Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Проблема вроде решена. По крайней мере в Правительстве считают, что все необходимые регламенты в муниципалитетах есть, новых выдумывать не нужно. В ближайшее время спустят методические рекомендации в муниципалитеты. И те уже официально начну признавать дома…
да, учтите, это действует не только, если вы хотите купить дом с использованием маткапа, но и погасить ипотеку, которую взяли на покупку дома или таунхауса.
Что у нас на первичке после января?
Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично).
Итого мы имеем.
Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году.
По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого.
Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше.
По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м.
Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн.кв.м., чем в январе 2023 года.
Какой вывод из этого можно сделать? Простой. Товара у застройщиков стало больше, чем раньше.
Теперь задача, которая стоит перед застройщиками: не снижать, а лучше повышать цену.
Итого имеем: продать нужно больше, спрос меньше, а снижать цену нельзя.
Что делаем?
Ну, во-первых, просто не снижаем цену и продаем с той скоростью, что продаётся. Всё равно ведь купят, да?
Во-вторых, сокращаем расходы. В том числе путём нарушения сроков сдачи домов. Благо Правительство позаботилось, чтобы за это не было наказания.
Так что в этом году, на месте покупателей новостроек, я бы однозначно ожидал бы сдвигов срока сдачи на срок от 4 до 6 месяцев.
Так же сокращаем расходы путем снижения темпов строительства. Тем более, что можно в загородке стройки начинать (пока смотрю, у крупных застройщиков очень медленно загородка идет).
Почему загородка? Потому что дефицит новых домов в хороших локациях есть. А один загородный дом - это как 5 студий или как 3 однушки (минимум). И можно продавать товар, пользующийся спросом, и выполнять планы по вводу жилья в эксплуатацию.
Посмотрим, что будет в конце этого года. По 24-му доля загородки составила 58% (замечу, что по итогам 23-го эта доля была 54%, т.е. за год прирост на 4% - не плохо).
Возможно, сокращение расходов будет в том, числе за счет повышения производительности труда. Я бы в эту сторону на месте застройщиков точно не то, что смотрел, а уже бежал бы, причем еще пару лет назад.
В-третьих, будем увеличивать спрос. Как? Нужно забрать его со вторички. Ну или хотя бы не давать утекать на вторичку.
Как? Для начала, её величество рассрочка. Как-то тянет Правительство с законом о рассрочке (не удивлюсь, что ЦБ мешает, так как она не находится под регулированием ЦБ). А ведь всего-то облегчить изъятие объекта в случае, если просрочка по выплатам будет. И застройщики могут начать давать рассрочку (сами или при помощи разных организаций, и тех же банков) на 10-15 лет.
Шикарно же, альтернатива ипотеке без контроля ЦБ и минуя банк.
Далее, нужно нагнетать на вторичке рост цен. Нагнетать через публикации в СМИ. Сейчас цена сильно зависит от настроения покупателей и продавцов. И можно на них влиять.
Ну, и не забывать про помощь государства. Например, вот новая налоговая шкала делает переуступку существенно менее выгодной, чем раньше. А значит, убирается конкурент застройщика.
Может быть ещё какая-то помощь появится.
В общем план действий для застройщиков и Правительства я накидал) А как оно реально выйдет, посмотрим. Но на падение цен на новостройки, я бы точно не ставил.
@expertned
Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично).
Итого мы имеем.
Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году.
По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого.
Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше.
По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м.
Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн.кв.м., чем в январе 2023 года.
Какой вывод из этого можно сделать? Простой. Товара у застройщиков стало больше, чем раньше.
Теперь задача, которая стоит перед застройщиками: не снижать, а лучше повышать цену.
Итого имеем: продать нужно больше, спрос меньше, а снижать цену нельзя.
Что делаем?
Ну, во-первых, просто не снижаем цену и продаем с той скоростью, что продаётся. Всё равно ведь купят, да?
Во-вторых, сокращаем расходы. В том числе путём нарушения сроков сдачи домов. Благо Правительство позаботилось, чтобы за это не было наказания.
Так что в этом году, на месте покупателей новостроек, я бы однозначно ожидал бы сдвигов срока сдачи на срок от 4 до 6 месяцев.
Так же сокращаем расходы путем снижения темпов строительства. Тем более, что можно в загородке стройки начинать (пока смотрю, у крупных застройщиков очень медленно загородка идет).
Почему загородка? Потому что дефицит новых домов в хороших локациях есть. А один загородный дом - это как 5 студий или как 3 однушки (минимум). И можно продавать товар, пользующийся спросом, и выполнять планы по вводу жилья в эксплуатацию.
