Warning: mkdir(): No space left on device in /var/www/group-telegram/post.php on line 37
Warning: file_put_contents(aCache/aDaily/post/ipiskulin/--): Failed to open stream: No such file or directory in /var/www/group-telegram/post.php on line 50 Илья Пискулин (канал) | Telegram Webview: ipiskulin/140 -
Сегодня мы от имени девелоперской компании Творчество опубликовали письмо о том, что повышаем цены на 25%.
В тг-канале Стройвестник я увидел кучу смеющихся смайликов, типа «все фигня», «все маркетинг». Хотя, мы все максимально подробно разъяснили.
Сейчас я всем смеющимся людям расскажу немножко правды о рынке девелопмента.
Дело все в том, что в силу наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, у всех НЕдевелоперов есть иллюзия, что все равно все объекты будут достроены. А еще из-за пиар-деятельности застройщиков под грифом «у нас всегда всё хорошо», общество считает, что у девелоперов маржа процентов 30.
А теперь к правде.
Эскроу-счета обеспечивают безопасность только денег дольщика. Они не гарантируют достройку объекта. Если дом не достроят, дольщик получит средства назад, но квартиру он уже врядли купит. Цены к тому моменту вырастут.
Проектное финансирование не гарантирует достройку. Если случилась серьезная инфляция после подписания кредитника, то денег на достройку может не хватить (а она случилась).
Ставка по проектному финансированию тем ниже, чем больше продаж и поступлений на эскроу-счетах. Если продажи не покрывают выбранный кредит, то ставка может по новым кредитным договорам доходить до 30%. Если мы совместим этот фактор с инфляцией, то получим страшный коктейль в части себестоимости.
И этот коктейль сейчас пьют почти все застройщики. А у некоторых он еще и с отячгчающим обстоятельством в виде земли, купленной в кредит.
Максимальная плановая рентабельность девелоперов сейчас - 20%. Это в экселе и до низких продаж, до инфляции, до бешеных процентов по кредиту:) по факту рентабельность едва в успешных проектах дотягивает до 10%. Часто - болтается между пятью и десятью процентами, и то измеряется не деньгами, а готовыми непроданными квартирами и паркингами.
Немного фактов:
1. Продажи в строящихся объектах сейчас у девелоперов низкие, большинство сделок с рассрочкой (то есть, сделка есть, а денег нет). Хорошие продажи только у тех, кто дает низкую цену. Чаще всего она ниже себестоимости. Кстати, именно по этой причине вы по стране можете видеть, что многие проекты, стартанувшие летом, продаются, но если открыть фото со стройплощадок, они не строятся. Лишь имитация. Строишь = выбираешь кредит, а это дорого. 2. Честная себестоимость*(это, когда сам себе не врешь) квадратного метра в нормальном объекте класса комфорт, который стартанул в 2024-м году, врядли может быть ниже 110 тысяч рублей за метр. Это в Тюмени. Если вы видите трешку за 90 тысяч, то знайте, чтобы девелоперу выйти в ноль, ему надо будет продать 3 однушки за 130. Это ноль. Никакой прибыли. И при оптимистичной расходной части. Поработали несколько лет, получили зарплату, построили, разошлись без прибыли. Так что, господа, риелторы, если вы продаете объекты за меньшие деньги, будьте аккуратны. Продавая какой-то пулл квартир в убыток, девелопер следующие должен будет продать с двойной рентабельностью. А сегодня это нереально. Застройщики, скупившие в дали от города поля и огороды в кредит и продающие там лучшую жизнь, сейчас могут давать низкие цены, в расчете на то, что летом ставка упадет и они как-то вырулят. Но она может не упасть. И можно не вырулить. Кризис 2015 - тому подтверждение. Большинство финансовых дыр того периода были закрыты только в 2020-м году с введением льготки.
Ситуация очень серьезная. Мы изменили цены еще вчера. Сегодня выступил министр строительства и обратился к отрасли с просьбой не повышать стоимости квартир, так как идет проработка мер. Вы думаете - он это для галочки сделал? Просто наш минстрой знает, что происходит и понимает, что повышение неминуемо. Единственный способ - помочь затройщикам снизить себестоимость. Кстати, если бы мы знали об обращении - подождали.
Ну и для ясности - маленький пример. В 2014 году средняя стоимость метра в Тюмени была 56 тысяч. Это 1800 долларов. Сегодня - 130 тысяч. Это едва больше тысячи. А мы - часть мировой экономики. При этом земля выросла в цене в 10 раз. Про стройку, ФОТ, соцобязательства, кредиты и девелоперский продукт - я вообще молчу.
Сегодня мы от имени девелоперской компании Творчество опубликовали письмо о том, что повышаем цены на 25%.
В тг-канале Стройвестник я увидел кучу смеющихся смайликов, типа «все фигня», «все маркетинг». Хотя, мы все максимально подробно разъяснили.
