Даешь метро сегодня_1
Рияд до сегодняшнего дня был крайне автомобильным городом. На общественном транспорте совершалось всего 2% перемещений. И вот вроде бы настал тот самый момент. Одна из крупнейших мировых строек, полностью автоматизированное, 6 линий, 85 станций. Сегодня должны открыть первые три. Но.... на то мы и сторонние наблюдатели, чтобы поглядеть, "как все начиналось".
/Не с нуля. На самом деле городское метро - не первый проект в этом жанре. В 2012 году была запущена система метро в Университете Принцессы Нуры Бинт Абдулрахман. И вполне себе работает. 11 км надземных путей, 4 маршрута - 2 по кампусу и 2 связывают учебную зону с жилой. Самое интересное, что от начала строительства до запуска прошло всего 3 года.
/Фальстарт в 2009 году. Проект городского метро начался давно) Тогда было заявлено, что началось строительство 36 станций на двух линиях - широтной и меридиональной. В начале 2010 года планировалось объявить тендер на дизайн и генподряд по двум линиям. Среди претендентов была местные компании, японская Hitachi, малазийская Scomi и немецкий Siemens. Закончить обе ветки планировали в 2017 году. Но дело не пошло.
/Потом решили составить План. Комплексный и про общественный транспорт в целом для города. Составляли недолго и в апреле 2012 года уже утвердили. Вот там появились все 6 веток метро, всякие перехватывающие парковки, выделенки для автобусов и все, что положено иметь передовому городу.
/6 веток сразу. В 2013 году город решил "гулять так гулять" и отыграл новый тендер - уже на 6 линий сразу. Торговали каждую линию по отдельности. Выбрали в итоге 3 консорциума, одному дали 2 линии, второму - 1 линию, третьему - три линии. Параллельно крупнейшие станции раздали архитектурным бюро (уровня Zaha Hadid ) и начали выкуп земли. Планировали пустить метро в 2018 году.
/Над и под землей. Метро в Рияде комбинированное. Часть линий и станций подземные, часть - на столбах. Но в любом случае масштабы это огромные, так что для некоторых подрядчиков - это чуть ли не крупнейшие проекты.
/3 класса вагонов. Заявлено, что будет "первый класс" - с золотыми креслами. Это для мужчин. Второй класс - для семей. И третий - "single class" (без понятия, что это значит, но предположу, что это аналог женских вагонов как в Японии)
/Годы тендеров. Начиная с 2013 года разные куски этой мозаики проходили тендерные процедуры. В 2013 отыграли еще и проектное управление, в 2015 - билетную систему и контроль за доступом в метро, 2016 - обустройство станций на двух ветках. 2018 - управление 5 ветками (этот контракт на 12 лет, так что к 2030 году придется все заново начинать). В 2018-2019 в город начали привозить вагончики. Тогда же начались первые тестовые пуски.
/Сначала задержка на год. В 2016 году впервые было озвучено, что, видимо, пуск будет не в 2018, как планировалось изначально, а в 2019. И постепенно срок переполз туда и в СМИ и в официальных речах. Но даже в 2017 еще все было почти в графике - начали продавать права на рекламу на станциях, начали привозить поезда. 57% всей стройки уже было закончено. В 2018 году начали тестировать уже систему в действии и вроде как 75% проекта было завершено.
/А потом еще на год. В 2019 году стало понятно, что не успеют (хотя к декабрю 90% было завершено). Тогда возникла идея двух пусковых комплексов - 3+3 линии. Первый планировали в начале 2020, а всю систему целиком - к концу 2020. Но и на этом процесс "сдвижки справа не закончился....", зато начали вылезать некрасивые детали.
Продолжение следует...
#транспорт
Рияд до сегодняшнего дня был крайне автомобильным городом. На общественном транспорте совершалось всего 2% перемещений. И вот вроде бы настал тот самый момент. Одна из крупнейших мировых строек, полностью автоматизированное, 6 линий, 85 станций. Сегодня должны открыть первые три. Но.... на то мы и сторонние наблюдатели, чтобы поглядеть, "как все начиналось".
/Не с нуля. На самом деле городское метро - не первый проект в этом жанре. В 2012 году была запущена система метро в Университете Принцессы Нуры Бинт Абдулрахман. И вполне себе работает. 11 км надземных путей, 4 маршрута - 2 по кампусу и 2 связывают учебную зону с жилой. Самое интересное, что от начала строительства до запуска прошло всего 3 года.
/Фальстарт в 2009 году. Проект городского метро начался давно) Тогда было заявлено, что началось строительство 36 станций на двух линиях - широтной и меридиональной. В начале 2010 года планировалось объявить тендер на дизайн и генподряд по двум линиям. Среди претендентов была местные компании, японская Hitachi, малазийская Scomi и немецкий Siemens. Закончить обе ветки планировали в 2017 году. Но дело не пошло.
/Потом решили составить План. Комплексный и про общественный транспорт в целом для города. Составляли недолго и в апреле 2012 года уже утвердили. Вот там появились все 6 веток метро, всякие перехватывающие парковки, выделенки для автобусов и все, что положено иметь передовому городу.
/6 веток сразу. В 2013 году город решил "гулять так гулять" и отыграл новый тендер - уже на 6 линий сразу. Торговали каждую линию по отдельности. Выбрали в итоге 3 консорциума, одному дали 2 линии, второму - 1 линию, третьему - три линии. Параллельно крупнейшие станции раздали архитектурным бюро (уровня Zaha Hadid ) и начали выкуп земли. Планировали пустить метро в 2018 году.
/Над и под землей. Метро в Рияде комбинированное. Часть линий и станций подземные, часть - на столбах. Но в любом случае масштабы это огромные, так что для некоторых подрядчиков - это чуть ли не крупнейшие проекты.
/3 класса вагонов. Заявлено, что будет "первый класс" - с золотыми креслами. Это для мужчин. Второй класс - для семей. И третий - "single class" (без понятия, что это значит, но предположу, что это аналог женских вагонов как в Японии)
/Годы тендеров. Начиная с 2013 года разные куски этой мозаики проходили тендерные процедуры. В 2013 отыграли еще и проектное управление, в 2015 - билетную систему и контроль за доступом в метро, 2016 - обустройство станций на двух ветках. 2018 - управление 5 ветками (этот контракт на 12 лет, так что к 2030 году придется все заново начинать). В 2018-2019 в город начали привозить вагончики. Тогда же начались первые тестовые пуски.
/Сначала задержка на год. В 2016 году впервые было озвучено, что, видимо, пуск будет не в 2018, как планировалось изначально, а в 2019. И постепенно срок переполз туда и в СМИ и в официальных речах. Но даже в 2017 еще все было почти в графике - начали продавать права на рекламу на станциях, начали привозить поезда. 57% всей стройки уже было закончено. В 2018 году начали тестировать уже систему в действии и вроде как 75% проекта было завершено.
/А потом еще на год. В 2019 году стало понятно, что не успеют (хотя к декабрю 90% было завершено). Тогда возникла идея двух пусковых комплексов - 3+3 линии. Первый планировали в начале 2020, а всю систему целиком - к концу 2020. Но и на этом процесс "сдвижки справа не закончился....", зато начали вылезать некрасивые детали.
Продолжение следует...
#транспорт
Даешь метро сегодня_2
Часть 1 - тут.
