В июле 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который вносит заметные изменения в Налоговый кодекс. Они коснутся владельцев недвижимости: с 2025 года доходы от продажи жилья будут облагаться налогом по прогрессивной шкале, а не по привычной ставке 13%.

Рассказываем, что нужно знать тем, кто планирует продавать недвижимость.

Что меняет закон
Со следующего года ставки НДФЛ по трудовым и нетрудовым доходам перестанут быть фиксированными и будут зависеть от размера полученной прибыли.

Всего на прогрессивной шкале налогообложения будет пять ступеней:

13% — для доходов до 2,4 млн руб. в год;
15% — для доходов 2,4-5 млн руб. в год;
18% — для доходов 5-20 млн руб.;
20% — для доходов 20-50 млн руб.;
22% — для доходов более 50 млн руб.

Повышенные ставки будут применяться не ко всему доходу, а к сумме превышения порога.

Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости. Подоходный налог с продажи недвижимости оплачивают собственники жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Такое обязательство возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.

Как платить налог с продажи недвижимости в 2025 году.
Прибыль с продажи недвижимости (сюда же входит, например, автомобиль) относится к нетрудовым доходам. Согласно изменениям в 2025 году, для нетрудовых доходов ступеней будет только две: 13% — для доходов до 2,4 млн руб. и 15% — для доходов больше 2,4 млн руб.

Если прибыль с продажи недвижимости до 2,4 млн руб., ставка будет прежней, 13%.

Если больше 2,4 млн руб., налог считается так:

312 000 руб. + 15% от суммы прибыли, которая превышает порог.

Налогооблагаемую базу по-прежнему можно будет снизить на 1 млн руб. Ещё можно использовать вычет «доходы минус расходы»: сюда включаются расходы на покупку недвижимости — не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и проценты по ипотеке.

Что ещё нужно знать. Важно помнить, что налогом облагается вся прибыль от реализованного имущества за год. Сюда также входит, например, продажа автомобиля.

Нововведения актуальны для тех, кто будет продавать недвижимость с 1 января 2025 года. Декларацию нужно будет подать до 30 апреля 2026 года, а уплатить налог до 15 июля 2026-го.

Подпишитесь на @dwellercity

#АрхитектураУтопии В профессиональном сознании архитекторов "футуромиф” принял, однако, форму скорее научной фантастики, чем утопии. Главным сюжетом визионерской архитектуры традиционно стад город — "город 2000 года”. Но не социальная утопия, а ожидаемые чудеса техники стати стержнем. Возродившийся жанр самоцельного проектирования породил и своих звезд, таких как Поль Меймон и Иона Фридман. Фантазия сосредоточилась на проблеме мобильности, обеспечиваемой не только мощными канатами многоярусных коммуникаций, но и мобильными функциональными ячейками, которые можно свободно перемещать и группировать вдоль коммуникационных стержней. Идею переосмыслили как рукотворную аналогию органического роста в концепции метаболизма японские архитекторы Кэндзо Тангэ, Кисе Курокава, Киенори Кикутакэ, Арата Исодзаки. Открытые к росту системы у них развертывались в трех измерениях пространства.

Визионерские эксперименты разворачивались параллельно с мучительным поиском утраченной архитектуры, развернувшимся в шестидесятые годы. Поначалу они ограничивались инверсией отдельных свойств функционализма. Бесстрастной точности форм, абстрагированных от свойств материала и отражавших возможности машинной технологии, противопоставлялись нарочистая грубость и "рукодельность” брутализма (А. и П. Смитсоны, ранний Дж. Стерлинг); вневременности — отсылки к исторической традиции (Э. Роджерс, И. Гарделла, Ф. Альбини); рассудочности — экспрессивная иррационатьность (X. Шарун). От экспериментов футуромифа в сферу поисков вошли принципы открытой формы и их логическое следствие — средовой подход (который первыми стали осваивать метаболисты). Они открывали путь к решительному изменению формообразования. Подпишитесь на @dwellercity

Съём квартиры в Москве теперь обходится в 101,6 тысяч рублей в среднем. Цена выросла на 17,8% за месяц. В Питере цены на аренду подскочили ещё выше — до 51,8 тысячи рублей, на 21,7%. Рост обусловлен сокращением предложения в период активного сезона, пояснили аналитики. Подпишитесь на @dwellercity

#жилаяплощадь Нормы нуждающимся гpaждaнaм. Дети-сироты. Оставшимся без обоих родителей детям предоставляют отдельное благоустроенное помещение — дом или квартиру. Жилье выдают:

-после законного срока пребывания в детском доме, интернате или приемных семьях
-после окончания военной службы
-после освобождения из мест лишения свободы

Договор заключают на 5 лет, затем жилье передают в личное пользование. Его размер не может быть меньше региональных норм.

