Итоги 2024

Мы вошли в точку безубыточности ещё весной этого года. Гипотезы работают, агентство недвижимости может работать на рынке снижающейся экспозиции, дорогих лидов и высокой ключевой ставки. Мы тут надолго.

В продвижение этого канала на текущий момент не вложено ни копейки. 100% фермерская органика. Нас читают, мы интересны, есть активность, есть обращения, есть продажи. Спасибо, что вы с нами 🖤

Планы на 2025

Набираем ещё немного прочности, и мы начинаем рост. Нас станет больше, мы будем заметнее. Возможно, вакансии разместим уже в праздники.

Другие направления не развиваем, работаем только с покупателями в новостройках бизнес-, премиум- и делюкс-класса. Открытие офиса не планируем, но это будет зависеть от ситуации.

Контент будет лучше и разнообразнее. Мы добавим несколько новых тематик на канале, будет больше экспертизы. А ещё мы засиделись в Телеграме — одно из упущений этого года. Ждите нас в новых форматах в других соцсетях 🖤

Прогнозы на 2025

Экспозиция продолжит уменьшаться, при этом новые проекты будут выходить на рынок. Готовая отделка будет в ещё большем дефиците, качество под вопросом, может исчезнуть как явление.

Мы уже получили пакет ужесточений условий покупки. Возможно, нас ждёт ужесточение и по рассрочкам.

Для инвесторов в жильё в 2025 году будет сложно как с выбором объекта для покупки, так и с выходом из инвестиции. Ценность экспертизы брокера и покупателя, как и цена ошибки, возрастёт.

На рынке офисов продолжается праздник жизни: дефицит предложения и высокий спрос во всех секторах.

И, конечно, цены. Дефицит качественного предложения и растущая себестоимость будут двигать цены вверх минимум на уровне инфляции. Не стройте иллюзий: снижаться и шортить невыгодно никому.

Если вы думаете и не решаетесь, плохие новости. Лучше и приятнее на дистанции не станет, рынок не любит ждунов. Ценность год за годом растёт, купить её становится только сложнее. 2025 не будет исключением.

Конкуренция и потребность в экспертизе нам только на руку. У нас ожидания от рынка самые положительные, мы в нём как в своей тарелке. А у вас? 🙃

С новым годом!

Пусть дорогие вам люди будут рядом, проекты выходят успешными, в жизни будет баланс, а дома — уют.

Желаем вам исполнения желаний в новом году 🖤

Хорошо провели праздник?

У нас для вас целых три старта в новостройках. Готовы загружаться и включаться? 🙃

Старты не горящие, могут подождать. Может, лучше что-нибудь познавательно-развлекательное вроде новой рубрики или разбора чего-нибудь?

Остановили опрос. Большинству из вас пока не до нас. Ноль осуждения.

Держите пока обновлённую навигацию по каналу. Завтра начнём радовать вас новым контентом и сделаем дайджесты по старому.

Про новые проекты напишем позже. Это пресейл бизнес-класса, старт продаж по ДДУ в бизнес-классе и проект префандинга делюкс-класса со входом от 20 млн. Можете узнать раньше подписчиков, просто напишите

Навигация по каналу

#мнение
Наше профессиональное мнение

#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки

#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение

#старт
Старт продаж

#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём

#люди
Наши люди

#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости

#сервис
Что мы делаем для наших клиентов

#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги

Новое:

#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез

#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы

#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они

#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий

#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий

#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий

Роза ветров. Часть 2. Западная элитарность

Что касается престижности и дороговизны, то вновь обратимся к истории. При Романовых резиденции императоров и богатейших дворян были рассредоточены в разных направлениях от Кремля, и какого-то тренда или предпочтения императора не было. Например, усадьба богатейшего рода Шереметьевых в XVIII веке занимала участок 230 га и находилась в Кускове — на востоке. Для сравнения, земельный участок самого большого современного ЖК в Европе, Shagal, какие-то 109 га.

Это возвращает нас к градостроительной политике СССР. Первый генплан Москвы появился в 1935 году. Именно ему мы обязаны появлением канала имени Москвы, строительством крупных шоссе, мостов, метро, спрямлением улиц, масштабному озеленению и обводнению города. А также масштабной жилой и промышленной застройкой и расселением жителей. Партийную номенклатуру, военных, и интеллигенцию стали чаще селить в новых домах на западе и юго-западе, а менее привилегированные слои населения — в других частях города.

Получился комплекс факторов: разная плотность населения, разный уровень достатка, разное качество и количество инфраструктуры. Дальнейшая неравномерная застройка районов только усугубила эту разницу.

Сегодня тренд сохраняется: масштабная застройка юго-востока, учитывая присоединённую часть Люберец, намного плотнее, нагрузка на инфраструктуру выше, и жильё там дешевле.

