Симпатичнейшая гражд.коллегия верх.суда продолжает интеллектуальное избиение прокуратуры в делах об истребовании земельных участков в Сочи.

Такое дело уже было, я писал о нем. Теперь это второе дело (18-КГ24-121-К4). Уже система.

В этом определении есть такой смешной пассаж:

«Согласно протоколу судебного заседания суда первой инстанции, в судебном заседании принимал участие представитель ответчика Бойвидова И.А. (т. 1, л.д. 167).

Однако согласно этому же протоколу, данному представителю судом возможность выступить не представлялась, его мнение по разрешаемым судом вопросам не выяснялось, в прениях этот представитель не участвовал, в решении суда ссылка на его объяснения и позицию по делу отсутствует».

Я даже представляю себе судью сочинского райсуда, который говорит представителю: «Сестра, все решено. Зачем суетиться? Расслабься, скушай хинкали».

Опубликовано очередное определение гражд.коллегии верх.суда, в котором судебные акты, принятые в пользу прокурора, были отменены.

Это дело № 53-КГ24-7-К8, в котором обсуждается пара интересных вопросов права недвижимости.

Первый такой: можно ли квалифицировать в качестве "не недвижимости" то, что зарегистрировано в реестре.

Второй: можно ли выкупить по правилам ЗК земельный участок, который по площади существенно больше площади пятна застройки.

В деле была такая история.

Гражданин взял в аренду у г. Красноярска земельный участок, построил на нем торговый павильон, зарегистрировал право собственности на него, выкупил земельный участок по льготной цене, снес павильон,

Прокурор узнал об этом, очень расстроился. Пошел с иском о признании выкупа участка ничтожным. Основанием для этого стало то, что павильон - по мнению прокурора - был не капитальным строением.

Кроме того, прокурор счел, что площадь проданного участка (1,5 тыс. кв. м.) существенно больше площади павильона (94 кв.м.), и поэтому этот выкуп также нарушает правила ЗК.

Я, разумеется, не знаю обстоятельств дела. Но на первый взгляд, действительно выглядит как схема недорогого вывода привлекательного участка из муниципальной собственности.

Именно против этого и восстал прокурор - против коррупции, лености, равнодушия чиновников. Против разбазаривания социалистической собственности. Против кулаков, тунеядцев и двурушников!

Правда, была одна проблема. Прокурор не захотел ничего доказывать. Ни того, что этот павильон "не недвижимость", Ни того, что его площадь и площадь участка не являются соразмерными.

Прокурор, так сказать, работал со словом. Гвоздил мракобесов огненным глаголом.

И - только на красноречии! - выиграл все три инстанции, между прочим! Большие мастера!

Но не такова симпатичнейшая гражд.коллегия верх.суда, чтобы верить кому-то на слово. Здесь даже прокурорское слово (теперь) особого веса не имеет.

Коллегия отменила акты, написав следующее.

"Бремя доказывания того, что возведенное строение не являлось объектом недвижимости, лежало на прокуроре, предъявившем иск и заявившем соответствующие доводы.

Однако каких-либо объективных доказательств того, что на земельном участке на момент его продажи отсутствовал объект недвижимости, прокурор не представил, а от проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы отказался.

Вместо оценки данного обстоятельства суд в нарушение приведенных выше норм права возложил обязанность опровергнуть доводы прокурора на ответчика, права которого подтверждены вводом здания в эксплуатацию и регистрацией в ЕГРН".

Суд первой инстанции, не обладая соответствующими знаниями в области строительства, дал собственную оценку капитальности строения.

Кроме того, требующим специальных знаний в области строительства и землеустройства являлся и вопрос о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации строения с учетом его целевого назначения, установленных параметров застройки, в частности, отступов от красных линий и наличия обременении.

Суды первой и апелляционной инстанций, не обладающие соответствующими знаниями, сделали самостоятельные ничем не подтвержденные выводы о несоответствии площади спорного земельного участка площади, необходимой для эксплуатации возведенного на нем объекта".

