Привет!

Друзья, мы выпустили уже третий подкаст по судебной практике, который мы записали в Смоленске!

🍿Запись подкаста можно посмотреть на платформе Rutube или YouTube

➡️Кейс №1. Отсутствие уведомления о дате и месте проведения исследования прибора учета на заводе-изготовителе не влечет недействительность акта о неучтенном потреблении (дело А62-9404/2023),
➡️Кейс №2. Акт проверки, который составлен не сетевой организацией, а иным лицом, не может уменьшить период безучетного потребления электрической энергии (дело А40-181006/2023),
➡️Кейс №3. Удовлетворяя требования об установке автономных источников питания, суды должны оценить исполнимость судебного акта (дело А29-462/2023),
➡️Кейс №4. Резкий рост объема электропотребления в СНТ может послужить основанием для проведения проверки в целях выявления майнинг оборудования и проведения перерасчета стоимости электроэнергии (дело А19-28217/2023).

В записи подкаста принял участие наш специальный гость Михаил Сергеев (эксперт в сфере электроэнергетики и один из руководителей правовой функции сбытовой компании), который прокомментировал ключевые практики и поделился своим практическим опытом.

🔔По итогам подкаста мы разыграем полезные подарки, за условиями следите на каналах Lex Energética и Енот&ко.

ℹ️Команда авторов выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики по вопросам ТЭК и ЖКХ:
➡️Энергетическая гостиная
➡️EnergyToday
➡️ЖКХ
➡️Энергетика и промышленность России
➡️Правовые аспекты энергоснабжения
➡️СоветБезРынка
➡️В энергетике
➡️Дайджест ТЭК
➡️Ассоциация ТСО

☺️✉️ Как составить смету в ТСЖ (+пример документа)

Подписчица Ольга Корепанова поделилась своим алгоритмом по составлению сметы ТСЖ и примером документа.

Особенность заключается в том, что размер платы за содержание жилья, рассчитываемый на основе этой сметы, является дифференцированным в зависимости от сезона. Это помогает более равномерно распределить финансовую нагрузку на собственников, которые оплачивают расходы на производственные работы не в отопительный период.

➡ https://gkhnews.ru/1503169-smeta-tszh-permi/

❤️ Подписчики из числа товариществ также могут поделиться своим опытом и наработками, написав мне в личку @gkhwsem

Если кто-то из подписчиков недавно администрировал собрание в ГИС ЖКХ, то приглашаю поучаствовать в рубрике о проведении собраний в ГИС ЖКХ, запущенную на соседнем канале.

👍 Ваш рассказ поможет другим собственникам:
✓ Правильно выбрать формат годового собрания
✓ Избежать типичных ошибок
✓ Эффективно организовать голосование

✒ Как поучаствовать:
1. Напишите в личные сообщения редактору, что хотите поучаствовать в рубрике.
2. Ответьте на несколько вопросов (можно голосовыми)
3. Поделитесь своими наблюдениями (по желанию)

Примеры публикаций: ОСС на 437%, опыт УО из Ростова-на-Дону, внезапная отмена собрания, второй такой случай, и проведение собраний в Краснодарском крае и Ростовской области.

😏 Верховный Суд РФ рассмотрел новый спор об оплате содержания общего имущества собственником встроенно-пристроенного помещения

В Татарстане ООО «УютСервис Групп» обратилось с иском к другому юрлицу, собственнику нежилых помещений в МКД, просило взыскать долг 284 097 р. 

1⃣ Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он выяснил, что два спорных помещения являются частью многоквартирного дома, а не отдельными зданиями. Они были построены одновременно с домом и физически связаны с ним.

К такому выводу суд пришел на основании:
— изучения проектной документации дома,
— анализа технических паспортов разных лет,
— проведения специальной технической экспертизы.
Экспертиза подтвердила, что эти помещения изначально были предусмотрены проектом как часть дома и строились вместе с ним.

2⃣ Апелляционный суд изменил решение и взыскал меньше, так как пришел к выводу, что УО не вправе рассчитывать на плату применительно ко всем спорным площадям. Он иначе истолковал заключение экспертизы, а именно: признаки единства нежилого помещения пристроенной части здания и многоквартирного дома отсутствуют.