На городскую среду, комфорт проживания и элитность влияют история, политика властей, близость дома к центру города, продуктовое наполнение, цены и резиденты — ваши соседи и вы сами. Роза ветров сыграет роль только при посадке зданий. Архитектор должен предусмотреть преграды для ветра. При наличии «коридоров» будет некомфортно от попутного ветра, в извилистом переулке или со стенами деревьев сильного ветра не будет вообще, при башенной застройке типа Сити ветер будет всегда.

Погода и климат живут своей жизнью, экология в любой части Москвы хуже, чем в лесу, а статус недвижимости связан со стороной света лишь косвенно. Не верьте в сказки про розу ветров и направление, а смотрите на продуктовые решения, окружение и их соответствие вашим жизненным задачам

#экзорцизм

Занимательный факт №1

В слове «агентство» идут пять согласных подряд

#фанфэкт

Занимательный факт №2

Далеко не все агенты и агентства могут правильно написать слово «агентство»

#фанфэкт

Дайджест «под капотом»

С апреля по июнь делали серию постов о кухне застройщиков и нюансах покупки новостроек.

Это концентрат полезного материала для каждого, кто хочет приобрести новую квартиру или учится на брокера. Если вы по каким-то причинам не читали, займитесь этим в оставшиеся праздничные дни. Или перечитайте 🖤


Пролог

Часть 1. Ввод в эксплуатацию и передача объекта

Часть 2. Цифры проекта

Часть 3. Что должно быть в ДДУ

Часть 4. Пресейл манящий

Часть 5. Ожидание-реальность

Часть 6. Продали и забыли

Часть 7. Сюрпризы после покупки

Часть 8. Ценообразование и данные о продажах

Часть 9. Портфолио

Часть 10. Битва мотиваций

Вклады могут заморозить. Инвестируйте в недвижимость

Эту тему активно продолжают разгонять участники рынка недвижимости, включая популярных блогеров. Коллеги, вы дискредитируете профессию. Не надо так.

Мы уже упоминали эту страшилку, но давайте поподробнее. Разберём две составляющих: психологическую и по существу.

Мотивация так запугивать клиентов очевидна: «Клиент, снимай вклад, неси их в недвижимость. Кстати, у меня отличное предложение…».

При этом «прогнозист» оказывает на аудиторию психологическое давление. Страх неиллюзорный: мысль о потере больших денег очень пугает абсолютное большинство людей. Бояться потерять заработанное — нормальная и здоровая реакция. И вновь видим выгоду: влиять на спокойного и уравновешенного человека гораздо сложнее, чем дать паникёру волшебную таблетку.

Ещё за прогнозы не наступает ответственность: если сбылся, можно сказать «видите, я же говорил», не сбылся — «ну бывает, на то он и прогноз». Теперь мы тоже заглянем в хрустальный шар.

Представьте, что это случилось. Вклады заморозили под предлогом того, что нужно укротить денежную массу и замедлить инфляцию. Или, к примеру, покрыть дефицит бюджета. Допустим, даже какой-то краткосрочный эффект есть. А что дальше? Какой после этого будет уровень доверия к банкам и национальной валюте? С какой скоростью после разморозки вкладов деньги навсегда покинут счета? Если вы молоды, спросите у родителей и бабушек с дедушками, почему в девяностые операции были в долларах. А если застали, неужели забыли про 1990-1992? Наши власти более тридцати лет восстанавливали доверие к банкам и рублю не для того, чтобы одним действием его разрушить.

Теперь про способы. Если бы Incerto руководил страной и по какой-то причине захотел отобрать у граждан накопления, зачем такой сложный способ и только вклады? Мы бы просто включили печатный станок и обесценили инфляцией сразу все сбережения. Кстати, российская недвижимость бы их не спасла ввиду того, что платёжеспособного спроса не будет, и всё станет неликвидом. Последствия похожие: бедность, нулевое доверие к валюте, расчёты в долларах и юанях.

Никому не выгодно морозить ваши сбережения. Дожидайтесь спокойно свои вклады. Если вам нужна краткосрочная инвестиция с прогнозируемым доходом и низким риском, открывайте новый вклад. Учтите только, в долгосрочной перспективе доход от недвижимости выше депозита.

Страх, суета и необдуманные действия — главные враги инвестора. Подходите к вопросу с холодной головой и не ведитесь на провокации.

Рассеем тьму невежества светом знаний ☀️

#экзорцизм
#инвестиции

Занимательный факт №3

Корабли, яхты, катера, самолёты и вертолёты по закону являются недвижимостью, а спутники, ракеты и космические аппараты — нет

#фанфэкт

Когда подешевеют новостройки

На таком рынке, как сейчас, — никогда. Для того, чтобы на рынке недвижимости случился дисконт, должна быть длительная рецессия, серьёзный экономический кризис, масштабные военные действия или другое серьёзное событие, которое лишит рынок платёжеспособного спроса.