Пepeceлeнцы из ветхого жилья. Жителей аварийных зданий обычно переселяют в общежития или во временное жилье из маневренного фонда. Площадь помещения — не менее 6 кв. м на человека.

После капитального ремонта владельцы возвращаются в свое жилье.

Пepeceлeнцы из домов под снос. При переселении должны соблюдаться условия:

-новое жилье находится в том же поселении
-при переезде заключают договор социального найма
-новое жилье имеет такую же или большую площадь

Если исходное помещение меньше региональных нормативов, жильцы могут претендовать на более просторную квартиру.

Boeннocлyжaщиe. Государство обеспечивает жильем сотрудников вооруженных сил. Его площадь зависит от состава семьи претендента. Для одинокого человека выделяют помещение 18-25 кв. м. На каждого члена семьи полагается не менее 18 кв. м.

Нормативы в Мocквe и Сaнкт-Пeтepбypгe. Нормы площади жилья отражают в региональных нормативных актах. В Москве они подчиняются закону № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Основные правила расчета:

-учетная норма — 10 кв. м на человека и 15 кв. м для помещений, предоставленных семьям в -судебном порядке
-норма предоставления — 18 кв. м на человека

Установленный метраж квартир:

-до 44 кв. м, однокомнатная — для супругов без детей
-до 50 кв. м, двухкомнатная — для двух жильцов, не состоящих в браке
-до 62 кв. м, двухкомнатная — для семьи из трех человек
-до 74 кв. м, трехкомнатная — для троих незамужних или неженатых жильцов

Семьям из четырех и более человек полагается по 18 кв. м на одного жильца. Если в семье есть инвалид с ограничениями в передвижении, жилье должно соответствовать нормам программы реабилитации. Подпишитесь на @dwellercity

Текстурированные поверхности. Текстура является ключевым элементом в создании визуально интересного и привлекательного пространства. В этом году актуально использование текстурированных поверхностей в интерьере, придающих помещению глубину и объем. Этого можно достичь с помощью таких материалов, как камень, кирпич или текстиля.

Текстура не только придает пространству визуальный интерес, но и создает интересные тактильные ощущения – то, что часто упускается из виду в дизайне интерьера. Тканые обои, обработка известью, венецианская штукатурка, рифленые стеновые панели и эффект бетона используются для того, чтобы избавиться от скучных, плоских стен и поверхностей и придать помещениям глубину и индивидуальность. #ТрендыДизайна

Подпишитесь на @dwellercity

#ПешеходнаяУлица И, наоборот, по мере увеличения численности семьи тяготение к «внешним» зонам уменьшается. В промежуточной зоне желают сселиться большие и средние семьи, а также люди пожилого возраста. Мотивы тяготения данного контингента населения к «внутренним» зонам определяются наличием зелени, господством тишины. Таким возрастным группам подходят секционные дома средней этажности, а также малоэтажные блокированные, с придомовыми участками. Они характерны для застройки пешеходных улиц третьего и частично второго типа. Такая зависимость, например, ярко выражена в проекте нового жилого района Таллина — Ласнамяэ. Здесь дома повышенной этажности концентрируются в зоне оживленной пешеходной улицы, а высотные расположены на пересечении пешеходной улицы с магистралью. В них поселится молодой контингент населения, которого устроит среда, насыщенная цветом, светом, звуком. В средней зоне жилого образования, где пролегают пешеходные бульвары, этажность понижается до двух-трех этажей. Дома с небольшими участками органично сольются с зеленым массивом бульвара. Здесь будут проживать большие семьи и люди пожилого возраста. Тихая среда этой зоны будет соответствовать образу жизни данной группы населения.

Примерами удачного размещения жилых зданий в застройке пешеходных улиц можно назвать жилые районы Тобольска, Брагино (Ярославль), Лаздинай (Вильнюс), проектируемый экспериментальный жилой комплекс в Горьком.

Соответствия типа жилища и его размещения демографическому составу семей и их потребностям, видимо, можно достигнуть, применяя в застройке пешеходной улицы не один тип жилого дома, а здания различных типов с градациями по этажности. Это обогатит не только композицию уличного пространства, но и весь городской пейзаж.

Второе требование, которое целесообразно соблюдать при застройке пешеходных улиц — это использование первых этажей жилых домов для разнообразных форм обслуживания. Такая тесная взаимосвязь жилых зданий с учреждениями общественного назначения позволит максимально приблизить их к жилищу и придать индивидуальность облику городской среды.