В общем, оказалось, что вчера (27/11) было открытие на уровне короля. А пассажиров начнут катать с воскресенья. Ну, посмотрим)
/Скандалы королевского масштаба. В апреле 2021 года Bloomberg вышел с большой статьей про неоплаченные счета, которые висят на Рияде, а иностранные подрядчики ждут оплаты. Выяснилось, что проблемы начались давно и в 2020 году дошли до уровня дипломатических переговоров. Основной причиной задержек стал чихающий рынок нефти - основной источник платежей. Впервые штормить начало в 2014-2015 годах, а потом начался ковид и рынок снова начало трясти. В итоге к началу 2021 года международные подрядчики ждали оплаты счетов на миллиарды долларов.
/Не оплатишь - не поедешь. В начале 2021 просто вышли новости - ждите к осени этого года. Ни объяснений, ни оправданий (хотя бы формальных). В конце 2021 года заявлено о готовности 92%, при этом 90% было официально достигнуто в декабре 2019 года). В общем 1% за год)) И традиционно - перенесли на первый квартал 2022 года. А там уже и конец 2022 года забрезжил (напомню - первоначальный срок сдачи - 2018), тем более, что только к осени заказчик вроде как закрыл свои долги перед подрядчиками. Видимо, полтора года ребята не сильно были настроены доделывать свои куски без оплаченных счетов. В конце 2023 все спокойненько перенесли на конец 2024.
/Суперсложная структура подрядчиков. Не знаю, существует ли единая блок-схема, как это все выглядит в плане действующих лиц, но со стороны это кажется невероятным нагромождением участников. У каждой линии есть "генподрядчик", который реализует проект. Вот - например линию 3 курирует итальянская Webuild со своими подрядчиками. Линии 4-6 строятся другими подрядчиками (например, испанской FCC). А еще есть отдельные ребята про подвижной состав, всякие технические штуки и т.д. Основная часть всех товарищей описана тут. Смею предположить, что частично проблемы с задержками пусков лежат тут - в монструозной системе и желании запустить все и сразу.
/Нефть и метро. Основной приток денег в королевскую казну случается от продажи нефтепродуктов, начало стройки в 2013 году - результат высоких цен на нефть и низкой доходности иностранных инвестиций. В себя стало вкладывать выгоднее, что страна и сделала. Шатание на рынке энергоносителей зеркально отражается на платежеспособности государства. Собственно проблемы неплатежей (и остановки строительства) в 2020-2021 - из той же оперы.
/Что в итоге? Хотя первые тестовые пуски начались еще в 2018 году, метро так и не запущено до сих пор. Запуск сдвинули на 6 лет. Последние пару лет пустые вагоны просто катались по городу в режиме "тестирования" (скажу из личных ощущений - выглядит это супер странно и расточительно). В результате всех этих усилий сейчас в наличии 176 км автоматизированных путей, 85 станций. Теперь вроде обещают запустить 1 декабря 3 линии и 15 декабря остальные три.
В общем, наличие у вас денег, даже больших денег, даже очень больших (но нефтяных) денег на некий проект - это еще не гарантия успеха. С другой стороны, кажется, у подхода "пуск всей системы сразу" есть и плюсы - когда запускаешь по одной ветке в пару лет, эффект не такой большой. Осталось посмотреть, пересядут ли горожане из автомобилей в вагоны метро))
#транспорт
Часть 1 - тут.
В общем, оказалось, что вчера (27/11) было открытие на уровне короля. А пассажиров начнут катать с воскресенья. Ну, посмотрим)
/Скандалы королевского масштаба. В апреле 2021 года Bloomberg вышел с большой статьей про неоплаченные счета, которые висят на Рияде, а иностранные подрядчики ждут оплаты. Выяснилось, что проблемы начались давно и в 2020 году дошли до уровня дипломатических переговоров. Основной причиной задержек стал чихающий рынок нефти - основной источник платежей. Впервые штормить начало в 2014-2015 годах, а потом начался ковид и рынок снова начало трясти. В итоге к началу 2021 года международные подрядчики ждали оплаты счетов на миллиарды долларов.
/Не оплатишь - не поедешь. В начале 2021 просто вышли новости - ждите к осени этого года. Ни объяснений, ни оправданий (хотя бы формальных). В конце 2021 года заявлено о готовности 92%, при этом 90% было официально достигнуто в декабре 2019 года). В общем 1% за год)) И традиционно - перенесли на первый квартал 2022 года. А там уже и конец 2022 года забрезжил (напомню - первоначальный срок сдачи - 2018), тем более, что только к осени заказчик вроде как закрыл свои долги перед подрядчиками. Видимо, полтора года ребята не сильно были настроены доделывать свои куски без оплаченных счетов. В конце 2023 все спокойненько перенесли на конец 2024.
/Суперсложная структура подрядчиков. Не знаю, существует ли единая блок-схема, как это все выглядит в плане действующих лиц, но со стороны это кажется невероятным нагромождением участников. У каждой линии есть "генподрядчик", который реализует проект. Вот - например линию 3 курирует итальянская Webuild со своими подрядчиками. Линии 4-6 строятся другими подрядчиками (например, испанской FCC). А еще есть отдельные ребята про подвижной состав, всякие технические штуки и т.д. Основная часть всех товарищей описана тут. Смею предположить, что частично проблемы с задержками пусков лежат тут - в монструозной системе и желании запустить все и сразу.
/Нефть и метро. Основной приток денег в королевскую казну случается от продажи нефтепродуктов, начало стройки в 2013 году - результат высоких цен на нефть и низкой доходности иностранных инвестиций. В себя стало вкладывать выгоднее, что страна и сделала. Шатание на рынке энергоносителей зеркально отражается на платежеспособности государства. Собственно проблемы неплатежей (и остановки строительства) в 2020-2021 - из той же оперы.
/Что в итоге? Хотя первые тестовые пуски начались еще в 2018 году, метро так и не запущено до сих пор. Запуск сдвинули на 6 лет. Последние пару лет пустые вагоны просто катались по городу в режиме "тестирования" (скажу из личных ощущений - выглядит это супер странно и расточительно). В результате всех этих усилий сейчас в наличии 176 км автоматизированных путей, 85 станций. Теперь вроде обещают запустить 1 декабря 3 линии и 15 декабря остальные три.
В общем, наличие у вас денег, даже больших денег, даже очень больших (но нефтяных) денег на некий проект - это еще не гарантия успеха. С другой стороны, кажется, у подхода "пуск всей системы сразу" есть и плюсы - когда запускаешь по одной ветке в пару лет, эффект не такой большой. Осталось посмотреть, пересядут ли горожане из автомобилей в вагоны метро))
#транспорт
Отрицательная собственность
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
Девелоперы против зеленой диктатуры Торонто
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье
Морковка под крылом самолета
Сегодня расскажу один из ярких эпизодов в мировой истории строительства аэропортов. Картинка выше - аэропорт Нарита возле Токио. В 2022 году он входил в 10-ку самых загруженных по грузоперевозкам в мире, в стране - он второй по всем показателям. А вот процесс его создания - сериал про деньги, сопротивление, снова деньги и снова сопротивление.
/Нужен новый аэропорт. Решение о строительстве приняли в 1962 году. В 1966 остановились на Нарите - там были куски государственной земли (40% нужной территории) и вроде как не очень "сильные" фермеры. Выкупать предстояло 670 га у 325 домохозяйств. Первую очередь планировали открыть в 1971 году, а вторую в 1973.
/Горячие 60-е. Социальный фон для строительства аэропорта поверх обжитых земель был ну очень горячим. К 1962 году уже 4 года шла борьба против строительства дамбы Shimotake. И там был полный набор - массовые протесты, аресты, изъятия и т.д. Почти сразу после объявления финальной локации аэропорта жители прилегающих территорий сформировали "Общество по борьбе". Действовало оно весьма успешно, активно тормозя процесс строительства и расширения аэропорта. Несколько раз дело доходило до стычек с полицией и смертельных исходов, товарищи ложились под бульдозеры, ломали оборудование, перекрывали дороги, ну, и далее по списку.
