😎 Положительный опыт по смене управляющей компании в Балашихе

Продолжаем еженедельную рубрику, в которой читатели делятся своим опытом по смене управляющей компании.

Подписчик Вячеслав Попов рассказал о пути, который собственникам пришлось пройти, чтобы сменить управляющую компанию для МКД по адресу: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Рождественская, д.10.

Здесь было все: фальсификации, привлечение СМИ, обработка жителей, суды и прочие "развлечения".

➡ https://gkhnews.ru/1502754-smena-uk-balashiha/

❓ Кто ответит за нарушения старой УК после её смены

#вопрос_ответ

Вопрос
Поменяли УК, которая не занималась содержанием дома. Смена компании сопровождалась многочисленными жалобами в контролирующие органы. Теперь все они требуют устранения недостатков от новой компании, которая только что приступила к управлению и почему-то должна отвечать за чужие косяки. Что можно сделать в такой ситуации?

Ответ
В такой ситуации новая УО может взыскать убытки с компании-предшественницы. Главное — доказать период образования недостатков и вину старой компании. Наличие старых неисполненных предписаний от контролирующих органов в этом поможет, но иногда можно обойтись и без них.
Приведу примеры из практики.

➡ В Саратовской области новая УК взыскала со старой 1,2 млн р. убытков. В частности, в вину старой УК поставили то, что она не работала по недостаткам застройщика, который впоследствии ликвидировался. Проводилась экспертиза (определение Верховного Суда РФ от 25.05.2022 № 306-ЭС22-2129 по делу № А57-14579/2020).

➡ В Свердловской области ТСЖ взыскало убытки с прежней УК — 600 тысяч рублей. Проводилась экспертиза. Необходимость проведения (непроведенного) текущего ремонта подтверждалась решением общего собрания по этому вопросу, принятым в период управления УК и не исполненным ею (определение Верховного Суда РФ от 21.03.2024 № 309-ЭС24-1768 по делу № А60-57559/2021).

➡ В Свердловской области УО взыскала убытки по тем недостаткам лифтов, по которым смогла доказать, что они возникли в период управления ответчика, — 1,28 млн р. (постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60-63079/2021).
Примечательно, что ответчик (старая УК) ранее взыскивал расходы на восстановление лифтового оборудования с предшествующей компании, что, по мнению судов, не освобождает ее от надлежащего содержания общего имущества.

❌ Примеры неудач

В Свердловской области УК не смогла взыскать убытки из-за проблем с доказыванием. Свой иск она обосновала актом осмотра дома и сметными расчетами на ремонт общего имущества, составленными аффилированным лицом через полгода после начала управления (определение Верховного Суда РФ от 26.06.2023 № 309-ЭС23-9610 по делу № А60-62692/2021).

В Татарстане новая УК не смогла доказать причастность старой компании к возникновению протечек в паркинге, с эксплуатируемой кровли которого кто-то когда-то демонтировал детскую площадку и защитное покрытие (постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А65-18256/2023).

❗️ Пример-исключение.
В Новосибирске новая УК обязала старую УК отремонтировать то, что та не отремонтировала в период управления. Кроме того, суд установил астрент за просрочку исполнения, правда, истец остался недоволен размером — всего 1000 р. за день просрочки вместо запрошенных 80 000 (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45-42337/2018).

⬇️ продолжение ⬇️

⬆️ начало ⬆️

🏷 В качестве примера того, что контролирующие органы вполне справедливо предъявляют требования именно к новым УК, хотела бы напомнить случай из Челябинской области. Тогда суд признал незаконным представление прокуратуры, внесённое в последний день управления МКД в отношении содержания общего имущества.
Суд решил, что представление является неисполнимым для прошлой УК.

👫 Отдельным вопросом можно рассмотреть, кому предъявлять претензии самим собственникам — к старой или новой компании.
На ЖКХ Ньюс было разобрано несколько подобных ситуаций.