Суд указал, что между многоквартирным домом и спорными помещениями есть связь только в части несущих конструкций встроенной части. Пристроенная часть вообще не зависит от дома и может использоваться отдельно, как и встроенная часть. Кроме того, ответчик не пользуется общими помещениями дома, так как у спорных помещений есть отдельный вход. Поэтому, по мнению апелляционного суда, платить за управление и содержание общего имущества нужно только за встроенную часть помещений.
Пристроенная часть составляет 604 кв. м, а встроенная — 481 кв. м. То есть встроенные помещения занимают всего 44,33% от общей площади, за которые и должен платить собственник. 

3⃣ Кассационный суд с этим согласился.

4⃣ Верховный Суд РФ удовлетворил жалобу УО, отменил акты апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе первоначальное решение по делу (определение № 306-ЭС24-22309 от 11.04.2025).

В предыдущем определении Верховного Суда РФ от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21-5387 по похожему спору указано, что суды должны оценивать экспертные заключения с учетом нормативных требований к составу общего имущества и проектной документации дома.

Согласно Правилам № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме — это пространство, которое определено в проектной или технической документации, не является жилым и не входит в состав общего имущества, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям.

По Инструкции о проведении учета жилищного фонда (приказ Минстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37), признаками единства здания являются:
— общий фундамент и стены с сообщением между частями;
— общее назначение при отсутствии сообщения;
— однородность материала стен;
— общие лестничные клетки;
— единое архитектурное решение.

В рассматриваемом случае многоквартирный дом 1989 года постройки имеет встроенно-пристроенные помещения на первом этаже. Согласно технической документации, эти помещения изначально создавались как единый объект с домом, не имеют статуса отдельного здания и образуют единый комплекс с одним адресом.

Договор управления предусматривает оплату услуг пропорционально площади всех нежилых помещений (925,10 кв. м), включая как встроенную, так и пристроенную части.

Таким образом, поскольку помещения являются единым объектом в составе многоквартирного дома, правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части не может различаться.

Канал ЖКХ 😋 № А65-2114/2023

❤️ Добрососедство в действии:
продолжаем новую еженедельную рубрику

Вячеслав, подписчик из Новосибирска, поделился опытом, как его дому удалось создать настоящий образец добрососедских отношений.

— От чата до успешного сообщества
— Практические формы взаимопомощи между жильцами
— Создание праздничной атмосферы во дворе
— Эффективное взаимодействие с управляющей организацией

➡ Секреты успешного общения, формы взаимопомощи и советы по созданию дружелюбной атмосферы

📢 Друзья, приглашаю вас также принять участие в новой рубрике добрососедства и рассказать о своем доме и о своих соседях

Подойдут:
• Истории взаимопомощи с соседями
• Примеры успешных совместных инициатив
• Истории решения конфликтных ситуаций
• Опыт организации праздников во дворе
• Примеры субботников и благоустройства общего пространства и т.п.

Давайте популяризировать культуру добрососедства вместе!

💬 Напишите мне (@gkhwsem) о своем желании принять участие, кратко пояснив, о чем хотите рассказать.

❓ Где размещать бюллетени в ГИС ЖКХ с 1 марта 2025 года
еженедельная рубрика #вопрос_ответ

Вопрос из чата:
Как сейчас размещаем бюллетени в ГИС? Каждый или общим файлом? Собрание очно-заочное без использования ГИС.

Ответ:
Размещайте как можется и как хочется.
А тех, кто призывает других в обязательном порядке при размещении протокола страдать путем поштучного внесения бюллетеней, ждет бан, чтобы страдали сами и отдельно.

Подробнее:
— что изменилось с 1 марта 2025 года;
— заботят ли собственника-инициатора вкладки для размещения;
— что обязаны размещать УО и ТСЖ;
— что в нормативно-правовых актах;
— а как же защита персональных данных;
— какое наказание ждет нарушителей.