/Настоящих буйных мало. Хотя шуму и эффекта было много, производили их далеко не все "потерпевшие". Сразу после объявления о планах по строительству, правительство предложило более чем щедрую компенсацию (она была в 4-5 раз выше рыночной стоимости земли), постройки компенсировали как новые, все защитные мероприятия проводились за бюджетный счет и т.д.) В итоге через полгода после начала 80% жителей уже были не против уехать. Но оставалось еще 20% самых идейных, которые владели последними 10% нужной земли.
/То березка то осинка. Внутри местных жителей начался раскол. "Согласившиеся" с аэропортом часто не хотели продолжать фермерскую жизнь и ждали открытия Нариты, чтобы устроиться туда на работу. "Несогласные" были сильно недовольны своими бывшими соратниками по борьбе. А чтобы власти не смогли быстро охмурить оставшихся, товарищи провели процесс "размытия собственности". КАЖДОЕ дерево с кусочком земли было продано кому-то (чаще всего из оппозиционных партий), количество собственников на оставшихся землях выросло в разы. На 33 крупных участках возникло 1300 собственников.
/6 лет борьбы. Одной рукой власти строили аэропорт, другой сносили, изымали, арестовывали местных жителей и примкнувших к ним активистов. О выкупе речи уже не шло, так как действия местных превратились в откровенно враждебные (вплоть до порчи строительной техники, кражи оборудования для взлеток и т.д.). В итоге 20 мая 1978 года первая очередь была открыта хотя и работала с перебоями. Местные постоянно мешали работе, пускали воздушные шары, создавали дымовые завесы и т.д. С 1978 по 2019 год акции против аэропорта происходили в среднем раз в месяц. Тщательные досмотры на входе в аэропорт были прекращены лишь в 2015 году.
/Извинения от премьера. Подход власти к вопросу развития аэропорта начал меняться в 1990-е. Апогеем стало публичное извинение премьер-министра страны за "неверные методы и подходы" к общению с местными жителями.
/Спят усталые фермеры и самолеты. В отличие от главного конкурента - аэропорта Ханеды - Нарита не принимает и не отправляет рейсы с полуночи до 6 утра. Ибо ночью все должны спать. Изначально лавочка закрывалась вообще в 23:00, но местные вроде отступили и согласились на лишний час шума. Кстати, два терминала из трех тоже работают не круглые сутки, а до 11 вечера.
/Что в итоге? В аэропорте до сих пор всего две ВПП. Хотя третья была запроектирована, но перспектив пока мало. 3 га в периметра аэропорта так и не выкуплены (это их нужно объезжать на картинке выше). Создан музей, посвященный истории создания аэропорта.
P.S. в итоге практика строить аэропорты на насыпных территориях в море выглядит не такой уж бессмысленной.
#инфраструктура
Сегодня расскажу один из ярких эпизодов в мировой истории строительства аэропортов. Картинка выше - аэропорт Нарита возле Токио. В 2022 году он входил в 10-ку самых загруженных по грузоперевозкам в мире, в стране - он второй по всем показателям. А вот процесс его создания - сериал про деньги, сопротивление, снова деньги и снова сопротивление.
/Нужен новый аэропорт. Решение о строительстве приняли в 1962 году. В 1966 остановились на Нарите - там были куски государственной земли (40% нужной территории) и вроде как не очень "сильные" фермеры. Выкупать предстояло 670 га у 325 домохозяйств. Первую очередь планировали открыть в 1971 году, а вторую в 1973.
/Горячие 60-е. Социальный фон для строительства аэропорта поверх обжитых земель был ну очень горячим. К 1962 году уже 4 года шла борьба против строительства дамбы Shimotake. И там был полный набор - массовые протесты, аресты, изъятия и т.д. Почти сразу после объявления финальной локации аэропорта жители прилегающих территорий сформировали "Общество по борьбе". Действовало оно весьма успешно, активно тормозя процесс строительства и расширения аэропорта. Несколько раз дело доходило до стычек с полицией и смертельных исходов, товарищи ложились под бульдозеры, ломали оборудование, перекрывали дороги, ну, и далее по списку.
/Настоящих буйных мало. Хотя шуму и эффекта было много, производили их далеко не все "потерпевшие". Сразу после объявления о планах по строительству, правительство предложило более чем щедрую компенсацию (она была в 4-5 раз выше рыночной стоимости земли), постройки компенсировали как новые, все защитные мероприятия проводились за бюджетный счет и т.д.) В итоге через полгода после начала 80% жителей уже были не против уехать. Но оставалось еще 20% самых идейных, которые владели последними 10% нужной земли.
/То березка то осинка. Внутри местных жителей начался раскол. "Согласившиеся" с аэропортом часто не хотели продолжать фермерскую жизнь и ждали открытия Нариты, чтобы устроиться туда на работу. "Несогласные" были сильно недовольны своими бывшими соратниками по борьбе. А чтобы власти не смогли быстро охмурить оставшихся, товарищи провели процесс "размытия собственности". КАЖДОЕ дерево с кусочком земли было продано кому-то (чаще всего из оппозиционных партий), количество собственников на оставшихся землях выросло в разы. На 33 крупных участках возникло 1300 собственников.
/6 лет борьбы. Одной рукой власти строили аэропорт, другой сносили, изымали, арестовывали местных жителей и примкнувших к ним активистов. О выкупе речи уже не шло, так как действия местных превратились в откровенно враждебные (вплоть до порчи строительной техники, кражи оборудования для взлеток и т.д.). В итоге 20 мая 1978 года первая очередь была открыта хотя и работала с перебоями. Местные постоянно мешали работе, пускали воздушные шары, создавали дымовые завесы и т.д. С 1978 по 2019 год акции против аэропорта происходили в среднем раз в месяц. Тщательные досмотры на входе в аэропорт были прекращены лишь в 2015 году.
/Извинения от премьера. Подход власти к вопросу развития аэропорта начал меняться в 1990-е. Апогеем стало публичное извинение премьер-министра страны за "неверные методы и подходы" к общению с местными жителями.
/Спят усталые фермеры и самолеты. В отличие от главного конкурента - аэропорта Ханеды - Нарита не принимает и не отправляет рейсы с полуночи до 6 утра. Ибо ночью все должны спать. Изначально лавочка закрывалась вообще в 23:00, но местные вроде отступили и согласились на лишний час шума. Кстати, два терминала из трех тоже работают не круглые сутки, а до 11 вечера.
/Что в итоге? В аэропорте до сих пор всего две ВПП. Хотя третья была запроектирована, но перспектив пока мало. 3 га в периметра аэропорта так и не выкуплены (это их нужно объезжать на картинке выше). Создан музей, посвященный истории создания аэропорта.
P.S. в итоге практика строить аэропорты на насыпных территориях в море выглядит не такой уж бессмысленной.