Практика показывает, что первый этаж жилого дома неудобен для жилья, особенно в зданиях, обращенных к улице. Во многих европейских странах первые этажи домов принадлежат улице и даже счет этажей ведется со второго. Правомерность такого отношения к первым этажам подтверждают научные исследования и проектные предложения в области приближения общественного обслуживания к жилым зданиям институтов ЦНИИЭП жилища, ЦНИИЭП торгово-бытовых зданий и туристских комплексов и МНИИТЭПа.

В связи с проектированием пешеходных улиц внутри межмагистральных территорий было бы целесообразно размещать дома с нежилым первым этажом в застройке первого и второго типа улиц. При этом следует учитывать, что размещать в первых этажах домов учреждения общественного назначения, предназначенные для удовлетворения периодических потребностей жителей, необходимо также с учетом устранения шума, загрязнения окружающей территории и пр. Так, например, в подмосковном городе Протвино все складские помещения магазинов расположены в подвальных помещениях, а машины к магазинам подъезжают через тоннель, пролегающий под пешеходной улицей. В квартале № 117 Запорожья с этой же целью удачно использован рельеф местности: улица террасирована, подземное пространство на каждой террасе использовано под учреждения общественного назначения, машины подъезжают с нижнего уровня террас.

Подпишитесь на @dwellercity

#АрхитектураУтопии Во второй половине шестидесятых, однако, и обновленный функционализм, и лежавшие в его основе футуромифы были опрокинуты критическими атаками разочарованной молодежи. Утопии выворачивались наизнанку в кошмарных дистопиях (картинах нежелательного будущего), они переводились в гротеск, пародировались. Технократическому оптимизму и зрелищности футуромифов были противопоставлены прозаизмы "иного будущего”, основанного на отрицании антиэкологических эффектов технического прогресса.

Среди антиутопий 1960 — начала 1970-х наиболее значительны созданные молодыми тогда английскими архитекторами, образовавшими группу "Аркигрэм” (с 1962 г., У. Чок, Р. Херрон, Д. Кромптон, П. Кук, М. Уэбб). Отвергая претенциозные декларации бруталистов об этичности архитектуры, они предлагали парадоксальные метафоры, используя средства поп-арта (и прежде всего — технику коллажа, объединяющего элементы, которые обретают новое качество в неожиданных сочетаниях). Авторы наслаждались ниспровержением привычных понятий, формальной игрой, атмосферой мистификации. Принципы мобильности и архитектуры-среды они доводили до абсурда в крайностях "антиархитектуры" и выходах "вне архитектуры”. Подпишитесь на @dwellercity

Экогород в США #мегапроект

На западе США год идет строительство города под названием Телоса. Проект разработало датское архитектурное бюро BIG, а инициатор стройки — американский предприниматель Марк Лор. Город возводится на участке площадью 60,7 тыс. га.

По задумке архитекторов, Телоса будет состоять из нескольких башен, которые опираются на высокие сваи и соединены между собой сетью мостов. Планируется, что это будет полностью экологически чистый город. Для строительства будут использованы «зеленые» материалы, а фасады зданий будут частично покрыты растительностью.

Транспортная система здесь будет включать в себя велосипеды, тихоходные беспилотники, подвесной монорельс, а в будущем — воздушное такси. Завершить первый этап строительства планируется к 2030 году, тогда сюда смогут переехать первые 50 тыс. жителей. При этом, по замыслу авторов проекта, к 2070 году население здесь достигнет 5 млн человек. Подпишитесь на @dwellercity

#КакВыбратьКвартиру Психологические инструменты в арсенале риелтора 

Риелтор сегодня должен в какой-то степени быть психологом, потому что люди часто не знают, чего хотят на самом деле. Кроме наших сознательных потребностей, о которых мы можем рассказать, есть ещё и такие, до которых докопаться невозможно. Более эмпатичные люди так или иначе могут ловить эмоции, угадывать желания. 

В среднем от зарождения у человека мысли купить квартиру до её приобретения проходит около полугода. И это ещё быстро, кто-то вынашивает идею о покупке недвижимости дольше.

В течение полугода человек занимается исследованиями: штудирует площадки с объявлениями, звонит риелторам, что-то выбирает, смотрит картинки, ездит на объекты. 

На каждом этапе он примеряет объект на себя. И каждый раз, когда результат не совпадает с тем образом, который он нарисовал в своих фантазиях, он продолжает процесс исследования и поиска. 