Сейчас я всем смеющимся людям расскажу немножко правды о рынке девелопмента.
Дело все в том, что в силу наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, у всех НЕдевелоперов есть иллюзия, что все равно все объекты будут достроены. А еще из-за пиар-деятельности застройщиков под грифом «у нас всегда всё хорошо», общество считает, что у девелоперов маржа процентов 30.
А теперь к правде.
Эскроу-счета обеспечивают безопасность только денег дольщика. Они не гарантируют достройку объекта. Если дом не достроят, дольщик получит средства назад, но квартиру он уже врядли купит. Цены к тому моменту вырастут.
Проектное финансирование не гарантирует достройку. Если случилась серьезная инфляция после подписания кредитника, то денег на достройку может не хватить (а она случилась).
Ставка по проектному финансированию тем ниже, чем больше продаж и поступлений на эскроу-счетах. Если продажи не покрывают выбранный кредит, то ставка может по новым кредитным договорам доходить до 30%. Если мы совместим этот фактор с инфляцией, то получим страшный коктейль в части себестоимости.
И этот коктейль сейчас пьют почти все застройщики. А у некоторых он еще и с отячгчающим обстоятельством в виде земли, купленной в кредит.
Максимальная плановая рентабельность девелоперов сейчас - 20%. Это в экселе и до низких продаж, до инфляции, до бешеных процентов по кредиту:) по факту рентабельность едва в успешных проектах дотягивает до 10%. Часто - болтается между пятью и десятью процентами, и то измеряется не деньгами, а готовыми непроданными квартирами и паркингами.
Немного фактов:
1. Продажи в строящихся объектах сейчас у девелоперов низкие, большинство сделок с рассрочкой (то есть, сделка есть, а денег нет). Хорошие продажи только у тех, кто дает низкую цену. Чаще всего она ниже себестоимости. Кстати, именно по этой причине вы по стране можете видеть, что многие проекты, стартанувшие летом, продаются, но если открыть фото со стройплощадок, они не строятся. Лишь имитация. Строишь = выбираешь кредит, а это дорого. 2. Честная себестоимость*(это, когда сам себе не врешь) квадратного метра в нормальном объекте класса комфорт, который стартанул в 2024-м году, врядли может быть ниже 110 тысяч рублей за метр. Это в Тюмени. Если вы видите трешку за 90 тысяч, то знайте, чтобы девелоперу выйти в ноль, ему надо будет продать 3 однушки за 130. Это ноль. Никакой прибыли. И при оптимистичной расходной части. Поработали несколько лет, получили зарплату, построили, разошлись без прибыли. Так что, господа, риелторы, если вы продаете объекты за меньшие деньги, будьте аккуратны. Продавая какой-то пулл квартир в убыток, девелопер следующие должен будет продать с двойной рентабельностью. А сегодня это нереально. Застройщики, скупившие в дали от города поля и огороды в кредит и продающие там лучшую жизнь, сейчас могут давать низкие цены, в расчете на то, что летом ставка упадет и они как-то вырулят. Но она может не упасть. И можно не вырулить. Кризис 2015 - тому подтверждение. Большинство финансовых дыр того периода были закрыты только в 2020-м году с введением льготки.
Ситуация очень серьезная. Мы изменили цены еще вчера. Сегодня выступил министр строительства и обратился к отрасли с просьбой не повышать стоимости квартир, так как идет проработка мер. Вы думаете - он это для галочки сделал? Просто наш минстрой знает, что происходит и понимает, что повышение неминуемо. Единственный способ - помочь затройщикам снизить себестоимость. Кстати, если бы мы знали об обращении - подождали.
Ну и для ясности - маленький пример. В 2014 году средняя стоимость метра в Тюмени была 56 тысяч. Это 1800 долларов. Сегодня - 130 тысяч. Это едва больше тысячи. А мы - часть мировой экономики. При этом земля выросла в цене в 10 раз. Про стройку, ФОТ, соцобязательства, кредиты и девелоперский продукт - я вообще молчу.
BY Илья Пискулин (канал)
Warning: Undefined variable $i in /var/www/group-telegram/post.php on line 260
The Security Service of Ukraine said in a tweet that it was able to effectively target Russian convoys near Kyiv because of messages sent to an official Telegram bot account called "STOP Russian War." For tech stocks, “the main thing is yields,” Essaye said. The Securities and Exchange Board of India (Sebi) had carried out a similar exercise in 2017 in a matter related to circulation of messages through WhatsApp. Meanwhile, a completely redesigned attachment menu appears when sending multiple photos or vides. Users can tap "X selected" (X being the number of items) at the top of the panel to preview how the album will look in the chat when it's sent, as well as rearrange or remove selected media. Telegram boasts 500 million users, who share information individually and in groups in relative security. But Telegram's use as a one-way broadcast channel — which followers can join but not reply to — means content from inauthentic accounts can easily reach large, captive and eager audiences.
from us