#инфраструктура
Ничего личного, только велнес
В середине ноября вышел очередной отчет по миру от Global Wellness Institute. Посмотрела, почитала. По нашей части нашла вот что:
/ 11 оттенков велнеса. Авторы отчета из года в год делят всю отрасль на кусочки, по которым и ведут анализ: уход за собой, физическая активность, питание, общественное здоровье, туризм, ментальное здоровье, недвижимость, традиционная медицина, спа, минеральные источники, здоровье на работе
/Недвижимость отросла сильнее всего. Каждую отрасль авторы оценивают не только по динамике за последние годы, но и в сравнении с допандемийным 2019 годом. Из 11 отраслей 9 переросли тогдашние показатели. Лидер - недвижимость, по сравнению с 2019 рынок тут вырос на 195%. Этой же отрасли авторы отдали первое место по прогнозному росту до 2028 +16% ежегодно. Сразу оговорюсь, что сюда собрали все виды недвижимости с пометкой "wellness" - от спортзалов и треков до коворкингов и общественного транспорта.(зачем так сделано не знаю)
/ Физра из дома. Хотя отрасль "физическая активность" на пятом месте и отросла на +119% к 2019 году, авторы отмечают что тут не все так просто. В офф-лайн форматы (фитнес-залы, тренажерные, бассейны и т.д.) вернулись не все, а новые клиенты прирастают не теми темпами что раньше. Одна из причин - развитие онлайн сервисов и возникшая привычка заниматься спортом дома. Отсюда - растущая любовь к йоге. Это и дешево и дома можно, и мозг разгружает.
/Вторичный велнес-туризм. Авторы предлагают велнес туризм делить на первичный и вторичный. Когда вы едете именно "в санаторий подлечиться" - это первичный. А когда по дороге в театр или в музей заезжаете в спа - это вторичный. В итоге по их мнению и поездки и траты состоят на 83% из вторичного. При этом вообще весь жанр - жирнее обычного туризма в плане чеков за поездку (примерно на 40%).
/Психологи, санатории и минводы. Если вывести за скобки слишком уж синтетическую отрасль недвижимости, то наиболее радужные прогнозы по росту авторы дают ментальному здоровью (+12,2%), велнес-туризму (+10,2%) и термально-минеральным источникам (9,2%). Это ежегодный прирост рынка до 2028 года.
В общем, идеальное сочетание - открыть психологическую практику где-нибудь в районе Кисловодска, ну или в Виши, че уж)
P.S. тот редкий по нынешним временам случай, когда международный мониторинг включает цифры по России. Так что рекомендую.
#внучкачитает
В середине ноября вышел очередной отчет по миру от Global Wellness Institute. Посмотрела, почитала. По нашей части нашла вот что:
/ 11 оттенков велнеса. Авторы отчета из года в год делят всю отрасль на кусочки, по которым и ведут анализ: уход за собой, физическая активность, питание, общественное здоровье, туризм, ментальное здоровье, недвижимость, традиционная медицина, спа, минеральные источники, здоровье на работе
/Недвижимость отросла сильнее всего. Каждую отрасль авторы оценивают не только по динамике за последние годы, но и в сравнении с допандемийным 2019 годом. Из 11 отраслей 9 переросли тогдашние показатели. Лидер - недвижимость, по сравнению с 2019 рынок тут вырос на 195%. Этой же отрасли авторы отдали первое место по прогнозному росту до 2028 +16% ежегодно. Сразу оговорюсь, что сюда собрали все виды недвижимости с пометкой "wellness" - от спортзалов и треков до коворкингов и общественного транспорта.
/ Физра из дома. Хотя отрасль "физическая активность" на пятом месте и отросла на +119% к 2019 году, авторы отмечают что тут не все так просто. В офф-лайн форматы (фитнес-залы, тренажерные, бассейны и т.д.) вернулись не все, а новые клиенты прирастают не теми темпами что раньше. Одна из причин - развитие онлайн сервисов и возникшая привычка заниматься спортом дома. Отсюда - растущая любовь к йоге. Это и дешево и дома можно, и мозг разгружает.
/Вторичный велнес-туризм. Авторы предлагают велнес туризм делить на первичный и вторичный. Когда вы едете именно "в санаторий подлечиться" - это первичный. А когда по дороге в театр или в музей заезжаете в спа - это вторичный. В итоге по их мнению и поездки и траты состоят на 83% из вторичного. При этом вообще весь жанр - жирнее обычного туризма в плане чеков за поездку (примерно на 40%).
/Психологи, санатории и минводы. Если вывести за скобки слишком уж синтетическую отрасль недвижимости, то наиболее радужные прогнозы по росту авторы дают ментальному здоровью (+12,2%), велнес-туризму (+10,2%) и термально-минеральным источникам (9,2%). Это ежегодный прирост рынка до 2028 года.
В общем, идеальное сочетание - открыть психологическую практику где-нибудь в районе Кисловодска, ну или в Виши, че уж)
P.S. тот редкий по нынешним временам случай, когда международный мониторинг включает цифры по России. Так что рекомендую.
#внучкачитает
Ванкувер отменяет виды
Жилищный кризис - не тетка, под его давлением даже очень "правильные" города начинают сдавать назад и жертвовать чем-то ради строительства жилья.
Сегодня - про Ванкувер, который снял часть ограничений на застройку видовых зон.
/Видовые конусы - так называются у Ванкувера видовые коридоры или зоны, где ограничена высотность строительства ради сохранения картинки. Такими зонами была накрывалась с 1989 приличная часть города, включая самый центр. В основном это делалось ради сохранения вида на горы и не только.
/Три года шатаний. Впервые о "проблеме видовых зон" заговорили еще в 2021 году. Тогда выкатили первую редакцию так называемого Broadway Plan - стратегии уплотнения центра, иными словами "повыше, побольше и побыстрее". Возникла очевидная проблема - надо строить повыше и в центре, а тут вроде как видовые ограничения.
/Экономика против вида. Дискуссия все эти годы шла примерно в таком ключе "нужно сохранить виды и облик города" - "это здорово, но нам не хватает жилья, офисов и много чего, так что видами пожертвуем".
/Ущербы от зон. Чтобы не рубить с плеча, в прошлом году начали оценивать потенциальные "недостроенные" квадратные метры в связи с каждой зоной, а заодно и все зоны на предмет актуальности. Цель упражнения выявить самые устаревшие ограничения с максимальным потенциалом. Одна из частых причин устаревания зоны - подросшие деревья, которые и так уже закрыли охраняемый обзор.
/Мэрию не жалко. Первые зоны отменили еще в 2023 году. Они, правда, к природным видами не иели отношения и защищали видимость мэрии с 1976 года. Но мэрия себя не пожалела и отменила 7 из 9 охраняемых видовых коридоров. Вот что значит - самоотверженность муниципалов)
/Урезали зоны, но создали потенциал застройки. В июле 2024 городской совет Ванкувера принял-таки решение о сокращении списка зон. Урезают количество зон, часть зон меняют по степени строгости, сокращают охраняемые точки обзора. По оценкам местных аналитиков такое решение распечатало примерно 750 тыс квм застройки до 2055 г. Соответственно каждый 10-й участок под исчезнувшими зонами ждет реновация в ближайшие 30 лет.
P.S. Надо отметить, что на этом город не остановился и снимает высотные ограничения другого характера массово и кучно. Об этом - следующих выпусках.
#жилье
Жилищный кризис - не тетка, под его давлением даже очень "правильные" города начинают сдавать назад и жертвовать чем-то ради строительства жилья.
Сегодня - про Ванкувер, который снял часть ограничений на застройку видовых зон.
/Видовые конусы - так называются у Ванкувера видовые коридоры или зоны, где ограничена высотность строительства ради сохранения картинки. Такими зонами была накрывалась с 1989 приличная часть города, включая самый центр. В основном это делалось ради сохранения вида на горы и не только.
/Три года шатаний. Впервые о "проблеме видовых зон" заговорили еще в 2021 году. Тогда выкатили первую редакцию так называемого Broadway Plan - стратегии уплотнения центра, иными словами "повыше, побольше и побыстрее". Возникла очевидная проблема - надо строить повыше и в центре, а тут вроде как видовые ограничения.