Посмотрим, что будет в конце этого года. По 24-му доля загородки составила 58% (замечу, что по итогам 23-го эта доля была 54%, т.е. за год прирост на 4% - не плохо).
Возможно, сокращение расходов будет в том, числе за счет повышения производительности труда. Я бы в эту сторону на месте застройщиков точно не то, что смотрел, а уже бежал бы, причем еще пару лет назад.
В-третьих, будем увеличивать спрос. Как? Нужно забрать его со вторички. Ну или хотя бы не давать утекать на вторичку.
Как? Для начала, её величество рассрочка. Как-то тянет Правительство с законом о рассрочке (не удивлюсь, что ЦБ мешает, так как она не находится под регулированием ЦБ). А ведь всего-то облегчить изъятие объекта в случае, если просрочка по выплатам будет. И застройщики могут начать давать рассрочку (сами или при помощи разных организаций, и тех же банков) на 10-15 лет.
Шикарно же, альтернатива ипотеке без контроля ЦБ и минуя банк.
Далее, нужно нагнетать на вторичке рост цен. Нагнетать через публикации в СМИ. Сейчас цена сильно зависит от настроения покупателей и продавцов. И можно на них влиять.
Ну, и не забывать про помощь государства. Например, вот новая налоговая шкала делает переуступку существенно менее выгодной, чем раньше. А значит, убирается конкурент застройщика.
Может быть ещё какая-то помощь появится.
В общем план действий для застройщиков и Правительства я накидал) А как оно реально выйдет, посмотрим. Но на падение цен на новостройки, я бы точно не ставил.
@expertned
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Что у нас на первичке после января? Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично). Итого мы имеем. Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году. По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4…
Для тех, кому лень читать, краткое изложение выше написанного от OpenAi
Вывод: На первичном рынке жилья застройщикам предстоит работать с увеличенным объёмом нового товара, при этом спрос снижён, а цены снижать не вариант.
В ответ компании будут сокращать расходы (например, задерживать сроки сдачи и замедлять темпы строительства), переключаться на загородные проекты и активнее искать способы привлечения спроса со вторичного рынка (например, через рассрочку и провоцирование повышения цен на вторичке), чтобы компенсировать избыточное предложение и выполнить план по вводу жилья в эксплуатацию.
Цены на новостройки снижаться не будут.
@expertned
Вывод: На первичном рынке жилья застройщикам предстоит работать с увеличенным объёмом нового товара, при этом спрос снижён, а цены снижать не вариант.
В ответ компании будут сокращать расходы (например, задерживать сроки сдачи и замедлять темпы строительства), переключаться на загородные проекты и активнее искать способы привлечения спроса со вторичного рынка (например, через рассрочку и провоцирование повышения цен на вторичке), чтобы компенсировать избыточное предложение и выполнить план по вводу жилья в эксплуатацию.
Цены на новостройки снижаться не будут.
@expertned
Давно таких запросов не слышал. Хотят, чтобы мы нашли объект, которого нет в рекламе. Ведь у каждого хорошего агентства есть эксклюзивные варианты, которых нет в рекламе. И, конечно, такие варианты должны стоить дешевле рынка.
Друзья, такого не бывает. Да, объекты, которых в моменте нет в рекламе - есть. Но именно в моменте. Пока идет подготовка к продаже. И они явно не будут ниже рынка.
А если будут ниже рынка, то их не рекламируют, потому что агентство самостоятельно или через своих партнеров выкупает этот объект. Смысл его хранить для кого-то?
Просто подумайте зачем продавцу агент, который не рекламирует его объект?
Да, в элитке такое есть. Когда человек не хочет, чтобы было известно о продаже его объекта, он выставляет его в закрытые продажи. Но на массовом сегменте - нет такого.
Обратная сторона такого, это когда какое-нибудь агентство (часто федеральное...) рассказывает продавцам сказки о том, что у них есть много иногородних покупателей, которым в первую очередь будут показывать именно их объекты, поэтому они лучше всего продаваться будут именно у них. И по цене выше рынка.
Ну, для Москвы - это в целом дичь. Потому что покупатель, конечно, бывает далекий от рынка, чтобы самостоятельно в циан не залезть и не спросить у агента, почему он не показал ему те и те объекты, а показывает этот, самый дорогой, и который в его компании продается.
