап 4: Реализация мероприятий по комплексному развитию территории. После заключения корпоративного и опционного договоров, а также после получения необходимых разрешений и прав, ООО «СЗ «Район КРТ» начинает реализацию мероприятий по комплексному развитию территории нежилой застройки города Москвы.

Этап 5: Продажа доли ООО «КРТ». После завершения определенных этапов проекта и выполнения условий опционного договора, ООО «КРТ» продает свою долю в размере 51% в ООО «СЗ «Район КРТ» в пользу ООО «Рога и копыта». Это завершает процесс выхода ООО «КРТ» из проекта и передачу контроля над проектной компанией инвестору.

По такой схеме все больше и больше будет появляться проектов в городе.

Итоги 2К24

Коротко подведём итоги года по самым интересным, по мнению редакции, постам за 2024 год.

Год открывали текстом про проблему управления новыми домами. Требования к тому что проектируется и строится постоянно растут, а вот уровень вовлеченности и способности управляющих компаний застряли где-то в районе управления панельным домом. Об этом в тексте - "Вы не готовы!".

В начале года развернулся нешуточный махач между "заклятыми партнерами" - банками и девелоперами на тему комиссий за льготную ипотеку, поэтому выпускали два текста про суть конфликта "Банки в очередной раз трахнули девелоперов" и разбором событий - "Банковские псы начали сдавать назад".

Степень влияния банкстеров на девелоперский бизнес стала неприлично высокой, что пришлось разобрать это в тексте "Надо уже признаться". Ребята в банках зарабатывают на каждом этапе девелоперского цикла, а также регулируют ключевые показатели проекта, там просто становится не пернуть. По итогам 2024 года можно констатировать один понятный факт: "девелопер сегодня - это подрядчик банка по реализации земельных активов". Инструмент - проектное финансирование, оказался прикормкой-ловушкой для девелоперов, которая скорее всего, не поможет при реальных проблемах, об этом в тексте "А нафига козе баян?".

Если банки нагнули девелоперов "сверху" и с позиции силы, то наших, уважаемых девелоперов нагибают еще всякие партнеры "снизу" - про них рассказываем в двух постах "Присосавшиеся" часть 1 и часть 2.

Девелоперам надо держать фокус не только по работе с подрядчиками, но и на всех видах недвижимости, которые они реализуют, а то раньше к коммерции или местам МПТ все относились как сопутствующим продуктам, без какого либо фокуса. Об этом подробно в тексте "Суп продукты".

В Москве окончательно и бесповоротно запретили апартаменты в 2024 году, рано или поздно данный тренд дойдёт и до других регионов. О всех тонкостях апартов в тексте "Ап арт аменты".

Было очевидно, что рынок начнёт падать ещё весной. Хотя, это было не все очевидно, судя по тому за какие бабки и какие площадки покупались. Поэтому мы написали шпаргалку почему не выполняется план продаж, и сразу предложили самый популярный инструмент, чтобы качать эту историю - рассрочку. А то последнее время девелоперы расслабились и ехали на льготной ипотеке, сделав ставку на ставку.

Строительство - это результат работы всех: федеральных и региональных властей, девелоперов, архитекторов. Сейчас из-за роста цен правила игры поменялись, об этом мы подсвечивали в 4 публикациях: "Из кармана в карман", "Архитектурные гайки", "Эконом закончился" и "Архитектурные излишества". Сюда же можно записать разбор темы "размер - важен" или почему не будет квартир меньше 28 кв. м.

Критикуешь - предлагай, поэтому написали 10 предложений, как надо спасать стройотрасль. А её именно надо спасать, потому что уровень пофигизма у менеджмента девелоперских компаний - высоковат, об этом с тексте про "Синдром Урбаха-Вите".

Прогнозы на будущий год - тут и тут. И главный из них - цены будут расти. А вот на рынке земли или проектов может случиться "Сезон распродаж".

С доверием и репутацией на рынке как было херовато, так и остается. Факторов, что что-то улучшится в 2025 году - особо нет.

От лица редакции канала всех подписчиков поздравляю с наступающим 2025 годом. Надеемся, что этот год будет успешным для всех вас!

Заметили любопытное изменение в структуре владения Глоракс – основатель компании Андрей Биржин уменьшил долю на 30%. Поговаривают, что в компанию заходит серьезный инвестор. Не исключено, что он уже давно присматривается к девелоперу и обладает внушительным GR ресурсом. Отчасти, этим может объясняться активное набивание Глораксом портфеля в самых разных регионах нашей необъятной. Удивляет и то, с какой скоростью девелопер получает разрешения на свои проекты.

По рынку также ходят слухи, что Глоракс в 2024 активно искал финансовых инвесторов среди крупных банков. Возможно, в капитал компании также зашел синий или зеленый банк. В любом случае, дела у Глоракс идут весьма неплохо. Девелопера явно поддерживают влиятельные покровители, пока другие компании могут пойти ко дну.