В итоге судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Вот такой вот финал этой замечательной истории.

PS. Кстати, зачем-то в этом определении гражд.коллегия написала очень правильные слова:

"Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью".

Это действительно так, и на моей памяти гражд.коллегия впервые пишет об этом. То есть, теперь доктрина составной части вещи есть и в практике этой коллегии.

Но, правда, я не понял, какое это имеет отношение к делу.

PPS. Кстати, пикантная подробность дела.

Сначала судья гражд.коллегии не хотел передавать дело на пересмотр.

Но председатель этой коллегии отказное определение отменил, и дело пересмотрели.

Подписчикам моего канала на Бусти доступен мой перевод работы Роберта Торренса о регистрации недвижимости.

Система Торренса - это один из самых надежных, простых и недорогих инструментов, придуманных за последние двести лет в сфере оборота недвижимости.

Автор описывает, как он пришел к тем идеям, которые впоследствии легли в основу этой регистрационной системы.

Работа написана в конце 19 века, у нее очень любопытный язык (немного высокопарный и пафосный). Я постарался его сохранить при переводе.

В деле эк. коллегии N 305-ЭС24-8341 (1, 2)) отличный сюжет из области права недвижимости.

На земельном участке находятся самовольные постройки. Собственник участка - банкрот.

Управляющий продает участок, при определении начальной цены постройки не учитываются.

Должник просит признать торги недействительными.

Суд первой инстанции поддерживает его.

Апелляция отказывает в иске и говорит, что самовольные постройка это принадлежность главной вещи - земельного участка.

Кассация оставляет первую инстанцию.

Коллегия отменяет постановление кассации, оставляет в силе апелляцию.

И исправляет «детскую» ошибку апелляционного суда: самовольная постройка не может быть принадлежностью земельного участка. Принадлежность - это всегда вещь. А самовольная постройка таковой не является.

Кроме того, коллегия повторяет очень важный для нашего права недвижимости вывод о том, что недвижимая вещь это то, что зарегистрировано в реестре: «незарегистрированное строение не введено в оборот как объект недвижимого имущества и, соответственно, не может выступать в качестве вещи».

Остается единственная возможная квалификация: незарегистрированная постройка (как самовольная, так и легальная) это составная часть земельного участка.

Коллегия приходит к выводу, что возможна продажа земельного участка как недвижимой вещи с самовольными постройками как его составными частями. При этом риск отказа в легализации постройки несет покупатель.

Берите на вооружение, отличный судебный акт.

Проект Legal Drinks продолжается. Вышла запись беседы с Иваном Хаменушко (старший партнер Пепеляев групп).

Смотреть - здесь.

Любопытная история развернулась в деле № 18-КГ24-144-К4 гражд.коллегии верх.суда.

В деле поднимается очень важная правовая проблема, но ее - как почти во всех делах - коллегия, увы, либо не заметила, либо не смогла правильно разрешить.

"Правильно" - не в смысле так, чтобы справедливо разрешить конкретный казус или применить норму закона. Это задача ординарных инстанций.

Правильно - в смысле так, чтобы это было полезно для развития всего нашего права в целом.

Вот у эк.коллегии это получается намного чаще, чем у гражданской. И от этого ценность работы этой коллегии значительно выше.

Итак, к делу. В нем такой сюжет.

Некая пожилая женщина-инвалид получила на льготных условиях землю, да не где-нибудь, а в самом сердце южнорусской судебной аномалии - в Краснодарском крае!

Как здорово, как замечательно! Построит себе бабушка-инвалид домик, и будет наслаждаться прекрасным климатом и дарами Краснодарского края.

Но спустя две недели старушка-инвалид уступила право аренды другому лицу, тот спустя месяц уступил его третьему.