➡ В статье "Скамейка под окном: убрать нельзя оставить" был случай из Белгорода, где истцы требовали переноса скамейки и пересадки сливы. Пока дело рассматривалось, УК сменилась. Суд предложил истцам заменить ответчика на новую управляющую организацию, но они отказались. Тогда и суд отказал в удовлетворении иска к прошлой компании.

➡ В статье "Как УК заставили восстановить санузел после замены стояков" рассмотрен случай из Оренбурга. При замене стояков УК разгромила туалет и ванную собственника. Собственник обратился с иском к УК, чтобы взыскать материальный ущерб и заставить её доделать ремонт.
В процессе рассмотрения спора УК сменилась, и в качестве соответчика в дело привлекли и новую компанию.
Суд взыскал со старой компании ущерб и компенсацию, а новую обязал выполнить работы — так как старая уже не имела права выполнять работы в отношении общего имущества. При этом суд отметил право новой УК потребовать от причинителя вреда возмещения убытков.

➡ Собственник из Ленинградской области проиграл в деле, описанном в материале "Можно ли обязать предыдущую УО отремонтировать фасад МКД, если действие ее лицензии прекращено".
Помимо смены УК, прекращения лицензии истец также не принял во внимание истечение срока исковой давности.
Суды указали, что старая УК является ненадлежащим ответчиком, а к новой УК истец требований о ремонте фасада не предъявил.

➡ Похожее дело было рассмотрено в Алтайском крае. (определение Восьмого КСОЮ № 88-18888/2023).
Собственники обратились с иском о ремонте фасада и компенсации морального вреда.
Суды с первого раза не разобрались, кто должен утеплять фасад — новая или старая УК, поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении апелляция оставила в силе первоначальное решение, где со старой УК взыскали компенсацию морального вреда и штраф, а новую обязали отремонтировать фасад.

Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю, которых не было на этом канале

Рубрики, в которых вы тоже можете поучаствовать:
🌐 Проведение собрания в ГИС ЖКХ: опыт подписчиков
🪙 Секреты экономии ТСЖ: доход от рекламы на крыше и других рекламодателей
🏷 ЖКХ изнутри: заместитель генерального директора УО по общим вопросам

🪑 Благоустройство придомовой территории — подборка материалов

Статьи
📍 Транзитные трубопроводы в подвале МКД: как избежать аварийных ситуаций
📍 Запуск и регулировка системы отопления (открытая схема) на примере
📍 Как правильно снимать показания с квартирного счётчика тепла

Случаи из судебной практики
📍 Собственник взыскал с УО переплату за тепло, образовавшуюся из-за неисправности ОДПУ
📍 Собственника не устроило качество уборки снега. Должна ли УО компенсировать моральный вред
📍 ОСС решило вывезти с придомовой территории имущество, предназначенное для обеспечения транспортировки инвалида
📍 Собственница не смогла обязать УО заменить лифтовой портал
👮‍♂ Суд признал необоснованным требование Жилстройнадзора Югры о замене ОДПУ тепла
👮‍♂ Суд признал недействительным предписание Ивгосжилинспекции по поводу начисления жильцам дополнительной платы
👮‍♂ Суд отменил предписание надзорного органа Карелии по поводу платы за электроснабжение

Также собрала в традиционные ежемесячные обобщения публикации с закрытых каналов, пересылаю их ниже ⬇️

Собрание в ГИС ЖКХ: судебная практика

#осс_гисжкх

Как и обещала, на этом канале будет публиковаться судебная практика по онлайн-собраниям, а на ЖКХ Ньюс — реальный опыт подписчиков.

Напомню, что когда-то мы делали вебинар по теме онлайн-собраний в целом, где разбирали первую судебную практику. Теперь рассмотрим, что суды с тех пор навыносили интересного.

Сегодня расскажу занимательный случай из Перми.

Итак, в Перми председатель ТСЖ «Чкалова, 10а» провел общее собрание собственников с использованием ГИС ЖКХ летом 2023 года.

В повестку были включены (среди прочего) вопросы:
— утвердить план благоустройства территории ТСЖ (вопрос 6),
— утвердить положение об упорядочивании автопарковки (вопрос 7),
— в случае утверждения предыдущих вопросов, поручить правлению провести необходимые действия, а также определить стоимость парковки в размере 700 р. с автомобиля (вопрос 8 и 9).