/Экономика против вида. Дискуссия все эти годы шла примерно в таком ключе "нужно сохранить виды и облик города" - "это здорово, но нам не хватает жилья, офисов и много чего, так что видами пожертвуем".
/Ущербы от зон. Чтобы не рубить с плеча, в прошлом году начали оценивать потенциальные "недостроенные" квадратные метры в связи с каждой зоной, а заодно и все зоны на предмет актуальности. Цель упражнения выявить самые устаревшие ограничения с максимальным потенциалом. Одна из частых причин устаревания зоны - подросшие деревья, которые и так уже закрыли охраняемый обзор.
/Мэрию не жалко. Первые зоны отменили еще в 2023 году. Они, правда, к природным видами не иели отношения и защищали видимость мэрии с 1976 года. Но мэрия себя не пожалела и отменила 7 из 9 охраняемых видовых коридоров. Вот что значит - самоотверженность муниципалов)
/Урезали зоны, но создали потенциал застройки. В июле 2024 городской совет Ванкувера принял-таки решение о сокращении списка зон. Урезают количество зон, часть зон меняют по степени строгости, сокращают охраняемые точки обзора. По оценкам местных аналитиков такое решение распечатало примерно 750 тыс квм застройки до 2055 г. Соответственно каждый 10-й участок под исчезнувшими зонами ждет реновация в ближайшие 30 лет.
P.S. Надо отметить, что на этом город не остановился и снимает высотные ограничения другого характера массово и кучно. Об этом - следующих выпусках.
#жилье
Ремонт как большой бизнес
Что делать девелоперам в стране, у которой население давно не растет, а имеющееся стареет? где в принципе жилья достаточно и строится довольно мало? Например, развивать "сопутствующий" бизнес - ремонт квартир.
Сегодня расскажу про японскую версию этого сюжета.
/Игра для взрослых. Ремонтом в Японии не брезгуют не то что крупные, но даже очень крупные компании. Например, Sumitomo - великий и занимающийся всем подряд конгломерат (от строительства и производства удобрений, до черной металлургии и банков). Вполне себе имеют в девелоперском дивизионе компанию по ремонту и реновации квартир и домов.
/Откуда спрос? Купить землю для строительства дома, особенно в центральных частях страны - довольно сложно. А вот старый дом - вполне. Ну и, соответственно, возникает запрос на переустройство домов под нынешние нужны. Еще один сюжет - родители уехавших детей. Большой дом уже не нужен, платить и следить за ним - сложно, так что дома сжимаются, сносятся верхние этажи. С квартирами такие же сюжеты - уменьшить, утеплить, создать кладовки и т.д. Часто квартиры покупают "под ремонт".
/Реновация скелета - так у Sumitomo называется наиболее масштабный формат со сносом всех ненесущих перегородок и строительством новых. В рамках этого сюжета обычно переносят кухню (очень популярны островного типа) и санузел, объединяют комнаты, выделяют мелкие помещения под кладовки или кабинеты для зума.
/Временное жилье. Будучи крупным застройщиком Sumitomo предоставляет в своих же домах временное арендное жилье на период капитального ремонта в квартире. Без всяких депозитов, естественно. Еще помогут с переездом, дадут склад (у них свои по всей стране) под временно ненужные вещи, в новую квартиру помогут купить мебель.
/Гарантия на ванну. Всякую базовую технику (кухня, с/у) компания устанавливает с 10-летней гарантией. Причем сама эта гарантия идет поверх гарантии производителя. Просто за свой счет. Просто потому что могут. Кроме этого, представители компании делают "контрольные визиты" - через месяц, через 3 и через год после заезда в отремонтированное жилье.
/Ремонтируют свое же. Одно из традиционных предложений - ремонт в своем же доме, то есть построенном той же компанией, но много лет назад. Кто как не строитель знает, где там трубы, из чего на самом деле сделаны стены и как проводка куда подсоединяется)
/Чес по стране. Ремонт в квартире - дело чувствительное и даже эмоциональное. И компании не экономят на том, чтобы "достучаться до каждого". Устраивают выездные демонстрации кейсов, бесплатные осмотры и консультации по ремонту, привозят даже выставки с модельными квартирами.
/Как у себя дома. Кстати модельные квартиры (типовые варианты с проведенным капремонтом) можно посмотреть прямо в офисах крупных игроков. Эдакий шоурум внутри офиса. Причем показывают не только итоговые результаты, но и квартиру в момент ремонта) Там же проводят консультации. А еще водят экскурсии по текущим проектам.
/И Panasonic тоже. Имея свою строительную компанию и производство всевозможной техники - сложно было товарищам не зайти на этот рынок. Набор услуг - примерно такой же. Тоже есть шоурумы с консультациями, тоже массово ремонтируют ими же построенные квартиры. У них мне понравились названия концепций "реновация для второй жизни" (когда дети выросли и родители начинаю жить заново), "жилье для двух поколений" (если пожилые родители переезжают к детям), "детская реформа" (когда появляются дети/внуки в квартире), "простая домашняя работа" (перепланировка с учетом эргономики для ведения дома) и т.д.
Есть на этом рынке и другие крупные строители (типа Mitsui Fudosan) и игроки помельче. Например, магазин товаров для дома LIXIL играет в маркетплейс по подбору подрядчиков на ремонт квартир (естественно с использованием собственных стройматериалов и техники). Вот тут еще много кейсов.
В общем, на стартап затею не тянет) а тянет на хорошую такую отрасль для специфических рынков.
#Жилье
Что делать девелоперам в стране, у которой население давно не растет, а имеющееся стареет? где в принципе жилья достаточно и строится довольно мало? Например, развивать "сопутствующий" бизнес - ремонт квартир.
Сегодня расскажу про японскую версию этого сюжета.
/Игра для взрослых. Ремонтом в Японии не брезгуют не то что крупные, но даже очень крупные компании. Например, Sumitomo - великий и занимающийся всем подряд конгломерат (от строительства и производства удобрений, до черной металлургии и банков). Вполне себе имеют в девелоперском дивизионе компанию по ремонту и реновации квартир и домов.
/Откуда спрос? Купить землю для строительства дома, особенно в центральных частях страны - довольно сложно. А вот старый дом - вполне. Ну и, соответственно, возникает запрос на переустройство домов под нынешние нужны. Еще один сюжет - родители уехавших детей. Большой дом уже не нужен, платить и следить за ним - сложно, так что дома сжимаются, сносятся верхние этажи. С квартирами такие же сюжеты - уменьшить, утеплить, создать кладовки и т.д. Часто квартиры покупают "под ремонт".
/Реновация скелета - так у Sumitomo называется наиболее масштабный формат со сносом всех ненесущих перегородок и строительством новых. В рамках этого сюжета обычно переносят кухню (очень популярны островного типа) и санузел, объединяют комнаты, выделяют мелкие помещения под кладовки или кабинеты для зума.
/Временное жилье. Будучи крупным застройщиком Sumitomo предоставляет в своих же домах временное арендное жилье на период капитального ремонта в квартире. Без всяких депозитов, естественно. Еще помогут с переездом, дадут склад (у них свои по всей стране) под временно ненужные вещи, в новую квартиру помогут купить мебель.
/Гарантия на ванну. Всякую базовую технику (кухня, с/у) компания устанавливает с 10-летней гарантией. Причем сама эта гарантия идет поверх гарантии производителя. Просто за свой счет. Просто потому что могут. Кроме этого, представители компании делают "контрольные визиты" - через месяц, через 3 и через год после заезда в отремонтированное жилье.