(Я сильно подозреваю, что использование бабушки-инвалида это просто часть схемы, придуманной краснодарскими чиновниками, для того, чтобы быстро и с выгодой для себя запускать в оборот земельные участки).

Этот самый третий арендатор (г-н Бигановский) построил небольшой домик на участке и начал наслаждаться кубанской жизнью.

Но об этом узнал прокурор - смелый, добрый, честный, быстрый и резкий. Нетерпимый к краснодарской коррупции.

И (вместо того, чтобы раскрыть коррупционную схему и посадить за решетку преступников) предъявил иск к г-ну Бигановскому о признании договора аренды ничтожным (так как бабушка-инвалид не была нуждающейся, следовательно, договор незаконный) и всех последующих уступок тоже.

Г-н Бигановский сделал большую глупость - во время рассмотрения дела подарил домик своей дочери и несовершеннолетним внукам. Им тоже досталось от прокурора - стали ответчиками по требованию о ничтожности.

Все три инстанции решили дело в пользу прокурора.

А вот гражд.коллегия верх.суда, которая, как мы знаем, с недавних пор очень не любит прокуратуру, в иске отказала, сославшись на то, что дом был построен законно, никаких претензий к г-ну Бигановскому местные власти не предъявляли, что договор аренды был зарегистрирован в реестре (коллегия ошибочно пишет о регистрации права аренды) и уступок прав арендатора.

Теперь к содержательной части дела.

Оно в действительности посвящено важнейшему вопросу нашего вещного права - возможности добросовестного приобретения ограниченных вещных прав.

К большому сожалению, полноценная реформа вещного права ГК забуксовала. Это связано с целым рядом причин: особенностью нашего политического режима (персоналистские автократии типа нашей не склонны проводить глубокие реформы, предпочитая сохранять всё как есть), отсутствием сильных лоббистов у этой реформы, ее содержательной сложностью и проч.

Поэтому наш раздел II ГК такой удивительно несодержательный и бедный.

В интересующей нас части он знает только защиту добросовестно приобретенного права собственности. А как быть с другими вещными правами?

В свое время ВАС создал доктрину защиту добросовестного залогодержателя, отталкиваясь от такой идеи. Если закон допускает вообще лишение собственности при появлении фигуры добросовестного лица, то уж "навесить" на собственника добросовестно приобретенное вещное право тем более можно.

Теперь такой вопрос: являются ли права строительного арендатора вещным правом?

Я уже много раз писал об этом. Обычная аренда это обязательственные отношения, но строительная аренда (равно как аренда для целей эксплуатации здания) это рудиментарное право застройки. К нему надо и относиться как к ограниченному вещному праву. В том числе, допускать и его добросовестное приобретение.

Это все было для затравки, чтобы вас заинтересовать делом.

Очень интересное обсуждение этого определения состоялось у меня с дорогими коллегами из "Петербургской цивилистики", запись можно посмотреть на их ютуб-канале.

Небольшое уточнение к моей беседе с Калоем Ахильговым, ссылку на которую я выкладывал несколько дней назад.

Александр Верещагин уточняет в ФБ (за что ему от меня большое спасибо):

«На 22-й минуте минуте Роман говорит, что после большевицкой революции юридического образования от судей не требовалось, и появилось такое требование при Сталине.

Но это не так: такое требование не предъявлялось в классическом СССР никогда - в чем, собственно, ярко и проявилась ненормальность Совка как государства насквозь идеологического, вполне основанного на "заветах Ильича" - этом компендиуме абсурда.

Хуже того - в нем никогда не требовалось от судей ВООБЩЕ НИКАКОГО ОБРАЗОВАНИЯ (подразумевалось, что им хватит и неполного среднего, которое в позднем СССР было обязательным минимумом, поскольку "трудящийся", человек от станка, и с таким образованием прекрасно во всем разберется; до некоторой степени это было даже верно, поскольку советское право, особливо "гражданское", было крайне примитивным и оттого "доступным", на что Роман в сущности и указывает).