И в этом смысле необходимо дать клиенту время, чтобы он понял, что он ищет и зачем. Всё это часто происходит без учёта дополнительных факторов: есть ли в сделке ипотека, истории с залогом, опекой, альтернативой и др. Не говоря о том, что клиент может выбрать квартиру, которая не будет продана, потому что продавцы тоже находятся в поисках. 

Эти моменты можно и нужно знать заранее, тогда покупатель потратит меньше сил и времени, потому что самое неудобное и страшное, что может быть, — это неоправданное ожидание.

У клиента на рынке недвижимости от момента возникновения идеи до заключения сделки несколько раз меняется картина мира:

- в отношении цен: к моменту покупки бюджет, как правило, поднимается примерно на четверть от стартовых ожиданий;
- в отношении своих потребностей: сначала он хочет купить одну квартиру, а в итоге покупает совершенно другую;
- в отношении риелторской услуги: покупатель часто считает, что если ему хватило компетенций заработать условные 15 млн, то и квартиру выбрать он может самостоятельно. И, безусловно, клиент это может. Но вот правильно купить, проверить, предусмотреть какие-то нюансы на будущее уже сложнее. Ведь клиент покупает объект, который потом будет, вероятно, продавать. Поэтому покупатели часто приходят к решению нанять риелтора не на старте, а когда они сталкиваются с документооборотом и нюансами продажи.

Подпишитесь на @dwellercity

Столица Чили город Сантьяго. Главный небоскреб - Torre Costanera - но потрясают и виды самого города. Это отличный повод напомнить о серии публикаций нашего канала про жилье в Чили еще в 2021 году - они потрясающие и вряд ли устарели. Подпишитесь на @dwellercity

​#Самострой Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в ходе рассмотрения конкретного спора сделал важные разъяснения по поводу самовольных построек. Самое главное: нельзя отказывать в праве на существование таким постройкам только по каким-то формальным причинам. Например, если какие-то бюрократические препоны помешали вовремя оформить нужные документы, то строение можно узаконить уже по факту. Мол, раз сделано на совесть, пусть стоит. Как подчеркивают специалисты, данное решение крайне важно для формирования практики.

Проблемы с постройкой, которые пришлось рассматривать арбитражным судам, возникли у предпринимателя из Норильска. Ему был предоставлен земельный участок для строительства гаража-стоянки. Стройка началась. Однако вовремя оформить все бумаги, связанные со строительством, он не смог. В итоге стройка была закончена до того, как были поставлены нужные печати, и строение получилось самовольным. Нижестоящие инстанции, изучив все обстоятельства, узаконили постройку. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с этим согласился.

По словам экспертов, в целом Верховным судом уже на протяжении многих лет формируется практика взвешенного рассмотрения споров о сносе самовольных построек и признании права собственности на них. Верховный суд постоянно транслирует необходимость созидательного правоприменения при рассмотрении схожих дел и разъясняет, что недопустимо впадать в крайности и формализм. "С одной стороны один лишь только факт отсутствия разрешения на строительство сам по себе не является основанием для сноса самовольной постройки. С другой стороны одно лишь заключение судебной экспертизы о безопасности самовольного строения и его соответствии нормам градостроительного законодательства и строительным нормам и правилам также не является достаточным основанием для его сохранения, - говорит эксперт. - Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа соответствует указанному правовому подходу с точки зрения того, что снос самовольной постройки или отказ в признании на нее права собственности является крайней мерой. Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса".

Подпишитесь на @dwellercity

​Среди многоэтажек, построенных лет 10 назад, есть высокие, красивые и… совершенно неактуальные. Вдвойне обидно купить квартиру в новостройке-«старичке», которая еще не завершена, но уже не отвечает современным требованиям, а значит, теряет и в ликвидности. Задались вопросом, какое жилье считается морально устаревшим.

Обычно устаревшим жильем принято считать хрущевки или брежневки. Но и дома, построенные в 2010 или 2015 году, способны утратить актуальность. По каким признакам это легко определить?

Сегодня не котируются на рынке квартиры с кухней меньше 12 м, с большими спальнями и коридорами. Квартирография с десятком, а то и больше квартир на этаже тоже ушла в прошлое, как и дворы-парковки. Такое жилье покупают, но чаще не для собственного проживания, а для сдачи в аренду: оно дешевле, чем продуманные жилые комплексы.

Сохранят ликвидность квартиры, которые отвечают запросам сегодняшнего дня: большое общее пространство с маленькими спальнями (европланировки), функциональные балконы, подземный паркинг, небольшое количество квартир на этаже и закрытые дворы с множеством активностей не только для детей, но и для взрослых.

Тему продолжим по тегу #МоральноУстарело Подпишитесь на @dwellercity