Здесь стоит отметить, как ГИС ЖКХ определяет количество голосов для каждого вопроса: администратор при формировании повестки дня указывает, к какой категории, по его мнению, относится каждый вопрос. И исходя из этого усмотрения система определяет, принято решение или нет.

По вопросам 6 и 7 администратор выбрал категорию голосования «Благоустройство земельного участка», решение по которой принимается большинством голосов, хотя по факту в решениях шла речь про пределы использования земельного участка, что требует двух третей голосов по всему дому.
Двух третей голосов набрано не было, но ГИС ЖКХ с учетом выбора категории вопросов администратором подвела итоги собрания так, что все решения были указаны как принятые (“протокол” №1-Э).
Администратор решил исправить эту ошибку и составил свой протокол №2, в котором отразил корректные результаты голосования.

Один из собственников оспорил указанные решения электронного голосования про парковку и составленный администратором отдельный протокол.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он согласился с истцом, что на настоящем, первом собрании не было кворума, а второй протокол составлен в отношении собрания, которое фактически не проводилось.
Забавно, что суд при проверке кворума на онлайн-голосовании считал только бюллетени, сданные администратору на бумаге, и не считал голоса тех, кто проголосовал сам, через ГИС ЖКХ.

Суд апелляционной инстанции отменил это решение и отказал в иске. Кассационный суд с этим согласился.
Они прислушались к доводам ответчика о том, что с его стороны было лишь исправление ошибки, “поскольку положения жилищного законодательства не содержат запрета на исправление ошибок в протоколе общего собрания собственников жилых и нежилых помещений”.
Также суды учли голоса тех, кто голосовал онлайн.

88-1466/2025 😋 Канал ЖКХ

Дело о взыскании задолженности: как собственник оказался прав

#дело_подписчика

Вячеслав Попов (его опыт по смене УК публиковала на прошлой неделе) прислал еще один судебный спор, связанный с компанией, которую они сменили.

🪙 Предыстория
Собственник оплатил доначисление за отопление своей управляющей компании через расчетный центр.
Однако в работе расчетного центра произошел технический сбой: платеж по коду услуг УК был ошибочно зачислен как переплата другим поставщикам услуг (в том числе за отопление ресурсоснабжающей организации, которая уже работала с домом по прямым договорам). В расчетном листке собственника появилась "задолженность" перед УК.

🔁 Развитие ситуации
• Расчетный центр сменился.
• Старый расчетный центр не передал все данные новому.
• В результате только часть суммы переплаты была зачтена собственнику, а часть "пропала"

⚖ Судебные разбирательства
УК подала иск о взыскании задолженности с собственника. В дело был привлечен старый расчетный центр сначала как третье лицо, а затем как соответчик.

Расчетный центр признал ошибку в своем программном обеспечении, но настаивал, что передал все данные новому расчетному центру.

📄 Решение суда
Суд отказал в удовлетворении иска как к собственнику, так и к расчетному центру.

К собственнику — потому что задолженности у него нет, он исполнил свою обязанность, внеся плату через расчетный центр

К расчетному центру — потому что УК выбрала ненадлежащий способ защиты своих прав.

№ 88-5094/2024 😋 Канал ЖКХ

☺️ Обновила памятку по количеству голосов на общем собрании собственников

— Учла изменения, вступившие в силу в марте 2025 года.
— Вопросы разбила по темам, что гораздо удобнее разбивки по количеству голосов.
— Также добавила ссылки на статьи, которые могут быть полезны при проведении собрания.

В самом начале памятки есть ссылка на страницу ЖКХ Ньюс, где всегда сможете найти последнюю версию документа.

Ссылку на ДомОнлайн, в котором можно оформить все документы для собрания и посчитать голоса, оставляю здесь.
Рекомендую подать заявку на демодоступ — это поможет определиться с выбором сервиса и понять, какие возможности предоставляет эта система.