/Ремонтируют свое же. Одно из традиционных предложений - ремонт в своем же доме, то есть построенном той же компанией, но много лет назад. Кто как не строитель знает, где там трубы, из чего на самом деле сделаны стены и как проводка куда подсоединяется)
/Чес по стране. Ремонт в квартире - дело чувствительное и даже эмоциональное. И компании не экономят на том, чтобы "достучаться до каждого". Устраивают выездные демонстрации кейсов, бесплатные осмотры и консультации по ремонту, привозят даже выставки с модельными квартирами.
/Как у себя дома. Кстати модельные квартиры (типовые варианты с проведенным капремонтом) можно посмотреть прямо в офисах крупных игроков. Эдакий шоурум внутри офиса. Причем показывают не только итоговые результаты, но и квартиру в момент ремонта) Там же проводят консультации. А еще водят экскурсии по текущим проектам.
/И Panasonic тоже. Имея свою строительную компанию и производство всевозможной техники - сложно было товарищам не зайти на этот рынок. Набор услуг - примерно такой же. Тоже есть шоурумы с консультациями, тоже массово ремонтируют ими же построенные квартиры. У них мне понравились названия концепций "реновация для второй жизни" (когда дети выросли и родители начинаю жить заново), "жилье для двух поколений" (если пожилые родители переезжают к детям), "детская реформа" (когда появляются дети/внуки в квартире), "простая домашняя работа" (перепланировка с учетом эргономики для ведения дома) и т.д.
Есть на этом рынке и другие крупные строители (типа Mitsui Fudosan) и игроки помельче. Например, магазин товаров для дома LIXIL играет в маркетплейс по подбору подрядчиков на ремонт квартир (естественно с использованием собственных стройматериалов и техники). Вот тут еще много кейсов.
В общем, на стартап затею не тянет) а тянет на хорошую такую отрасль для специфических рынков.
#Жилье
Я узнаю его из тысячи
Знаете, что такое профдеформация?
Это когда ты товарищу включаешь мультик из своего детства ("Мам, ну покажи мне что-нибудь ещё про море и корабли"). Ну, и конечно, вполглаза смотришь сама.
А на третьей минуте отодвигаешь товарища от экрана, потому что "да ладно. Не может этого быть!"
Узнаешь и этот город и эту бухту, и этот рельеф. Хотя мультфильму 40 лет, но сопки-то не передвинулись. Моста только не хватает...
Я даже в книжку нос сунула и в комментарии к ней. Все так. Океанск - такой Океанск.
Мораль #1. Спасибо Солнышкину за наше счастливое детство.
Мораль #2. Не работайте долго с одним и тем же городом))
#океанск
Знаете, что такое профдеформация?
Это когда ты товарищу включаешь мультик из своего детства ("Мам, ну покажи мне что-нибудь ещё про море и корабли"). Ну, и конечно, вполглаза смотришь сама.
А на третьей минуте отодвигаешь товарища от экрана, потому что "да ладно. Не может этого быть!"
Узнаешь и этот город и эту бухту, и этот рельеф. Хотя мультфильму 40 лет, но сопки-то не передвинулись. Моста только не хватает...
Я даже в книжку нос сунула и в комментарии к ней. Все так. Океанск - такой Океанск.
Мораль #1. Спасибо Солнышкину за наше счастливое детство.
Мораль #2. Не работайте долго с одним и тем же городом))
#океанск
Кинопоиск
Мореплавание Солнышкина, 1980
О стремлении ребят овладеть романтической морской профессией. Узнайте, где посмотреть мультфильм Мореплавание Солнышкина онлайн на Кинопоиске.
Э - экзамен
Когда читаешь курс про муниципальные финансы не финансистам (и даже не экономистам), есть как минимум три риска:
/ Свалиться в цитирование бесконечных ФЗ, бюджетных и других кодексов и вот эту всю скучную историю
/ Свалиться в жанр "как оно бывает" - за годы работы кейсов было много, так что в принципе можно было и ими заполнить весь курс
/Дать только один (свой) взгляд на проблемы.
Так что у нас было всего понемножку: и иллюстрации к БК (НК, 131 ФЗ, далее везде) и байки из жизни, и семинары с практикой.
Отдельное спасибо приглашенным экспертам! (И мое персональное мерси за лекцию, прочитанную шикарно несмотря на 7-часовой джетлаг у спикера)
Студентам спасибо за хорошие вопросы ну и за терпение, чё уж))
Второму пилоту - за семинары)
А на фоточке - я заслуженно занимаюсь ничегонеделанием, пока ребята ищут источники финансирования для мастер-планов ДВ.
#изжизнипедагога
Когда читаешь курс про муниципальные финансы не финансистам (и даже не экономистам), есть как минимум три риска:
/ Свалиться в цитирование бесконечных ФЗ, бюджетных и других кодексов и вот эту всю скучную историю
/ Свалиться в жанр "как оно бывает" - за годы работы кейсов было много, так что в принципе можно было и ими заполнить весь курс
/Дать только один (свой) взгляд на проблемы.
Так что у нас было всего понемножку: и иллюстрации к БК (НК, 131 ФЗ, далее везде) и байки из жизни, и семинары с практикой.
Отдельное спасибо приглашенным экспертам! (И мое персональное мерси за лекцию, прочитанную шикарно несмотря на 7-часовой джетлаг у спикера)
Студентам спасибо за хорошие вопросы ну и за терпение, чё уж))
Второму пилоту - за семинары)
А на фоточке - я заслуженно занимаюсь ничегонеделанием, пока ребята ищут источники финансирования для мастер-планов ДВ.
#изжизнипедагога
Девелопер в крупную клетку
Давно я планировала начать новую рубрику - рассказывать не про проекты, а про девелоперов (как обычно - зарубежных). Начну с крупнейшего застройщика Нидерландов, точнее с его дочерней компании, которая делает крупномасштабные проекты застройки.
Название: AM
"Материнская" компания: Royal BAM Group
Специализация: территориальный девелопмент, офисы, концептуальный девелопмент.
/Внутри большой семьи. Основная компания - Royal BAM Group - это такой гигантский холдинг на 15 тыс человек, крупнейший по выручке застройщик в Нидерландах. Еще у них есть бизнес в Великобритании, Германии, Ирландии. Структурирована корпорация довольно понятно - жилое/нежилое строительство, инженерная часть, инвестиционщики, зарубежные офисы и АМ - у них задача как раз заниматься развитием крупных участков земли с привлечением других частей корпорации и внешних подрядчиков.
/Три главные темы. Ребята не сильно распыляются и все свои проекты накручивают на один из трех стержней: климат-позитивность, wellbeing и социальный вклад среды.
/Пригороды и mixed-use. Это не варианты проектов, это направления работы компании. Вообще устроено довольно интересно - более "девелоперский" блок организован по географическому принципу (север, юг, запад и т.д.), а более "проектный" по темам - пригороды, внутригородские проекты, mixed-use, средняя этажность. В плане жанров выделены офисы, они их пытаются перепридумывать и внедрять в свои проекты.
/ПанорАМа-2050. Внутри компании есть лаборатория, создающая новые концепции и идеи. Все свои взгляды относительно будущего городов и подходов к развитию территорий ребята собрали на симпатичном портале. Тут и про смешение функций (офис+жилье) и про редевелопмент и про программирование среды для жизни 24/7.
/Внешний куратор. Каждые три года компания нанимает внешнего "ментора" из отрасли - архитектора, который по задумке должен вносить что-то новое в регулярную жизнь компании - как в контент, так и в процессы.
