🏠 Рассказываем о видах кровли в строительстве частных домов

На строительном рынке представлено большое количество вариантов кровельных материалов. Для того, чтобы было проще сориентироваться в них, мы расскажем подробнее о некоторых популярных видах.

🟠Металлочерепица
Это один из самых популярных видов кровельных материалов.

Плюсы: скорость и простота монтажа; небольшой вес; оптимальная стоимость.
Минусы: подойдёт не на каждую кровлю; шумность материала – хорошо слышно шум дождя.

🟠Гибкая черепица
В основе лежит прочный и устойчивый к износу стеклохолст. Благодаря покрытию двойной битумной заливкой влага не может проникнуть внутрь, а каменная посыпка предохраняет от УФ-лучей, ветров, снега.

Плюсы: пожаробезопасность, стойкость к влиянию внешних факторов, легкость монтажа.
Минусы: высокая стоимость материала; шероховатая особенность приводит к тому, что на кровле регулярно собирается мусор; монтаж более сложный.

🟠Шифер
В наше время шифер изготавливается из различных цементных смесей. Главным его отличительным признаком является волнообразная форма листов.

Плюсы: хорошая шумоизоляция; долговечность; устойчивость к температурным перепадам.
Минусы: склонность к впитыванию влаги, из-за чего крыша со временем покрывается мхом; высокая хрупкость; большой вес.

🏡Льготная ипотека стала хорошим драйвером на рынке ИЖС

В декабре 2020 года в России была запущена льготная ипотечная программа для индивидуального жилищного строительства. Рассказываем, как изменился рынок ИЖС после появления данной программы.

➡️В 2021 году количество выдач ипотечных кредитов на ИЖС составило 10 тысяч, а доля была на уровне 1%, тогда как к 2023 году выдача выросла до 120 тысяч кредитов, и доля увеличилась до 15%.

➡️За I квартал 2024 года в 3 раза выросла выдача ипотеки по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. По данным ДОМ.PФ, за квартал была выдана 31 тысяча ипотечных кредитов на ИЖС, а общая сумма составила 153 млрд рублей. 99,7% было выдано в рамках льготных программ.

➡️В октябре 2024 года, по данным ДОМ.PФ, было выдано 2,2 тысячи таких кредитов на 28,9 млрд рублей.

⚙Рассказываем о технологиях в ИЖС: термоструктурные панели

Термоструктурные панели представляют собой монолитную конструкцию из вспененного пенополистирола, армированного специальным стальным профилем. Их используют в качестве несущих или ограждающих элементов строительных конструкций.

➡️ Преимуществом таких панелей являются теплозвукоизоляционные свойства, что способствует повышению энергоэффективности построек. Термальное сопротивление панели толщиной всего 140 мм соответствует такому же показателю кирпичной стены толщиной более 2 м. Кроме того, такой материал хорошо применять в затопляемых районах благодаря отсутствию гигроскопичности.

➡️ На сегодняшний день массового применения технология не получила. Одна из причин – высокая себестоимость продукции при малосерийном производстве и, соответственно, высокая цена для конечного заказчика в ИЖС.

🔎Росреестр проанализировал результаты программы сельской ипотеки

С начала действия «Сельской ипотеки» (январь 2020 года) на 1 ноября 2024 года было выдано 97,9 тысяч льготных кредитов.

➡️Больше всего льготные ипотечные кредиты за время действия программы выдали в Приволжском округе – 35%, или 34,1 тыс. На втором месте Центральный федеральный округ, где выдали 16,8 тыс. ипотек (17% от всего объема). Лидерами среди регионов по спросу стали Республика Башкирия (5 821), Удмуртская республика (4 754), Республика Татарстан (4 417), Курская (1 750), Белгородская (1 720) и Воронежская области (1 621).

➡️ На третьем месте среди федеральных округов – Сибирский округ. Здесь с начала запуска программы было оформлено 15,8 тыс. кредитов (16,1%). Среди областей лидерами стали Омская (4,4 тыс. кредитов), Новосибирская (2,5 тыс.) и Иркутская (2,4 тыс.).