➡ https://gkhnews.ru/1503291-gde-razmeshhat-byulleteni-v-gis-zhkh/

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю, которых не было на этом канале

Рубрики, в которых вы тоже можете поучаствовать:
🪙 Секреты экономии ТСЖ: благоустройство двора за счет депутатов
🏷 Трудовой детектив: дело о прогулах заместителя директора УО
💬 ЖКХ изнутри: ревизор ТСЖ
🌐 Собрание в ГИС ЖКХ — опыт подписчика

Проекты законов
📍 Минстрой готовит новые изменения по капремонту

Судебная практика
📍 В Кировской области соседи судились из-за неосторожных высказываний в домовом чате
📍 Собственница судилась с ПАО «Т Плюс» из-за неполученных квитанций
📍 2,5 млн рублей за размещение панно, посвященного 9 Мая (их всё-таки взыскали)
👮‍♂ Суд признал незаконным несвоевременное направление ГЖИ Краснодарского края решения о внесении изменений в реестр лицензий
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ ГЖИ Москвы в возбуждении административного дела по статье 7.23 КоАП РФ
👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Сахалинской области о предоставлении собственникам МКД горячей воды

Статьи
📍 Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца
📍 Почему ТСЖ пришлось переделывать клумбы на придомовой территории, сделанные ландшафтной компанией
📍 Что делать, если пропущен срок поверки счетчиков воды (+образец заявления)
📍 Оценка состояния конструкций по внешним признакам

👍 Друзья, напомним, что у нас еще есть два закрытых канала

"Совет МКД - практика ЖКХ 2.0" — для советов МКД и УО (список публикаций за прошлый месяц)
"ТСЖ (ТСН) - практика судов 2.0" — для товариществ (список публикаций за прошлый месяц)

Можно оформить туда платную подписку, а можно получить бесплатный доступ за помощь с контентом, приняв участие в любой из наших рубрик:
— примеры добрососедства
— опыт недавнего собрания в ГИС ЖКХ
— секреты экономии ТСЖ
— профессии ЖКХ
— как составляется смета в вашем ТСЖ

Для тех, кто не хочет ничем делиться, ссылки на условия платной подписки:
👉 Совет МКД или ТСЖ 👈

Эти два канала больше всего понравились читателям. А вот закрытый канал "Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ" (пример публикаций за месяц), к сожалению, "не зашел". Но желающие могут оформить доступ к архиву — при наличии у пользователя Telegram Premium (как это сделать).

❗️ГИС ЖКХ не дает разместить сообщение о собрании в традиционной форме.

С 1 марта законодатель предусмотрел обязательное размещение сообщения о собрании в ГИС ЖКХ независимо от формы проведения такого собрания. 

Добросовестные инициаторы сейчас пытаются исполнить эту обязанность, но массово сталкиваются с ошибкой системы, о чем пишут в одном из закрытых чатов канала: она не дает разместить сообщение, ругается на дату собрания (скриншот выше), даже если ставить дату с хорошим запасом. 

Со стороны выглядит как неплохой способ заставить проводить онлайн-собрания, на которые данная ошибка, судя по отзывам, не распространяется. И это в разгар проведения годовых собраний 🤬

Напомню, что нарушение порядка уведомления не всегда основание для признания решений собраний недействительными.

Что делать
Если столкнулись с такой ошибкой, то сделайте скриншот, напишите дежурную жалобу в техподдержку для подстраховки (тоже со скриншотами) и проводите собрание как обычно. 

Для большей надежности сделайте запись экрана — это идеальное подтверждение, что вы предприняли всё возможное для размещения сообщения, но по вине Оператора система не смогла это сделать.

Если в повестке смена УО или создание ТСЖ, то рассмотрите возможность немного отложить собрание, чтобы потом не доказывать свою правоту и невиновность в арбитражном суде в рамках спора об отказе во внесении изменений в реестр лицензий с каким-нибудь Минчистоты МО.

Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ

Upd. Подписчик написал, что 22.04 удалось разместить сообщение.

Особенности применения муниципального тарифа

#дело_подписчика

Подписчик Александр прислал еще одно дело для «понедельничной» рубрики.

