Сегодня мы от имени девелоперской компании Творчество опубликовали письмо о том, что повышаем цены на 25%.
В тг-канале Стройвестник я увидел кучу смеющихся смайликов, типа «все фигня», «все маркетинг». Хотя, мы все максимально подробно разъяснили.
Сейчас я всем смеющимся людям расскажу немножко правды о рынке девелопмента.
Дело все в том, что в силу наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, у всех НЕдевелоперов есть иллюзия, что все равно все объекты будут достроены. А еще из-за пиар-деятельности застройщиков под грифом «у нас всегда всё хорошо», общество считает, что у девелоперов маржа процентов 30.
А теперь к правде.
Эскроу-счета обеспечивают безопасность только денег дольщика. Они не гарантируют достройку объекта. Если дом не достроят, дольщик получит средства назад, но квартиру он уже врядли купит. Цены к тому моменту вырастут.
Проектное финансирование не гарантирует достройку. Если случилась серьезная инфляция после подписания кредитника, то денег на достройку может не хватить (а она случилась).
Ставка по проектному финансированию тем ниже, чем больше продаж и поступлений на эскроу-счетах. Если продажи не покрывают выбранный кредит, то ставка может по новым кредитным договорам доходить до 30%. Если мы совместим этот фактор с инфляцией, то получим страшный коктейль в части себестоимости.
И этот коктейль сейчас пьют почти все застройщики. А у некоторых он еще и с отячгчающим обстоятельством в виде земли, купленной в кредит.
Максимальная плановая рентабельность девелоперов сейчас - 20%. Это в экселе и до низких продаж, до инфляции, до бешеных процентов по кредиту:) по факту рентабельность едва в успешных проектах дотягивает до 10%. Часто - болтается между пятью и десятью процентами, и то измеряется не деньгами, а готовыми непроданными квартирами и паркингами.
Немного фактов:
1. Продажи в строящихся объектах сейчас у девелоперов низкие, большинство сделок с рассрочкой (то есть, сделка есть, а денег нет). Хорошие продажи только у тех, кто дает низкую цену. Чаще всего она ниже себестоимости. Кстати, именно по этой причине вы по стране можете видеть, что многие проекты, стартанувшие летом, продаются, но если открыть фото со стройплощадок, они не строятся. Лишь имитация. Строишь = выбираешь кредит, а это дорого. 2. Честная себестоимость*(это, когда сам себе не врешь) квадратного метра в нормальном объекте класса комфорт, который стартанул в 2024-м году, врядли может быть ниже 110 тысяч рублей за метр. Это в Тюмени. Если вы видите трешку за 90 тысяч, то знайте, чтобы девелоперу выйти в ноль, ему надо будет продать 3 однушки за 130. Это ноль. Никакой прибыли. И при оптимистичной расходной части. Поработали несколько лет, получили зарплату, построили, разошлись без прибыли. Так что, господа, риелторы, если вы продаете объекты за меньшие деньги, будьте аккуратны. Продавая какой-то пулл квартир в убыток, девелопер следующие должен будет продать с двойной рентабельностью. А сегодня это нереально. Застройщики, скупившие в дали от города поля и огороды в кредит и продающие там лучшую жизнь, сейчас могут давать низкие цены, в расчете на то, что летом ставка упадет и они как-то вырулят. Но она может не упасть. И можно не вырулить. Кризис 2015 - тому подтверждение. Большинство финансовых дыр того периода были закрыты только в 2020-м году с введением льготки.
Ситуация очень серьезная. Мы изменили цены еще вчера. Сегодня выступил министр строительства и обратился к отрасли с просьбой не повышать стоимости квартир, так как идет проработка мер. Вы думаете - он это для галочки сделал? Просто наш минстрой знает, что происходит и понимает, что повышение неминуемо. Единственный способ - помочь затройщикам снизить себестоимость. Кстати, если бы мы знали об обращении - подождали.
Ну и для ясности - маленький пример. В 2014 году средняя стоимость метра в Тюмени была 56 тысяч. Это 1800 долларов. Сегодня - 130 тысяч. Это едва больше тысячи. А мы - часть мировой экономики. При этом земля выросла в цене в 10 раз. Про стройку, ФОТ, соцобязательства, кредиты и девелоперский продукт - я вообще молчу.
Сегодня мы от имени девелоперской компании Творчество опубликовали письмо о том, что повышаем цены на 25%.
В тг-канале Стройвестник я увидел кучу смеющихся смайликов, типа «все фигня», «все маркетинг». Хотя, мы все максимально подробно разъяснили.
Сейчас я всем смеющимся людям расскажу немножко правды о рынке девелопмента.
Дело все в том, что в силу наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, у всех НЕдевелоперов есть иллюзия, что все равно все объекты будут достроены. А еще из-за пиар-деятельности застройщиков под грифом «у нас всегда всё хорошо», общество считает, что у девелоперов маржа процентов 30.
А теперь к правде.