Единичный случай, возможен, конечно. Но в массе "покупатель не придурок" (с)
Но в некоторых регионах такое бывает. Правда, там обычно покупателю рассказывают, что он ничего за услугу не платит, так как платит продавец. Ну вот за бесплатно он и получает ограниченное предложение. Зато бесплатно.
А всё дело в том, что люди часто путают то, зачем нужен риэлтор. Он нужен не затем, чтобы найти объект, которого нет в рекламе и он стоит ниже рынка. Да, если так повезет, то будет такое. Но именно, если повезет.
А вот зачем на самом деле нужен риэлтор, можете посмотреть здесь 👇👇 👇
@expertned
Друзья, такого не бывает. Да, объекты, которых в моменте нет в рекламе - есть. Но именно в моменте. Пока идет подготовка к продаже. И они явно не будут ниже рынка.
А если будут ниже рынка, то их не рекламируют, потому что агентство самостоятельно или через своих партнеров выкупает этот объект. Смысл его хранить для кого-то?
Просто подумайте зачем продавцу агент, который не рекламирует его объект?
Да, в элитке такое есть. Когда человек не хочет, чтобы было известно о продаже его объекта, он выставляет его в закрытые продажи. Но на массовом сегменте - нет такого.
Обратная сторона такого, это когда какое-нибудь агентство (часто федеральное...) рассказывает продавцам сказки о том, что у них есть много иногородних покупателей, которым в первую очередь будут показывать именно их объекты, поэтому они лучше всего продаваться будут именно у них. И по цене выше рынка.
Ну, для Москвы - это в целом дичь. Потому что покупатель, конечно, бывает далекий от рынка, чтобы самостоятельно в циан не залезть и не спросить у агента, почему он не показал ему те и те объекты, а показывает этот, самый дорогой, и который в его компании продается.
Единичный случай, возможен, конечно. Но в массе "покупатель не придурок" (с)
Но в некоторых регионах такое бывает. Правда, там обычно покупателю рассказывают, что он ничего за услугу не платит, так как платит продавец. Ну вот за бесплатно он и получает ограниченное предложение. Зато бесплатно.
А всё дело в том, что люди часто путают то, зачем нужен риэлтор. Он нужен не затем, чтобы найти объект, которого нет в рекламе и он стоит ниже рынка. Да, если так повезет, то будет такое. Но именно, если повезет.
А вот зачем на самом деле нужен риэлтор, можете посмотреть здесь 👇👇 👇
@expertned
Я выше уже писал про "жаркий январь" на московском рынке недвижимости.
А тут Росреестр по Москве выдал ещё одну очень наглядную инфографику по первичке.
Из неё хорошо видно, как доля ипотеки падает, а число сделок растет.
Теперь вспомните все эти разговоры о том, как умрет первичка, когда не будет льготной ипотеки. И о том, что без ипотеки вообще ничего на рынке недвижимости не покупают и не продают.
А ведь я всегда говорил, что роль ипотеки многие сильно переоценивают. За счет чего у них искажается анализ ситуации.
Отсюда и все эти разговоры про предстоящее падение, которые мы слышали в течение двух последних лет.
Сейчас такое преувеличение значимости ипотеки становится заметнее.
В общем, пока все идёт по сценарию, который я описывал. Однако вероятность роста цен в апреле-мае, я сегодня возможно пересмотрел бы в пользу повышения вероятности роста.
Но пока не буду. Дождемся середины марта.
А тут Росреестр по Москве выдал ещё одну очень наглядную инфографику по первичке.
Из неё хорошо видно, как доля ипотеки падает, а число сделок растет.
Теперь вспомните все эти разговоры о том, как умрет первичка, когда не будет льготной ипотеки. И о том, что без ипотеки вообще ничего на рынке недвижимости не покупают и не продают.
А ведь я всегда говорил, что роль ипотеки многие сильно переоценивают. За счет чего у них искажается анализ ситуации.
Отсюда и все эти разговоры про предстоящее падение, которые мы слышали в течение двух последних лет.
Сейчас такое преувеличение значимости ипотеки становится заметнее.
В общем, пока все идёт по сценарию, который я описывал. Однако вероятность роста цен в апреле-мае, я сегодня возможно пересмотрел бы в пользу повышения вероятности роста.
Но пока не буду. Дождемся середины марта.
Сбер с завтрашнего дня закрывает программу "продажа с переводом долга покупателю". Сегодня последний день подачи заявки.
@expertned
@expertned
Нет в рекламе.
Есть два участка в Крыму, по 7 соток. Цена по 490 тысяч за каждый. Участки смежные, можно объединить в один.