До тех пор, пока на рынке существует платёжеспособный спрос, он будет расти.

Пузырь — это когда цена резко и необоснованно выросла, а затем уменьшилась. Это, строго говоря, не падение цены. А у нас не пузырь.

О том, как покупателю следует себя вести, можете почитать тут:
Покуждать. Часть 1
Покуждать. Часть 2

Так как недвижимость — это не только продукт, но и один из самых популярных способов инвестирования денег, выгодоприобретателями от роста её стоимости будут все: покупатели, продавцы, застройщики, банкиры, брокеры, власти города и все смежные структуры.

Если вы хотите квартиру купить квартиру в новостройке Москвы, пишите. У нас растёт дефицит хорошего продукта и растут цены 😉

#польза

Занимательный факт №4

Многие хотят, чтобы недвижимость подешевела, только это никому это не выгодно

#фанфэкт

Дефляция

Пётр Монич, спасибо за репост и треды 🖤

Объясним, почему покупателям невыгодно, чтобы недвижимость дешевела.

Вспомните свои чувства, когда вы приобрели что-то, а на следующий день это было на скидке? Обидно? Чувствовали упущенную выгоду? Злились?

Если бы знали об акции, стали бы торопиться? Этим «чем-то» в теории может быть и недвижимость. А столкнувшись с такой подставой, захотите покупать там снова?

Мы уже писали про потерю доверия ко вкладам, если их заморозят. И первое, с чем столкнётся рынок недвижимости, — утрата доверия инвесторов. Никто не любит «ловить лося» и фиксировать убытки.

Фиксировать? Подождите… Когда цены начинают падать, где гарантия, что «дно» не будет пробито? Почему снижение цен остановится на вашей покупке? Появляется риск дефляционной спирали, атрибутами которой будут продолжающееся падение цен, нулевая ликвидность и деградация продукта.

В чём ваша мотивация покупать, когда можно подождать, а дальше подешевеет? А как продавать, если недвижимость продолжает дешеветь, а покупатели ждут и ждут? Отсюда нулевая ликвидность.

Зачем застройщикам строить, когда дешевеющий рынок принесёт только убытки? В текущей стройке будет максимальное удешевление, новые дома не начнут строить, действующий жилой фонд продолжит ветшать. Отсюда деградация продукта.

Вот и говорим, невыгодно. Должна быть уверенность в том, что недвижимость дорожает и аккумулирует в себе деньги, фонд обновляется, и в дальнейшем будет мотивация совершать повторные сделки.

Не забывайте, что недвижимость — системообразующий сегмент экономики, и она тянет за собой другие сегменты.

А дефляция — настолько же страшное, насколько редкое явление. Это не повышение доступности продукта, а вырождение рынка

#ликбез

Вайтбокс — зло

Когда вам говорят про гибкость и удобство черновой отделки, перед вами либо новичок на рынке, либо ваш собеседник считает, что вы #немамонт

Не то чтобы квартиры с вайтбоксом покупают плохо или это какой-то неликвид, просто промежуточную отделку конечный пользователь переделает примерно в 100% случаев. Этому есть две причины:

1. Низкое качество продукта.
Так сложилось исторически. Не получается у застройщиков и подрядчиков хорошо выполнить черновые работы. Мы не знаем причин этого явления, но хороший вайтбокс — явление исключительное

2. Вам как минимум откажут в гарантии на отделку.
Как максимум — в выполнении работы. Дизайнеры, технадзор, плиточники, маляры, сантехники и другие специалисты вполне логично не захотят отвечать за плохое качество финишной отделки, когда подготовительные работы выполнял неизвестно кто и с большой вероятностью некачественно.

Мы видели пару случаев, когда переделывали качественный вайтбокс, потому что специалисты не готовы брать на себя риски за чужой брак. Ноль осуждения, сами бы поступили так же.

Любопытно, что в зависимости от стоимости финишного покрытия и работ по его монтажу, вайтбокс составляет 30-60% от всей стоимости отделки. То есть достаточно много, и сами черновые работы требуют высокой квалификации строителей. А мы редиски при расчёте расходов клиента после покупки и времени заезда в квартиру всегда игнорируем наличие вайтбокса и накидываем немного и в сумму, и в срок.

Коллеги в офисах продаж, не судите строго. Мы предпочитаем не строить иллюзий, но будем рады ошибиться 😉

А вот в отношении fit out мы не настолько категоричны. Есть примеры хороших работ как по дизайну, так и по исполнению.

Если хотите квартиру в новостройке с ремонтом, пишите. Подберём варианты с финишной отделкой и без 🖤

#ликбез