Эскроу-счета обеспечивают безопасность только денег дольщика. Они не гарантируют достройку объекта. Если дом не достроят, дольщик получит средства назад, но квартиру он уже врядли купит. Цены к тому моменту вырастут.
Проектное финансирование не гарантирует достройку. Если случилась серьезная инфляция после подписания кредитника, то денег на достройку может не хватить (а она случилась).
Ставка по проектному финансированию тем ниже, чем больше продаж и поступлений на эскроу-счетах. Если продажи не покрывают выбранный кредит, то ставка может по новым кредитным договорам доходить до 30%. Если мы совместим этот фактор с инфляцией, то получим страшный коктейль в части себестоимости.
И этот коктейль сейчас пьют почти все застройщики. А у некоторых он еще и с отячгчающим обстоятельством в виде земли, купленной в кредит.
Максимальная плановая рентабельность девелоперов сейчас - 20%. Это в экселе и до низких продаж, до инфляции, до бешеных процентов по кредиту:) по факту рентабельность едва в успешных проектах дотягивает до 10%. Часто - болтается между пятью и десятью процентами, и то измеряется не деньгами, а готовыми непроданными квартирами и паркингами.
Немного фактов:
1. Продажи в строящихся объектах сейчас у девелоперов низкие, большинство сделок с рассрочкой (то есть, сделка есть, а денег нет). Хорошие продажи только у тех, кто дает низкую цену. Чаще всего она ниже себестоимости. Кстати, именно по этой причине вы по стране можете видеть, что многие проекты, стартанувшие летом, продаются, но если открыть фото со стройплощадок, они не строятся. Лишь имитация. Строишь = выбираешь кредит, а это дорого. 2. Честная себестоимость*(это, когда сам себе не врешь) квадратного метра в нормальном объекте класса комфорт, который стартанул в 2024-м году, врядли может быть ниже 110 тысяч рублей за метр. Это в Тюмени. Если вы видите трешку за 90 тысяч, то знайте, чтобы девелоперу выйти в ноль, ему надо будет продать 3 однушки за 130. Это ноль. Никакой прибыли. И при оптимистичной расходной части. Поработали несколько лет, получили зарплату, построили, разошлись без прибыли. Так что, господа, риелторы, если вы продаете объекты за меньшие деньги, будьте аккуратны. Продавая какой-то пулл квартир в убыток, девелопер следующие должен будет продать с двойной рентабельностью. А сегодня это нереально. Застройщики, скупившие в дали от города поля и огороды в кредит и продающие там лучшую жизнь, сейчас могут давать низкие цены, в расчете на то, что летом ставка упадет и они как-то вырулят. Но она может не упасть. И можно не вырулить. Кризис 2015 - тому подтверждение. Большинство финансовых дыр того периода были закрыты только в 2020-м году с введением льготки.
Ситуация очень серьезная. Мы изменили цены еще вчера. Сегодня выступил министр строительства и обратился к отрасли с просьбой не повышать стоимости квартир, так как идет проработка мер. Вы думаете - он это для галочки сделал? Просто наш минстрой знает, что происходит и понимает, что повышение неминуемо. Единственный способ - помочь затройщикам снизить себестоимость. Кстати, если бы мы знали об обращении - подождали.
Ну и для ясности - маленький пример. В 2014 году средняя стоимость метра в Тюмени была 56 тысяч. Это 1800 долларов. Сегодня - 130 тысяч. Это едва больше тысячи. А мы - часть мировой экономики. При этом земля выросла в цене в 10 раз. Про стройку, ФОТ, соцобязательства, кредиты и девелоперский продукт - я вообще молчу.
BY Илья Пискулин (канал)
Warning: Undefined variable $i in /var/www/group-telegram/post.php on line 260
That hurt tech stocks. For the past few weeks, the 10-year yield has traded between 1.72% and 2%, as traders moved into the bond for safety when Russia headlines were ugly—and out of it when headlines improved. Now, the yield is touching its pandemic-era high. If the yield breaks above that level, that could signal that it’s on a sustainable path higher. Higher long-dated bond yields make future profits less valuable—and many tech companies are valued on the basis of profits forecast for many years in the future. He adds: "Telegram has become my primary news source." Ukrainian forces have since put up a strong resistance to the Russian troops amid the war that has left hundreds of Ukrainian civilians, including children, dead, according to the United Nations. Ukrainian and international officials have accused Russia of targeting civilian populations with shelling and bombardments. As such, the SC would like to remind investors to always exercise caution when evaluating investment opportunities, especially those promising unrealistically high returns with little or no risk. Investors should also never deposit money into someone’s personal bank account if instructed. Given the pro-privacy stance of the platform, it’s taken as a given that it’ll be used for a number of reasons, not all of them good. And Telegram has been attached to a fair few scandals related to terrorism, sexual exploitation and crime. Back in 2015, Vox described Telegram as “ISIS’ app of choice,” saying that the platform’s real use is the ability to use channels to distribute material to large groups at once. Telegram has acted to remove public channels affiliated with terrorism, but Pavel Durov reiterated that he had no business snooping on private conversations.
from us