900 м до пляжа на Азовском море, 20 минут на машине до Феодосии на Чёрном море. Рядом озеро Сиваш с лечебными грязями, строится санаторий. До Керчи 30-40 минут.
!Важно. Земля сельхозка. ВРИ - ЛПХ.
Т.е. строить в таком виде на ней ничего капитального нельзя.
Говорят, что будет перевод земли в другой вид разрешенного использования.
Т.е., это можно рассматривать как венчурную инвестицию. Так как если перевода не будет, то можно выращивать сельхозпродукцию и поставить какое-то некапитальное строение.
При этом, если разрешат перевод в садоводство, то цена существенно возрастет.
Адрес: Республика Крым, Ленинский район, на территории Семисотского сельского совета
Кадастровые номера: 90:07:240701:5094
90:07:240701:5096
Если есть вопросы, пишите в личку.
Есть два участка в Крыму, по 7 соток. Цена по 490 тысяч за каждый. Участки смежные, можно объединить в один.
900 м до пляжа на Азовском море, 20 минут на машине до Феодосии на Чёрном море. Рядом озеро Сиваш с лечебными грязями, строится санаторий. До Керчи 30-40 минут.
!Важно. Земля сельхозка. ВРИ - ЛПХ.
Т.е. строить в таком виде на ней ничего капитального нельзя.
Говорят, что будет перевод земли в другой вид разрешенного использования.
Т.е., это можно рассматривать как венчурную инвестицию. Так как если перевода не будет, то можно выращивать сельхозпродукцию и поставить какое-то некапитальное строение.
При этом, если разрешат перевод в садоводство, то цена существенно возрастет.
Адрес: Республика Крым, Ленинский район, на территории Семисотского сельского совета
Кадастровые номера: 90:07:240701:5094
90:07:240701:5096
Если есть вопросы, пишите в личку.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Что будет с ценами на квартиры весной. Обзор рынка недвижимости
https://rutube.ru/video/b9aa74d39dd324af9475c663dd244a27/
Что сегодня на первичке и вторичке. Какой рынок, как идут продажи? Что будет с ценами весной? Какие перспективы у рынка. Прогноз цен и что будет с ипотекой.
https://rutube.ru/video/b9aa74d39dd324af9475c663dd244a27/
Что сегодня на первичке и вторичке. Какой рынок, как идут продажи? Что будет с ценами весной? Какие перспективы у рынка. Прогноз цен и что будет с ипотекой.
RUTUBE
Что будет с ценами на квартиры весной. Обзор рынка недвижимости. Первичка и вторичка
Что сегодня на первичке и вторичке. Какой рынок, как идут продажи? Что будет с ценами весной? Какие перспективы у рынка. Прогноз цен и что будет с ипотекой.
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной…
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной…
Тоже самое на ютуб
https://www.youtube.com/watch?v=99amq80_wRU
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной задачи с инвестицией
11:12 – 15:56 – Первичный рынок обзор
15:57 – 27:03 – Что будут делать застройщики, чтобы не снижать цены
27:04 – 35:24 – Вторичка обзор
35:25 – 41:49 – Механизм роста цены или как психология изменит рынок
41:50 – 42:55 – Прогноз цен на вторичку
42:56 – 48:45 – Доступная ипотека будет не скоро. Как ЦБ будет снижать ключевую ставку.
48:46 – 49:56 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
https://www.youtube.com/watch?v=99amq80_wRU
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной задачи с инвестицией
11:12 – 15:56 – Первичный рынок обзор
15:57 – 27:03 – Что будут делать застройщики, чтобы не снижать цены
27:04 – 35:24 – Вторичка обзор
35:25 – 41:49 – Механизм роста цены или как психология изменит рынок
41:50 – 42:55 – Прогноз цен на вторичку
42:56 – 48:45 – Доступная ипотека будет не скоро. Как ЦБ будет снижать ключевую ставку.
48:46 – 49:56 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
YouTube
Что будет с ценами на квартиры весной. Обзор рынка недвижимости. Первичка и вторичка.
Что сегодня на первичке и вторичке. Какой рынок, как идут продажи? Что будет с ценами весной? Какие перспективы у рынка. Прогноз цен и что будет с ипотекой.
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной…
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной…
Audio
Что будет с ценами на квартиры весной. Обзор рынка недвижимости. Первичка и вторичка.