Идеократией, упрямо боровшейся с жизнью, это государство оставалось до самых последних лет своего существования.

Вот релевантные выдержки из законов этого царства абсурда:

Закон СССР о судоустройстве 1938 года

Статья 11. Судьей и народным заседателем может быть избран каждый гражданин СССР, пользующийся избирательным правом и достигший ко дню выборов 23 лет. (В 1948 г. к этому добавили: "Не могут быть избраны в судьи и народные заседатели лица, имеющие судимость").

Основы законодательства СССР о судоустройстве 1958 года (в редакции 1980 года)

Статья 31. Требования, предъявляемые к кандидатам в судьи и народные заседатели
Судьей и народным заседателем может быть избран каждый гражданин СССР, достигший ко дню выборов 25 лет.

Закон РСФСР 1981 года "О судоустройстве РСФСР"

Статья 69. Требования, предъявляемые к кандидатам в судьи и народные заседатели
Судьей и народным заседателем может быть избран каждый гражданин РСФСР, достигший ко дню выборов 25 лет.
Граждане других союзных республик могут быть на территории РСФСР избраны судьями и народными заседателями наравне с гражданами РСФСР.

Так что еще и в восьмидесятые годы в Совке было полным-полно судей, не имевших юридического образования.

С этой ленинской идеологией "народного суда" порвал лишь закон СССР о статусе судей, принятый 4 августа 1989 года, когда власть КПСС уже рушилась и классический Совок издыхал:

Статья 8. Требования, предъявляемые к кандидатам в судьи и народные заседатели

1. Народным судьей может быть избран гражданин СССР, достигший ко дню выборов 25 лет, имеющий высшее юридическое образование, стаж работы по юридической специальности не менее двух лет и сдавший квалификационный экзамен.
2. Судьями вышестоящих судов могут быть избраны граждане СССР, имеющие высшее юридическое образование и стаж работы по юридической специальности не менее пяти лет, в том числе, как правило, не менее двух лет в качестве судьи.

Вплоть до этого момента, то есть даже еще при Горбачеве, никакого юридического образования вовсе не требовалось».

Юлий Тай подсчитал, что поступление жалоб в эк.коллегию после вступления в силу нормы об увеличенной пошлины снизилось в пять (!) раз.

С нетерпением жду пятикратного улучшения качества текстов - в том числе, по договорному и вещному праву (а не только по вопросам банкротства).

Надеюсь, эта тенденция не замедлит себя проявить.

И, конечно, жду нумерации абзацев в текстах определений.

Как жаль, что эк.коллегия в деле об отличии ареста от ограничения совершения регистрационнных действий по существу вопроса так ничего и не высказала.

Все ограничилось лишь очевидными рассуждениями о правильном распределении расходов про удовлетворении иска об освобождении имущества от ареста.

Очень жаль, был отличный шанс для того, чтобы решить сложный и важный вопрос.

Новый материал на Бусти - лекция об особенностях договора продажи недвижимости, прочитанная мною в октябре 2024.

Как обычно, прилагается презентация.

В общем, очень и очень плохое определение. Разве что, убедительная сила такого рода актов верх.суда весьма невысока и я не думаю, что оно сильно повлияет на договорную практику.

(Кстати, забавно, что в определении коллегия подробно пересказывает позицию апелляции, которая пишет, что договорное преимущественное право признается в практике кассационного суда, этой практике надо непременно следовать. Кажется, вот-вот они напишут - но ведь в России не прецеНдетное право!).

В моей коллекции «юридических уродов» (нетипичных объектов недвижимости) пополнение. Причем настолько мощное, что оно может даже потеснить «короля юридических уродов» - выгребную яму под туалетом типа скворечник как недвижимую вещь.

В деле гражд.коллегии No 18-КГ24-109-К4 (само определение можно не читать, это какой-то несвязный поток сознания) фигурирует такая недвижимая вещь как … бамбуковая роща.