😏✉️ Что изменилось в порядке рассмотрения обращений граждан

30 марта вступили в силу изменения в закон № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан в РФ». Они касаются электронных обращений. 

💎 Что изменилось

Раньше можно было обращаться устно, письменно и электронно, в том числе с помощью Госуслуг. Для электронных обращений зачастую использовались обычные электронные почты.

Теперь такие обращения не подлежат рассмотрению.

Электронные обращения могут быть поданы через портал Госуслуг или официальный сайт органа власти, если там обеспечена идентификация и (или) аутентификация заявителя. 

❌ Что не изменилось

По устным и обычным письменным обращениям ничего не меняется. 

При этом по-прежнему в обращении можно указать свою электронку, чтобы получить ответ именно на нее.

Нормы про электронные обращения не касаются органов, осуществляющих оперативно-разыскную деятельность или обеспечение безопасности РФ, они вас сами вычислят.

Также изменения не очень актуальны для жалоб в жилищные инспекции и другие контролирующие органы, поскольку закон о госконтроле и раньше предусматривал необходимость установления личности заявителя.

❗️ Когда вспомнить про эти изменения

На прокуратуру закон о госконтроле не распространялся, поэтому для электронных жалоб в этот надзорный орган лучше пользоваться интернет-приемной на портале прокуратуры, предварительно авторизовавшись. 

Изменения в порядке рассмотрения заявлений граждан актуальны и для обращения в органы местного самоуправления.

❓ В связи с чем понадобились такие изменения

Законопроект был обоснован тем, что не все заявители действуют добросовестно, а спам-рассылки направлены совсем не на защиту прав отправителя.
Изначально планировалось прописать, что для получения ответа в электронном обращении надо указать электронный адрес, доменное имя которого находится в российской национальной доменной зоне. Но в окончательном виде текст полностью переписали, конкретно закрепив способы направления электронных обращений.

Канал ЖКХ 😋 Чат ЖКХ

📢 Друзья, приглашаю принять участие в новой рубрике четверга: традиции добрососедства.

Поделитесь, пожалуйста, реальными историями о том, как вы создаете комфортную атмосферу в своих домах.

Подойдут:
• Истории взаимопомощи с соседями
• Примеры успешных совместных инициатив
• Истории решения конфликтных ситуаций
• Опыт организации праздников во дворе
• Примеры субботников и благоустройства общего пространства и т.п.

Ваши истории помогут:
✅ Популяризировать культуру добрососедства
✅ Найти новые идеи для улучшения жизни в МКД

Как поделиться историей:
💬 написать мне (@gkhwsem) о своем желании принять участие, кратко пояснив, о чем хотите рассказать, ответить на несколько вопросов.

☺️ Новости ЖКХ, судебная практика
и другие наши материалы за неделю, которых не было на этом канале

Рубрики, в которых вы тоже можете поучаствовать:
🪙 Секреты экономии ТСЖ: проверка расчетов ресурсоснабжающей организации
🏷 ЖКХ изнутри: руководитель клиентского сервиса
✔ ОСС на 437%: собрание в ГИС ЖКХ — опыт подписчика

Статьи
🔥 Как организовать мониторинг температуры в помещениях МКД при ручном регулировании отопления
📍 Какие тайны скрывает сетевая горячая вода

Случаи из судебной практики
📍 Компенсация морального вреда за отсутствие графы для показаний ИПУ в квитанции
📍 УК не смогла оспорить штраф за непредоставление ответов на обращения граждан в ГИС ЖКХ (ст. 7.23.3 КоАП РФ)
📍 Трудовой детектив: пропавшее выходное пособие главбуха УО
📍 Суды разбирались, должна ли УК устранять выявленные дефекты, если дом «на гарантии»
👮‍♂ Суд признал незаконным штраф ГЖИ Челябинской области за ненадлежащее содержание МКД
👮‍♂ Суд отменил постановление органа жилнадзора Республики Саха (Якутия) о несвоевременной корректировке платы за отопление
👮‍♂ Суд признал незаконным отказ в продлении лицензии надзорного органа Республики Башкортостан