/Сами строят, не сами продают. На сайте можно посмотреть 60 (!!) проектов в разных стадиях, в основном это жилье, половина - в продаже. Своего отдела продаж у компании нет, так что все проекты идут через риэлторские партнерства.
/Истории от сотрудников. Раздел, который мне больше всего понравился - рассказы о разных проектах компании (строящихся и завершенных) от лица сотрудников, курировавших проект. Оно и интереснее, чем читать сухой отчетный доклад, и как-то легче переходишь к описанию самих проектов.
/Свой журнал. Этим, кажется, уже никого не удивишь. Скорее тут интересно, что журнал выпускают раз в год и посвящают одной теме. В этом году - креатив и искусство.
Еще товарищи сделали отличную работу по городскому ритейлу. Но об этом - отдельный пост будет.
В общем, если вы занимаетесь "квартальным" "мастер-" или еще каким-то немаленьким планированием внутри большого застройщика - это вполне себе бенчмарк.
#девелоперы
Давно я планировала начать новую рубрику - рассказывать не про проекты, а про девелоперов (как обычно - зарубежных). Начну с крупнейшего застройщика Нидерландов, точнее с его дочерней компании, которая делает крупномасштабные проекты застройки.
Название: AM
"Материнская" компания: Royal BAM Group
Специализация: территориальный девелопмент, офисы, концептуальный девелопмент.
/Внутри большой семьи. Основная компания - Royal BAM Group - это такой гигантский холдинг на 15 тыс человек, крупнейший по выручке застройщик в Нидерландах. Еще у них есть бизнес в Великобритании, Германии, Ирландии. Структурирована корпорация довольно понятно - жилое/нежилое строительство, инженерная часть, инвестиционщики, зарубежные офисы и АМ - у них задача как раз заниматься развитием крупных участков земли с привлечением других частей корпорации и внешних подрядчиков.
/Три главные темы. Ребята не сильно распыляются и все свои проекты накручивают на один из трех стержней: климат-позитивность, wellbeing и социальный вклад среды.
/Пригороды и mixed-use. Это не варианты проектов, это направления работы компании. Вообще устроено довольно интересно - более "девелоперский" блок организован по географическому принципу (север, юг, запад и т.д.), а более "проектный" по темам - пригороды, внутригородские проекты, mixed-use, средняя этажность. В плане жанров выделены офисы, они их пытаются перепридумывать и внедрять в свои проекты.
/ПанорАМа-2050. Внутри компании есть лаборатория, создающая новые концепции и идеи. Все свои взгляды относительно будущего городов и подходов к развитию территорий ребята собрали на симпатичном портале. Тут и про смешение функций (офис+жилье) и про редевелопмент и про программирование среды для жизни 24/7.
/Внешний куратор. Каждые три года компания нанимает внешнего "ментора" из отрасли - архитектора, который по задумке должен вносить что-то новое в регулярную жизнь компании - как в контент, так и в процессы.
/Сами строят, не сами продают. На сайте можно посмотреть 60 (!!) проектов в разных стадиях, в основном это жилье, половина - в продаже. Своего отдела продаж у компании нет, так что все проекты идут через риэлторские партнерства.
/Истории от сотрудников. Раздел, который мне больше всего понравился - рассказы о разных проектах компании (строящихся и завершенных) от лица сотрудников, курировавших проект. Оно и интереснее, чем читать сухой отчетный доклад, и как-то легче переходишь к описанию самих проектов.
/Свой журнал. Этим, кажется, уже никого не удивишь. Скорее тут интересно, что журнал выпускают раз в год и посвящают одной теме. В этом году - креатив и искусство.
Еще товарищи сделали отличную работу по городскому ритейлу. Но об этом - отдельный пост будет.
В общем, если вы занимаетесь "квартальным" "мастер-" или еще каким-то немаленьким планированием внутри большого застройщика - это вполне себе бенчмарк.
#девелоперы
Маленький голландский ТЦ
На днях я рассказывала про девелопера территорий AM из Нидерландов. Как и положено приличным компаниям, ребята не просто творят застройку, но ещё и исследования выдают.
Прочитала тут одно про районные ТЦ. Выпущено в 2022 году.
/Зачем про это. У компании много жилых комплексных проектов. Соответственно вопрос про ритейл встаёт. Исследуют, как лучше строить ТЦ внутри кварталов.
/Спросим всех. По формату работа вполне стандартная, но опрашивали авторы не только пользователей, но и действующих инвесторов в ТЦ (что редкость).
Про что отчёт
/Пустота наступает не на всех. Около 20% районных ТЦ стоят частично пустыми. Однако самые заполненные - ТЦ на 11-20 магазинов (без еды и услуг). В таком объеме сохраняется широкий ассортимент, еще нет внутренней конкуренции и мало товаров периодического спроса.
/Маленькие и по расчету. Авторы делят ТЦ на малые (до 25 магазинов) и крупные (25-50 магазинов). Всего районных ТЦ - 631 в стране, 86% - малые. Из всех существующих половина была построена "по расчетам" обеспеченности торговлей в 1970-х.
/Онлайн и возраст. Два главных фактора для ТЦ - рост онлайн торговли и старение страны. Не ежедневный спрос уходит в сеть в два раза быстрее ежедневного. К 2040 году в стране будет больше 35% населения в возрасте 65+. Эти посетители ожидают от ТЦ товаров, про здоровье, удобного шоппинга рядом с домом и возможностей для общественной жизни.
/И все-таки для покупок. По итогам опроса получилось, что только 4% посетителей нынешних ТЦ делают это ради какой-то социализации. Еще 8% - это отдыхательный шоппинг. Все остальное - чисто покупки по списку.
/Супер и фермеры. Для самих себя и для читателей авторы приходят к выводу, что для успеха маленького ТЦ в нем по-любому должен быть якорь (супермаркет), а то и два. А ещё - линейка местных фермеров с петрушкой, сырами и колбасами.
/Лавочки и посылки. Для повышения привлекательности ТЦ авторы выдвигают такие тезисы. Надо делать минимальное общественное пространство - лавочки, газон, деревья и детская площадка. А ещё пункты доставки и почтовые службы - магниты нашей эры.
/Что не заменит онлайн. Без угрозы пропадания - форматы, которые сложно вывести в цифру. Инвесторы назвали услуги по уходу за собой, цветочников и магазины оптики.
/Дробная собственность. Как ни странно но это одна из двух основных проблем в вопросе реконструкции районных ТЦ.
/Финансовая непривлекательность. Вторая проблема - высокая цена таких объектов, несмотря на их вакантность. В результате лучший выход - сокращение торговых площадей (до минимально требующихся) и строительство жилья рядом/над/вместо пустующего ТЦ.
Хорошие новые примеры (сделаны как раз AM):
/Распределенный торговый центр на территории квартала Hart van de Waalsprong. 35 магазинов, сгруппированных в 6 блоков (условно говоря в 6 зданиях на 1м этаже) по всем правилам торгового центра - якори по бокам, в середине торговая галерея.
/Торговая галерея (на 18 магазинов) площадью 6600 квм в новом квартале Hoog Dalem. В центре между корпусами - площадь с детской площадкой и лавочками.
Хороший пример редевелопмента:
/De Clomp - одноэтажный торговый центр, построенный вокруг парковки в 1970-х. Его просто снесли и построили на этом месте 3-этажные жилые дома со стрит-ритейлом. Получилось вполне мило - 17 магазинов, включая два супермаркета. Сверху - 66 квартир.