Дело, разумеется, было в столице южнорусской судебной аномалии - в Сочи. Суд признал рощу недвижимостью со ссылкой на прежнюю редакции ст. 130 ГК, в которой среди различных видов недвижимостей упоминались многолетние насаждения.

Бамбук - это сорняк, он не имеет никакой ценности. То, что из него иногда делают какие-то поделки, дела не меняет.

Упоминавшиеся когда-то в ст. 130 многолетние насаждения это такие насаждения, которые служат каким-то полезным целям (яблоневые сады, виноградники и проч.).

Собственно, само упоминание насаждений в ГК было связано с тем, что надо было вовлекать эти объекты в оборот, а право частной собственности на землю (в норме насаждения - это часть земельного участка) при принятии ГК было заблокировано коммунистами. Но что потом полезло под соусом многолетних насаждений, это просто было чудовищно. Я видел дело, где недвижимостью пытались признать посадки многолетнего лука.

В общем, мы расплачиваемся и еще долго будем расплачиваться за то, что мы пока так и не перешли к модели земельного участка как единственной недвижимой вещи.

Только пожаловался, что кроме судебной практики комментировать больше нечего, как тут как тут.

В новостях пишут о том, что Путин подписал закон о «списании кредитов» участникам боевых действий.

Пробежался по тексту. Не увидел, за чей счет банкет. Кто будет возмещать кредитору (банк) прекращенный долг?

Судя по всему, бюджет это делать не будет. Следовательно, банки эти убытки переложат на других заемщиков и заложат в повышенные ставки по кредитам.

В новостях также пишут, что в похожем порядке будут «списаны» долги по ЖКХ.

Следовательно, коммунальные компании тоже заложат эти убытки в тарифы.

PS. Хороший вопрос, насколько это конституционно - давать благо одним частным лицам за счет других частных лиц. Правда, банки почти все государственные сейчас. Частные лица они с довольно большой условностью.

#частное_право_периода_мобилизации

На злобу дня и в связи с предыдущим текстом про нетипичные объекты недвижимости и южнорусскую судебную аномалию.

В одном из сочинских дел, связанных с компенсацией за изымаемые при строительстве олимпийских объектов участки, фигурировала такая недвижимая вещь как заросли орешника.

У нас на ШОРТРИДе практически не бывает скидок, но каждый год в ноябре мы проводим традиционную Черную Пятницу – дарим 2 месяца доступа к сайту при оформлении подписки на год. То есть 14 месяцев подписки вместо 12. В этом году такая акция действует до 30 ноября.
Оформить подписку или запросить счет на компанию можно по этой ссылке.


Еще расскажу про несколько наших недавних материалов, которые советую почитать:

Постановление КС об исковой давности по антикоррупционным искам: почему оно важно для всех? С комментариями – моим и Юлия Тая.

Подрядчик сдал результат работ вовремя, но с недостатками. Можно ли привлечь его к ответственности за нарушение срока сдачи работ? Как всегда блестящий текст от Николая Андрианова.

ВС решил, что при некачественном онлайн-обучении нужно вернуть деньги за весь курс – обзор недавнего дела ВС с прекрасным подробным комментарием эксперта в сфере онлайн-бизнеса Елены Федорук

Участие в иностранных компаниях: когда уведомлять налоговые органы? «Нетленка» от редакции, которая поможет юристу разобраться в теме

В аккаунте на Бусти началась публикация курса из 15 лекций по обеспечению обязательств.

В курсе рассматриваются следующие вопросы: что такое обеспечение обязательств, какие поименованные и непоименованные обеспечения бывают, что такое акцессорность обеспечения, детально разбираются виды вещного (залог, удержание) и личного (поручительство, гарантия) обеспечения.

Можно покупать как по отдельным лекциям, так и оформить подписку на материалы канала.

Ссылка - здесь.