🏡Какие ипотечные условия на строительство дома предлагают ведущие банки

☑️ВТБ
Диапазон ПСК: 30,419 – 39,621%
Сумма кредита:
–до 60 млн рублей – для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей
–до 30 млн рублей – для остальных регионов
Первоначальный взнос:
–от 50,1% (без подтверждения дохода и занятости)
–от 25,1% (при подтверждении дохода и занятости)

☑️Сбер
Диапазон ПСК: 30,927% — 35,138%
Сумма кредита: до 100 млн рублей
Первоначальный взнос:
–от 30% (без подтверждения дохода и занятости)
–от 25% (при подтверждении дохода и занятости)

☑️Альфа-Банк
Диапазон ПСК: 27,875% до 30,211%.
Сумма кредита: до 50 млн рублей
Первоначальный взнос: от 50%

❗️Проблема контрафактной продукции на строительном рынке становится всё более значимой

Чаще всего на рынке стройматериалов подделывают сыпучие материалы, включая цемент, гипс, известь и различные сухие смеси. За последний год доля поддельных сухих строительных смесей выросла на 10%, достигнув 30-40%. А доля поддельного цемента составила 25%, увеличившись на 5%.

Сектор ИЖС является особенно уязвимым, поскольку большинство покупателей стройматериалов для строительства частных домов — это обычные граждане, которые покупают материалы самостоятельно и часто выбирают подделки, чтобы сэкономить деньги, забывая о рисках. А использование некачественных материалов может привести к снижению прочности зданий, их обрушениям, укорачиванию срока службы.

✍ Как считается строительный объем здания

Правильный расчёт площади застройки влияет на стоимость строительства, налогообложение, а также на соблюдение градостроительных норм. Поэтому редакция Всеостройке.рф решила рассказать об основных способах расчёта объема здания.

Строительный объем – это величина, отражающая весь объем здания в горизонтальной и вертикальной плоскостях. В расчет берут сумму объемов наземной и подземной частей строения вне зависимости, жилые они или нет.

Основные методы:

✔️Метод площадей
Для каждого этажа считается площадь и умножается на его высоту. Затем суммируются результаты всех этажей;

✔️Метод объемов
Части здания, например, стены, перекрытия и фундамент, рассматриваются как отдельные элементы, их объемы определяются по спецификациям или чертежам. Затем величины суммируются;

✔️Метод трехмерного моделирования
С помощью специального программного обеспечения создается трехмерная модель здания, где можно определить объем каждого из элементов и суммировать их;

✔️Метод составления сметы
Путем разбивки здания на отдельные элементы и определения их размеров и количества составляется детализированная смета с указанием объемов каждого элемента.

🔍Исследование: что привело к росту интереса на ИЖС

Консалтинговая компания «Strategy Partners» провела исследование соотношения объемов строительства МКД и ИЖС за последние 20 лет.

Так, по данным исследования, до 2020 года колебания объемов строительства обоих видов жилья происходили достаточно синхронно. Однако после – объёмы ИЖС стали расти более активно, а в 2021 году впервые превысили объемы МКД.

Как менялся спрос на ИЖС?

🟠В 2006–2007 гг. всплеск интереса был вызван дачной амнистией, благодаря которой собственники уже построенных домов имели возможность зарегистрировать их официально.

🟠Спад в 2010 и 2016 гг. объясняется последствиями экономического кризиса: снижением уровня жизни населения, откладыванием глобальных трат «на потом».

🟠В 2018 г. дачная амнистия была распространена на садовые участки. Это привело к росту ввода жилья населением в 2019 г. В том же году стартовали программы «Сельская ипотека» и «Дальневосточная ипотека».

🟠В 2020–2021 гг., после карантина, люди стали больше интересоваться проживанием в собственном доме, что привело к росту спроса на ИЖС и к внедрению со стороны правительства льготных ипотечных программ.

🟠Однако с 1 июля 2024 г. программа льготной ипотеки завершилась, что вызвало, с одной стороны, всплеск на приобретение жилья в первом полугодии 2024 г., а с другой стороны, снижение активности на рынке жилья после её отмены.

💻Платформа строим.дом.рф поможет заключить договор на строительство дома с помощью эскроу

ДОМ.PФ запустил платформу, с помощью которой подрядчики, занимающиеся строительством частных домов, обеспечат полное раскрытие требуемой информации о себе, проектах, условиях договора, сроках строительства и банках, с которыми взаимодействуют.

Собственники земельных участков смогут в режиме онлайн выбрать подрядчика и заключить с ним договор, используя безопасный механизм эскроу. А для госорганов и банков будет организован доступ к информации и документам в соответствии с законом.

🪙Как падение рубля повлияет на рынок недвижимости?

Падение рубля и рост курса доллара могут сильно влиять на рынок недвижимости, сказала вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.

➡️Возможно подорожание строительных услуг и материалов, что повлечет увеличение цен как на новые объекты недвижимости, так и  на вторичные.

➡️Некоторые инвесторы могут рассматривать недвижимость как более надежный актив в условиях нестабильности рубля и роста курса доллара, что также может стимулировать спрос.