На протяжении нескольких лет его УК применяла муниципальный тариф без учёта конструктивных особенностей МКД. В итоге в суде удалось отбить несколько статей расходов, которые физически не могли образоваться при управлении домом. 

Добровольно сделать перерасчет УК отказалась, поэтому суд взыскал не только сумму превышения размера платы (1,22 руб./кв. м ежемесячно) и штраф в размере 50% превышения, но и компенсацию морального вреда, а также «потребительский штраф». Также были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами.

В муниципальном акте предусматривалось, что размер платы в конкретном МКД формируется исходя из состава общего имущества.
В доме подписчика не было колонн и столбов, общедомовых счетчиков воды и отопления, пожарных лестниц и систем пожаротушения, сигнализации, что подтверждалось соответствующими ответами УК.

Однако в суде УК заняла позицию, что работы входят в минимальный перечень, выполняются ею, жалоб на некачественное содержание несуществующего общего имущества не поступало.

Суд занял сторону потребителя.

Канал ЖКХ 😋 № 2-2937/2023

Еще один пример сметы — на этот раз от ТСЖ «Московская 8» из Рязани.

Председатель правления Михаил Иванович Никитин в новой статье рассказал о том, какой алгоритм при составлении сметы он использует.

➡ https://gkhnews.ru/1503328-kak-sostavit-smetu-tszh-opyt-chitatelya-primer-smety-ryazan/

Особенность заключается в том, что товарищество создано недавно (вот материал об этом), и опыт может быть полезен тем, кто тоже планирует создавать товарищество (новичкам).

Если тоже хотите рассказать о составлении сметы в своем ТСЖ, пишите @gkhwsem.

Ещё один случай оспаривания решений собрания, связанного с ГИС ЖКХ

В Воронеже собственники обратились в суд с иском к ООО «Центр коммунальных услуг» и другому собственнику (инициаторам собрания).

✔ На собрании, проведенном через ГИС ЖКХ, были приняты, среди прочего, решения:
— об установке ограждающих устройств с системой круглосуточной удаленной диспетчеризации, выборе уполномоченного лица;
— о благоустройстве участка в виде установки ворот с калиткой;
— об оплате всего вышеперечисленного.
Таким образом, фактически вопросы касались ограничения пользования земельным участком МКД.

🧮 Согласно автоматически сформированному ГИС ЖКХ протоколу, решения по этим вопросам не приняты в связи с отсутствием кворума. Однако позднее истцы узнали, что в ГЖИ на хранении имеется другая, бумажная версия протокола, согласно которой решения приняты. Для их оспаривания истцы и обратились в суд.

⚖ Суд установил, что решения в автоматически сформированном протоколе и бумажной версии имеют различия. В частности, в ГИС ЖКХ собственники голосовали за «Выбор лица, уполномоченного на предоставление интересов собственников…» без указания конкретного лица, а если верить бумажной версии, то по этому вопросу уполномоченным лицом выбрали собственника-ответчика.

Разбираясь в вопросах несоответствия кворума в бумажной и электронной версии, суд сделал запросы Оператору информационной системы. Согласно ответу Оператора, ГИС ЖКХ не были учтены голоса большинства собственников МКД по всем вопросам повестки собрания.

УО-ответчик признала, что повышенного кворума по вопросам установки ограждения и выборе уполномоченного лица не было, однако настаивала на действительности остальных оспариваемых решений, в частности об оплате и воротах с калиткой, потому что это, по мнению УО, не ограничивает пользование земельным участком.

То, что УО была согласна с недействительностью части решений, упростило задачу суда, и он признал их недействительными. Остальные решения он тоже признал недействительными, указав, что это все же ограничение в пользовании участком и (или) вопросы, производные от основных решений, признаваемых недействительными.

УО в свою защиту указывала, что ГИС ЖКХ формирует протокол без учета действующего законодательства (не учитывает голоса собственников, данные о которых отсутствуют в ЕГРН).
Однако суд отклонил эти доводы, сославшись на письмо Минстроя, которым тот ответил на обращение одного из истцов. Согласно этому письму, требование о наличии информации о праве собственности в ЕГРН является особенностью проведения общего собрания посредством ГИС ЖКХ.
«При этом права участников общего собрания не нарушаются, поскольку они не лишены возможности зарегистрировать право собственности в установленном порядке».