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной задачи с инвестицией
11:12 – 15:56 – Первичный рынок обзор
15:57 – 27:03 – Что будут делать застройщики, чтобы не снижать цены
27:04 – 35:24 – Вторичка обзор
35:25 – 41:49 – Механизм роста цены или как психология изменит рынок
41:50 – 42:55 – Прогноз цен на вторичку
42:56 – 48:45 – Доступная ипотека будет не скоро. Как ЦБ будет снижать ключевую ставку.
48:46 – 49:56 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной задачи с инвестицией
11:12 – 15:56 – Первичный рынок обзор
15:57 – 27:03 – Что будут делать застройщики, чтобы не снижать цены
27:04 – 35:24 – Вторичка обзор
35:25 – 41:49 – Механизм роста цены или как психология изменит рынок
41:50 – 42:55 – Прогноз цен на вторичку
42:56 – 48:45 – Доступная ипотека будет не скоро. Как ЦБ будет снижать ключевую ставку.
48:46 – 49:56 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat
Для тех, кто уверен, что рост цен 2020-2021 был вызван льготной ипотекой.
Я в постоянно говорю, что льготная ипотека не оказала критического воздействия на рост цен в этот период. Более того, я точно помню, когда эта мантра появилась и началось её глобальное распространение. Это было в 2023 году, когда ЦБ активно педалировал тему отмены льготной ипотеки.
До этого очень редко, когда говорили, что 2020-2021 - это вина льготки. Но после заявлений ЦБ (а они замечу больше про 2022-2023 годы были), многие и 20-21 прицепили к этой логике.
Я же утверждаю, что это совсем не так. И несколько раз объяснял механизм роста цен в 2020-21 годах без льготной ипотеки. А так же указывал на факторы, которые влияли тогда и влияют сейчас. И через них делал выводы о том, что будет с ценами. Пока вроде угадываю.
Но, вижу, что каждый раз мои заявления про отсутствие влияния льготной ипотеки на рост цен в 20-21 годах вызывает резкое неприятие. Поэтому, давайте совместно решим эту задачу.
Вопрос тем, кто уверен, что рост цен в 2020-2021 - это льготная ипотека.
Объясните механизм, который привел к тому, что льготная ипотека, действующая исключительно на новостройки, привела к росту цен на вторичке. При этом:
1. Как этот механизм сработал за короткий промежуток времени? Буквально за 3 месяца
2. Почему в 2015-2016 годах этот механизм не привел к росту цен?
3. Почему в 2022 году цены на вторичку, наоборот, упали, а льготная ипотека была?
4. Почему в 2023-2024 годах при наличии всё того же механизма, цены на вторичку оставались стабильными?
А то может быть я реально чего-то не понимаю?
@expertned
Я в постоянно говорю, что льготная ипотека не оказала критического воздействия на рост цен в этот период. Более того, я точно помню, когда эта мантра появилась и началось её глобальное распространение. Это было в 2023 году, когда ЦБ активно педалировал тему отмены льготной ипотеки.
До этого очень редко, когда говорили, что 2020-2021 - это вина льготки. Но после заявлений ЦБ (а они замечу больше про 2022-2023 годы были), многие и 20-21 прицепили к этой логике.
Я же утверждаю, что это совсем не так. И несколько раз объяснял механизм роста цен в 2020-21 годах без льготной ипотеки. А так же указывал на факторы, которые влияли тогда и влияют сейчас. И через них делал выводы о том, что будет с ценами. Пока вроде угадываю.
Но, вижу, что каждый раз мои заявления про отсутствие влияния льготной ипотеки на рост цен в 20-21 годах вызывает резкое неприятие. Поэтому, давайте совместно решим эту задачу.
Вопрос тем, кто уверен, что рост цен в 2020-2021 - это льготная ипотека.
Объясните механизм, который привел к тому, что льготная ипотека, действующая исключительно на новостройки, привела к росту цен на вторичке. При этом:
1. Как этот механизм сработал за короткий промежуток времени? Буквально за 3 месяца
2. Почему в 2015-2016 годах этот механизм не привел к росту цен?
3. Почему в 2022 году цены на вторичку, наоборот, упали, а льготная ипотека была?
4. Почему в 2023-2024 годах при наличии всё того же механизма, цены на вторичку оставались стабильными?
А то может быть я реально чего-то не понимаю?
@expertned
Forwarded from Росреестр
#Росреестр #БарбараПеченик @rosreestr_news
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⚡️⚡️⚡️ с 1 марта нельзя будет зарегистрировать загородку, если границы участка не определены. Т.е. межевание становится обязательной процедурой, если вы решили продать любой объект загородной недвижимости
@expertned
@expertned