➡️ Важную роль играет и экономическая ситуация: нестабильность экономики при росте курса доллара может негативно сказаться на спросе.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин также считает, что валютные колебания могут повлечь за собой ряд угроз для рынка недвижимости:

➡️Замедление строительства из-за роста издержек, задержки в реализации проектов. Возможно повышение ключевой ставки Центробанка, что приведет к увеличению ставок по ипотечным кредитам и снизит доступность жилья для покупателей.

🔎Россиян всё больше привлекает строительство домов в формате мини-городов

По данным консалтинговой компании «Strategy Partners», масштабы застройки ИЖС увеличиваются, и теперь это все чаще не отдельные коттеджные поселки на 20–50 домов, а большие комплексные территории и мини-города со своей социальной и развлекательной инфраструктурой. Наличие всех необходимых благ, привычных жителям крупных городов, повышает спрос на такие дома.

С другой стороны, отмечают аналитики, создание инфраструктуры приводит к дополнительной финансовой нагрузке на проект. Это, в свою очередь, ведет к удорожанию недвижимости, растягиванию сроков и к смещению обустройства территории на последние этапы реализации проекта. В связи с этим отмечается тренд на строительство ИЖС вблизи крупных загородных отелей для возможности использования их развлекательной инфраструктуры.

🗺 Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую категорию

Процесс перевода земли из категории ИЖС в коммерческую достаточно сложный и требует соблюдения ряда шагов, поэтому важно правильно подготовиться и следовать установленным нормам.

🟠Первый шаг – проверка кадастрового учета участка. Участок должен быть зарегистрирован в Росреестре и иметь кадастровый номер.

🟠Следующий этап – проверка соответствия территориальной зоны участка разрешенному виду использования. Для этого нужно обратиться к Правилам землепользования и застройки и карте зонирования.

🟠Далее идёт процесс получения выписки из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, которая подтверждает, что выбранный ВРИ соответствует территориальной зоне участка и позволяет продолжить процесс перевода.

🟠Последний этап — внесение изменений в кадастровый учет. После получения разрешения от администрации или подтверждения от комиссий следует подать документы в МФЦ или через Госуслуги. В этот момент будет произведено изменение ВРИ в кадастре, что зафиксирует новый статус участка.

📍Подробнее о важных моментах, которые нужно учитывать при переводе земли из категории ИЖС в коммерческую, – в статье.

❕С марта 2025 года владельцам загородных участков нужно будет начинать строительство в течение трех лет, чтобы не нарушить закон. Это предотвратит появление заброшенных участков и уменьшит количество споров в судах.

Собственники должны освоить участок земли под ИЖС в течение трех лет, иначе им грозит штраф.

Постановление о признаках неосвоения земли также находится на рассмотрении, и, вероятно, в скором времени его утвердят.

Штрафы будут  рассчитываться как процент от кадастровой стоимости — для физических лиц 1-1,5%, но не менее 20 тыс. руб. Для юридических — 3-5%, но не менее 400 тыс. руб.
Если кадастровая стоимость неизвестна, штраф для физлиц — 20-50 тыс. руб., а для юрлиц — 400-700 тыс. руб.

Важно также отметить, что конфискация земли не предусмотрена.

🏡Сравниваем индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство

ИЖС и ЛПХ — это виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, которые определяют, что именно можно строить на участке и какую деятельность можно вести.

🟢ИЖС
Участки ИЖС предназначены для строительства жилых домов, и они обычно находятся в черте населённого пункта. На таких участках можно не только строить дом, но и зарегистрироваться для постоянного проживания.

Плюсы:
✔️Возможность построить дом по своему проекту, если он не превышает 3 этажей и 20 метров в высоту.
✔️Специальные ипотечные программы для ИЖС с эскроу-счётом.
✔️Отсутствие обязательств по ведению хозяйственной деятельности.
✔️Разрешено возведение подсобных строений.

Минусы ИЖС:
✔️Ограничение по высоте и этажности дома.
✔️Более высокая стоимость участков по сравнению с другими ВРИ.

🟢ЛПХ
Эти участки предназначены для ведения хозяйственной деятельности, выращивания овощей, фруктов или разведения животных.

Плюсы ЛПХ:
✔️Отсутствие необходимости в постоянном проживании.
✔️Возможность ведения хозяйства для личных нужд — разводить животных, выращивать растения и продавать излишки без налоговых последствий.
✔️Владельцы ЛПХ могут получать льготы и субсидии для развития фермерства, а также льготы для самозанятых.

Минусы ЛПХ:
✔️Площадь участка не может превышать 0,5 гектара.
✔️Запрещено строить дом и проживать на участке, если он расположен вне населенного пункта.
✔️Невозможно привлекать наемных работников.