Этот случай чем-то похож на историю из Перми, которым мы открывали рубрику #осс_гисжкх

Канал ЖКХ 😋 № 2-1204/2024

Потребитель обратился в суд из-за несвоевременного размещения платежки в ГИС ЖКХ

Оказалось, что виновата сама система, поэтому в иске к водоснабжающей организации было отказано.

В Новосибирске собственник инициировал судебное разбирательство с МУП "Горводоканал", просил признать незаконным бездействие, которое выразилось в неразмещении платёжного документа в ГИС ЖКХ в установленный срок: платежка за февраль у него появилась лишь 7 марта.

⚖ Суд первой инстанции так и сделал, однако вышестоящие инстанции встали на сторону Горводоканала с таким обоснованием:
— Горводоканал изначально загрузил информацию своевременно (29 февраля 2024 г.), а ошибка в передаче данных возникла не по вине ответчика, а вследствие некорректной работы самого портала ГИС ЖКХ.
— В связи с длительным размещением платежного документа, МУП обратилось в службу поддержки ГИС ЖКХ, на что получило дежурный ответ: «Длительная операция размещения платежных документов связана с высокой нагрузкой на систему. Нагрузка возникает периодически и связана с активностью пользователей системы, а также объемами загружаемой информации. Приносим извинения за доставленные неудобства».
— После появления на сайте информации об ошибке и необходимости направления файла повторно, а именно 5 марта 2024 г., ответчик повторно направил файл, который в итоге должным образом разместился ГИС ЖКХ 7 марта 2024 г.

Также суд указал, что истец злоупотребляет правом. При сроке оплаты до 10 марта и наличии счётчика истец мог самостоятельно рассчитать размер платы за потребленную коммунальную услугу.

Канал ЖКХ 😋 88-3824/2025

😎 Добрососедство в действии: ул. Логинова, д. 5 к. 2 (Москва)

В рамках рубрики добрососедства Константин Боталов – председатель совета МКД по ул. Логинова, д. 5, к. 2 (Москва) – подробно рассказал о развитии добрососедства в их доме: как формировались отношения, как устроен домовой чат, как проводятся праздники и организуются совместные мероприятия. Константин поделился планами на будущее и своими рекомендациями для тех, кто захочет повторить этот положительный опыт.

Все очень доходчиво и максимально практично. Рекомендуется к прочтению всем советам МКД.

😆👍 https://gkhnews.ru/1503377-dobrososedstvo-v-dejstvii-ul-loginova-d-5-k-2-moskva/

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю, которых не было на этом канале

Регулярные рубрики
🪙 Секреты экономии ТСЖ: возмещение за негативное воздействие на многоквартирный дом
👋 Трудовой детектив: дело о загадочных переводах
🏷 ЖКХ изнутри: бухгалтер управляющей организации
📚 Компенсация морального вреда (подборка страданий из судебной практики)
🌐 Проведение собраний в ГИС ЖКХ: опыт ООО "УМД Континент"

Случаи из недавней судебной практики
📍 УО демонтировала камеру, самовольно установленную жильцом на входной группе подъезда
📍 Суды разошлись в выводах по делу о демонтаже самовольно установленного кондиционера
📍 Спор о взыскании с ФКР ущерба из-за пожара при проведении капремонта
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Минчистоты в продлении лицензии
👮‍♂ Суд признал незаконным предписание ГЖИ Санкт-Петербурга по поводу начисления платы за отопление
👮‍♂ ГЖИ Тульской области не добилась признания недействительным решения ОСС

Статьи
📍 В каком порядке погашается задолженность за ЖКУ и пени, если должник оплатил долги не полностью
📍 Бестраншейная прокладка и санация трубопроводов

🏡 ДомОнлайн запустил новый модуль для управляющих организаций — конструктор договора управления