#ритейл
На днях я рассказывала про девелопера территорий AM из Нидерландов. Как и положено приличным компаниям, ребята не просто творят застройку, но ещё и исследования выдают.
Прочитала тут одно про районные ТЦ. Выпущено в 2022 году.
/Зачем про это. У компании много жилых комплексных проектов. Соответственно вопрос про ритейл встаёт. Исследуют, как лучше строить ТЦ внутри кварталов.
/Спросим всех. По формату работа вполне стандартная, но опрашивали авторы не только пользователей, но и действующих инвесторов в ТЦ (что редкость).
Про что отчёт
/Пустота наступает не на всех. Около 20% районных ТЦ стоят частично пустыми. Однако самые заполненные - ТЦ на 11-20 магазинов (без еды и услуг). В таком объеме сохраняется широкий ассортимент, еще нет внутренней конкуренции и мало товаров периодического спроса.
/Маленькие и по расчету. Авторы делят ТЦ на малые (до 25 магазинов) и крупные (25-50 магазинов). Всего районных ТЦ - 631 в стране, 86% - малые. Из всех существующих половина была построена "по расчетам" обеспеченности торговлей в 1970-х.
/Онлайн и возраст. Два главных фактора для ТЦ - рост онлайн торговли и старение страны. Не ежедневный спрос уходит в сеть в два раза быстрее ежедневного. К 2040 году в стране будет больше 35% населения в возрасте 65+. Эти посетители ожидают от ТЦ товаров, про здоровье, удобного шоппинга рядом с домом и возможностей для общественной жизни.
/И все-таки для покупок. По итогам опроса получилось, что только 4% посетителей нынешних ТЦ делают это ради какой-то социализации. Еще 8% - это отдыхательный шоппинг. Все остальное - чисто покупки по списку.
/Супер и фермеры. Для самих себя и для читателей авторы приходят к выводу, что для успеха маленького ТЦ в нем по-любому должен быть якорь (супермаркет), а то и два. А ещё - линейка местных фермеров с петрушкой, сырами и колбасами.
/Лавочки и посылки. Для повышения привлекательности ТЦ авторы выдвигают такие тезисы. Надо делать минимальное общественное пространство - лавочки, газон, деревья и детская площадка. А ещё пункты доставки и почтовые службы - магниты нашей эры.
/Что не заменит онлайн. Без угрозы пропадания - форматы, которые сложно вывести в цифру. Инвесторы назвали услуги по уходу за собой, цветочников и магазины оптики.
/Дробная собственность. Как ни странно но это одна из двух основных проблем в вопросе реконструкции районных ТЦ.
/Финансовая непривлекательность. Вторая проблема - высокая цена таких объектов, несмотря на их вакантность. В результате лучший выход - сокращение торговых площадей (до минимально требующихся) и строительство жилья рядом/над/вместо пустующего ТЦ.
Хорошие новые примеры (сделаны как раз AM):
/Распределенный торговый центр на территории квартала Hart van de Waalsprong. 35 магазинов, сгруппированных в 6 блоков (условно говоря в 6 зданиях на 1м этаже) по всем правилам торгового центра - якори по бокам, в середине торговая галерея.
/Торговая галерея (на 18 магазинов) площадью 6600 квм в новом квартале Hoog Dalem. В центре между корпусами - площадь с детской площадкой и лавочками.
Хороший пример редевелопмента:
/De Clomp - одноэтажный торговый центр, построенный вокруг парковки в 1970-х. Его просто снесли и построили на этом месте 3-этажные жилые дома со стрит-ритейлом. Получилось вполне мило - 17 магазинов, включая два супермаркета. Сверху - 66 квартир.
#ритейл
Квартира на два ключа
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
Не успела написать в прошлом году - закрываю долги в новом.
В декабре 2024 года в первый раз была вручена премия за лучший проект по развитию портового города. Заведует премией AIVP - ассоциация портовых городов. У них отличный сайт и куча материалов по теме.
Победителем стал проект продолжающейся реконструкции порта в Танжере. Вот про нее и хотела написать ещё в прошлом году.
/ Зачем переделывать порт? В 40 км от города в конце нулевых построили гигантский портовый терминал. Туда и вынесли грузовые мощности из центра города. Встал вопрос "что делать вот с этим странным наследием" и "как подружить город с морем".
/ Началось все 14 лет назад. В 2010 году марокканский король дал старт проекту Tanger Ville - по преобразованию портовой зоны в туристическую. Закончить планировали в 2016 году. Выделили почти 600 млн евро. 180 - на реконструкцию портовых сооружений и остальное - на развитие рекреации, жилья, офисов, ритейла и т.д.
/ Кто рулит проектом. По сути дела правительство страны (и король). Портовые вопросы решают через голову города и региона. Конечно, как положено, создали проектную компанию в 2010, куда влили разные деньги и подчинили напрямую королю. Основных игроков и даже людей перевели сюда с успешно завершенного проекта грузового терминала Танжер-Мед. Землю в порту отдают приглашенным девелоперам, но за долю в этих копаниях. Эти доли стекаются в руки полугосударственной проектной компании. В 2015 году выделили еще одну компанию - чисто под марину
/ Мастер-план, куда ж без него. Делало его барселонское бюро Espinàs i Tarrasó. Кроме большой картинки, на территорию делались проекты в масштабе лотов 1-3 га (например).
/Программа развития Танжера - ее разработали на период 2013-2017 годы, реконструкция портовой зоны вошла туда в качестве одного из приоритетных проектов. Еще там - индустриальная зона, транспорт, образование, медицина и т.д.
/Туристы вместо контейнеров. Туристическую часть не только оставили, но и максимально под нее все подверстывают - наладили причальные стенки, приводят в порядок пассажирский терминал, сделали качественную марину.
/Сохранили рыбный порт. Как ни странно, но не вся портовая промышленность ушла. Наоборот - под рыбный порт выделили большую часть территории. Это дань уважения рыбакам и сохранение занятости в городе. Реконструкцию начали в 2011 году. Тут и мощности для ручной ловли и для промышленной. Ну, и заодно туристам показать.
/Канатная дорога. Наращивая туристический приток в порт, город логично уперся в вопрос логистики этих самых туристов дальше вглубь города. Решением стала канатная дорога. Она совсем небольшая - 2 км, всего 4 станции. В 2016 вроде договорились с Poma и с Pas Grau, но те через год взяли самоотвод. В 2021 отказалась от проекта и местная компания. В общем, ищут ребята исполнителя пока) Но с учетом ЧМ-2030 есть все шансы.
/Все для моря - сначала. Причалы для яхт и круизных лайнеров закончили еще в 2018. Тогда же закончили и рыбный порт, новую мечеть. На следующий год - центр по обслуживанию и ремонту яхт. Собственно фазирование было таким - сначала принимаем морских туристов и яхтсменов, даем работать рыбакам, а потом - селим и кормим в порту. На самой марине минимальная инфраструктура уже есть, кофе точно можно выпить.
/Жилье и ритейл - в конце. Их строить по сути только начали. Жилья планируют 80 тыс квм, офисов - 20 тыс, ритейла - 40 тыс, при этом ТЦ - только один на 15 тыс квм. Заведует этим компания из ОАЭ - Eagle Hills. Картиночки с жильем и кафешками - прилагаются.
/Горожан и наследие не забыли. Кроме строительства новых объектов, проект включает в себя сюжет про сохранение истории. В частности - реконструкцию старых городских стен, выходящих на порт. Территорию не стали делать закрытой для местных - проводят на открытых участках всякие фестивали, марафоны и праздники.
У всего проекта есть неплохой сайт с картинками и цифрами
#порт
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM