Warning: mkdir(): No space left on device in /var/www/group-telegram/post.php on line 37
Warning: file_put_contents(aCache/aDaily/post/ipiskulin/--): Failed to open stream: No such file or directory in /var/www/group-telegram/post.php on line 50 Илья Пискулин (канал) | Telegram Webview: ipiskulin/140 -
Сегодня мы от имени девелоперской компании Творчество опубликовали письмо о том, что повышаем цены на 25%.
В тг-канале Стройвестник я увидел кучу смеющихся смайликов, типа «все фигня», «все маркетинг». Хотя, мы все максимально подробно разъяснили.
Сейчас я всем смеющимся людям расскажу немножко правды о рынке девелопмента.
Дело все в том, что в силу наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, у всех НЕдевелоперов есть иллюзия, что все равно все объекты будут достроены. А еще из-за пиар-деятельности застройщиков под грифом «у нас всегда всё хорошо», общество считает, что у девелоперов маржа процентов 30.
А теперь к правде.
Эскроу-счета обеспечивают безопасность только денег дольщика. Они не гарантируют достройку объекта. Если дом не достроят, дольщик получит средства назад, но квартиру он уже врядли купит. Цены к тому моменту вырастут.
Проектное финансирование не гарантирует достройку. Если случилась серьезная инфляция после подписания кредитника, то денег на достройку может не хватить (а она случилась).
Ставка по проектному финансированию тем ниже, чем больше продаж и поступлений на эскроу-счетах. Если продажи не покрывают выбранный кредит, то ставка может по новым кредитным договорам доходить до 30%. Если мы совместим этот фактор с инфляцией, то получим страшный коктейль в части себестоимости.
И этот коктейль сейчас пьют почти все застройщики. А у некоторых он еще и с отячгчающим обстоятельством в виде земли, купленной в кредит.
Максимальная плановая рентабельность девелоперов сейчас - 20%. Это в экселе и до низких продаж, до инфляции, до бешеных процентов по кредиту:) по факту рентабельность едва в успешных проектах дотягивает до 10%. Часто - болтается между пятью и десятью процентами, и то измеряется не деньгами, а готовыми непроданными квартирами и паркингами.
Немного фактов:
1. Продажи в строящихся объектах сейчас у девелоперов низкие, большинство сделок с рассрочкой (то есть, сделка есть, а денег нет). Хорошие продажи только у тех, кто дает низкую цену. Чаще всего она ниже себестоимости. Кстати, именно по этой причине вы по стране можете видеть, что многие проекты, стартанувшие летом, продаются, но если открыть фото со стройплощадок, они не строятся. Лишь имитация. Строишь = выбираешь кредит, а это дорого. 2. Честная себестоимость*(это, когда сам себе не врешь) квадратного метра в нормальном объекте класса комфорт, который стартанул в 2024-м году, врядли может быть ниже 110 тысяч рублей за метр. Это в Тюмени. Если вы видите трешку за 90 тысяч, то знайте, чтобы девелоперу выйти в ноль, ему надо будет продать 3 однушки за 130. Это ноль. Никакой прибыли. И при оптимистичной расходной части. Поработали несколько лет, получили зарплату, построили, разошлись без прибыли. Так что, господа, риелторы, если вы продаете объекты за меньшие деньги, будьте аккуратны. Продавая какой-то пулл квартир в убыток, девелопер следующие должен будет продать с двойной рентабельностью. А сегодня это нереально. Застройщики, скупившие в дали от города поля и огороды в кредит и продающие там лучшую жизнь, сейчас могут давать низкие цены, в расчете на то, что летом ставка упадет и они как-то вырулят. Но она может не упасть. И можно не вырулить. Кризис 2015 - тому подтверждение. Большинство финансовых дыр того периода были закрыты только в 2020-м году с введением льготки.
Ситуация очень серьезная. Мы изменили цены еще вчера. Сегодня выступил министр строительства и обратился к отрасли с просьбой не повышать стоимости квартир, так как идет проработка мер. Вы думаете - он это для галочки сделал? Просто наш минстрой знает, что происходит и понимает, что повышение неминуемо. Единственный способ - помочь затройщикам снизить себестоимость. Кстати, если бы мы знали об обращении - подождали.
Ну и для ясности - маленький пример. В 2014 году средняя стоимость метра в Тюмени была 56 тысяч. Это 1800 долларов. Сегодня - 130 тысяч. Это едва больше тысячи. А мы - часть мировой экономики. При этом земля выросла в цене в 10 раз. Про стройку, ФОТ, соцобязательства, кредиты и девелоперский продукт - я вообще молчу.
Сегодня мы от имени девелоперской компании Творчество опубликовали письмо о том, что повышаем цены на 25%.
В тг-канале Стройвестник я увидел кучу смеющихся смайликов, типа «все фигня», «все маркетинг». Хотя, мы все максимально подробно разъяснили.
Сейчас я всем смеющимся людям расскажу немножко правды о рынке девелопмента.
Дело все в том, что в силу наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, у всех НЕдевелоперов есть иллюзия, что все равно все объекты будут достроены. А еще из-за пиар-деятельности застройщиков под грифом «у нас всегда всё хорошо», общество считает, что у девелоперов маржа процентов 30.
А теперь к правде.
Эскроу-счета обеспечивают безопасность только денег дольщика. Они не гарантируют достройку объекта. Если дом не достроят, дольщик получит средства назад, но квартиру он уже врядли купит. Цены к тому моменту вырастут.
Проектное финансирование не гарантирует достройку. Если случилась серьезная инфляция после подписания кредитника, то денег на достройку может не хватить (а она случилась).
Ставка по проектному финансированию тем ниже, чем больше продаж и поступлений на эскроу-счетах. Если продажи не покрывают выбранный кредит, то ставка может по новым кредитным договорам доходить до 30%. Если мы совместим этот фактор с инфляцией, то получим страшный коктейль в части себестоимости.
И этот коктейль сейчас пьют почти все застройщики. А у некоторых он еще и с отячгчающим обстоятельством в виде земли, купленной в кредит.
Максимальная плановая рентабельность девелоперов сейчас - 20%. Это в экселе и до низких продаж, до инфляции, до бешеных процентов по кредиту:) по факту рентабельность едва в успешных проектах дотягивает до 10%. Часто - болтается между пятью и десятью процентами, и то измеряется не деньгами, а готовыми непроданными квартирами и паркингами.
Немного фактов:
1. Продажи в строящихся объектах сейчас у девелоперов низкие, большинство сделок с рассрочкой (то есть, сделка есть, а денег нет). Хорошие продажи только у тех, кто дает низкую цену. Чаще всего она ниже себестоимости. Кстати, именно по этой причине вы по стране можете видеть, что многие проекты, стартанувшие летом, продаются, но если открыть фото со стройплощадок, они не строятся. Лишь имитация. Строишь = выбираешь кредит, а это дорого. 2. Честная себестоимость*(это, когда сам себе не врешь) квадратного метра в нормальном объекте класса комфорт, который стартанул в 2024-м году, врядли может быть ниже 110 тысяч рублей за метр. Это в Тюмени. Если вы видите трешку за 90 тысяч, то знайте, чтобы девелоперу выйти в ноль, ему надо будет продать 3 однушки за 130. Это ноль. Никакой прибыли. И при оптимистичной расходной части. Поработали несколько лет, получили зарплату, построили, разошлись без прибыли. Так что, господа, риелторы, если вы продаете объекты за меньшие деньги, будьте аккуратны. Продавая какой-то пулл квартир в убыток, девелопер следующие должен будет продать с двойной рентабельностью. А сегодня это нереально. Застройщики, скупившие в дали от города поля и огороды в кредит и продающие там лучшую жизнь, сейчас могут давать низкие цены, в расчете на то, что летом ставка упадет и они как-то вырулят. Но она может не упасть. И можно не вырулить. Кризис 2015 - тому подтверждение. Большинство финансовых дыр того периода были закрыты только в 2020-м году с введением льготки.
Ситуация очень серьезная. Мы изменили цены еще вчера. Сегодня выступил министр строительства и обратился к отрасли с просьбой не повышать стоимости квартир, так как идет проработка мер. Вы думаете - он это для галочки сделал? Просто наш минстрой знает, что происходит и понимает, что повышение неминуемо. Единственный способ - помочь затройщикам снизить себестоимость. Кстати, если бы мы знали об обращении - подождали.
Ну и для ясности - маленький пример. В 2014 году средняя стоимость метра в Тюмени была 56 тысяч. Это 1800 долларов. Сегодня - 130 тысяч. Это едва больше тысячи. А мы - часть мировой экономики. При этом земля выросла в цене в 10 раз. Про стройку, ФОТ, соцобязательства, кредиты и девелоперский продукт - я вообще молчу.
BY Илья Пискулин (канал)
Warning: Undefined variable $i in /var/www/group-telegram/post.php on line 260
Telegram does offer end-to-end encrypted communications through Secret Chats, but this is not the default setting. Standard conversations use the MTProto method, enabling server-client encryption but with them stored on the server for ease-of-access. This makes using Telegram across multiple devices simple, but also means that the regular Telegram chats you’re having with folks are not as secure as you may believe. Overall, extreme levels of fear in the market seems to have morphed into something more resembling concern. For example, the Cboe Volatility Index fell from its 2022 peak of 36, which it hit Monday, to around 30 on Friday, a sign of easing tensions. Meanwhile, while the price of WTI crude oil slipped from Sunday’s multiyear high $130 of barrel to $109 a pop. Markets have been expecting heavy restrictions on Russian oil, some of which the U.S. has already imposed, and that would reduce the global supply and bring about even more burdensome inflation. This ability to mix the public and the private, as well as the ability to use bots to engage with users has proved to be problematic. In early 2021, a database selling phone numbers pulled from Facebook was selling numbers for $20 per lookup. Similarly, security researchers found a network of deepfake bots on the platform that were generating images of people submitted by users to create non-consensual imagery, some of which involved children. Despite Telegram's origins, its approach to users' security has privacy advocates worried. Multiple pro-Kremlin media figures circulated the post's false claims, including prominent Russian journalist Vladimir Soloviev and the state-controlled Russian outlet RT, according to the DFR Lab's report.
from es
