Недвижимость инсайды

Банки в очередной раз трахнули девелоперов

"Нас ебут, а мы крепчаем", вероятно, именно такой логикой руководствуются уважаемые господа девелоперы. Такая зубастая отрасль, а по итогу с каждым поворотом именно девелоперы оказываются в проебе, а банкстеры с новыми бенефитами.

Весь 2022 год именно банки были бенефициарами "околонулевых ставок". Так как за каждую ставку девелопер накидывал комиссию. Сначала эта комиссия была 0,5% цены за 1% ипотеки, потом быстро выросла до 3,5%-4% цены за 1% ипотеки - дальше больше - 8% цены за 1% ипотеки. Некоторые девелоперы полностью эти проценты "перекладывали" на клиента. Некоторые, по сути давали "скрытую" скидку. Комиссия сразу шла напрямую в карман банка, который ей митигировал риски, что дольщик забухает и проебет свою ипотеку жизни. Но, в итоге козлами отпущения за рост цены выставили девелоперов, а не банкиров. Ведь, они же цены поднимали, а не банки, которые давали такие рискованные займы. Ой.

Сейчас цикл пошел на закрутку ипотеки и банковской, а не девелоперской алчности. Что изменилось?

1. Подняли первоначальный взнос (ПВ) до 30%. Было 20%. Зачем? Ну отсечь лохов и бичей, который во-первых не могут накопить 30%, во-вторых ПВ существует, чтобы в случае не исполнения заемщиком обязательств - то его хату сливают на аукционе и в рамках этого аукциона банк отбивает полностью все деньги из займа. Пузырь дуется, когда банк не сможет отбить бабки банкротившегося заемщика. 30% должны опять обезопасить банки, а не девелоперов. Девелоперам это условие сокращает воронку, а банкстерам прикрывает жопу. Разные процессы, не находите?

2. Программа гос. поддержки сокращается с 12 мультов тела кредита до 6 мультов. Это помощь регионам и массовому сегменту - то есть в выигрыше девелоперы типа ПИКа, Самолета, Гранели и все те кто строит далеко, херов и дешево. Лишний раз бизнес-класс и +/-комфорт классы намекают покупать за свои бабки, а не за государственные.

3. Выдают теперь одну ипотеку с поддержкой в одни руки. Вообще удивительный факт, что этого правила не было изначально. Суть ипотеки - улучшение жилищных условий. Человек с несколькими ипотеками явно уже не свои жилищные условия улучшает. Поэтому появление этого правила лишний раз пнет с рынка незадачливых мамкиных-инвесторов с финансовой грамотностью в районе плинтуса. Это хорошо. Но, девелоперам это лишние 3-5% спроса отрубит.

А теперь следите за руками. Государство снижает размер комиссии, которую платит банкам. И теперь это снижение процента перекладывается на кого? Правильно, - на девелоперов и клиентов девелоперских компаний.

Святая троица банков зеленого, синего и красного цвета теперь хотят за гос. поддержку 7,5% от суммы кредита. То есть - хочешь клиенту дать ставку гос. поддержки - занеси в банк 7,5% кредита. Это опять спровоцирует рост цен, потому что девелоперы эти проценты будут перекладывать на клиента.

Девелоперам как-то надо активнее работать с банками, а то на кол проектного финансирования сели со всякими ковенантами и другими обязами, эскроу счета где надо открывают, долю ипотеки определённого банка гарантируют, комиссию за любой чих платят и каждый раз платят все больше и больше. Какое-то партнерство с элементами манипуляции.

www.group-telegram.com/us/propertyinsider.com/21332

39.4K viewsJan 9, 2024 at 05:35

Банки в очередной раз трахнули девелоперов

"Нас ебут, а мы крепчаем", вероятно, именно такой логикой руководствуются уважаемые господа девелоперы. Такая зубастая отрасль, а по итогу с каждым поворотом именно девелоперы оказываются в проебе, а банкстеры с новыми бенефитами.

Весь 2022 год именно банки были бенефициарами "околонулевых ставок". Так как за каждую ставку девелопер накидывал комиссию. Сначала эта комиссия была 0,5% цены за 1% ипотеки, потом быстро выросла до 3,5%-4% цены за 1% ипотеки - дальше больше - 8% цены за 1% ипотеки. Некоторые девелоперы полностью эти проценты "перекладывали" на клиента. Некоторые, по сути давали "скрытую" скидку. Комиссия сразу шла напрямую в карман банка, который ей митигировал риски, что дольщик забухает и проебет свою ипотеку жизни. Но, в итоге козлами отпущения за рост цены выставили девелоперов, а не банкиров. Ведь, они же цены поднимали, а не банки, которые давали такие рискованные займы. Ой.

Сейчас цикл пошел на закрутку ипотеки и банковской, а не девелоперской алчности. Что изменилось?

1. Подняли первоначальный взнос (ПВ) до 30%. Было 20%. Зачем? Ну отсечь лохов и бичей, который во-первых не могут накопить 30%, во-вторых ПВ существует, чтобы в случае не исполнения заемщиком обязательств - то его хату сливают на аукционе и в рамках этого аукциона банк отбивает полностью все деньги из займа. Пузырь дуется, когда банк не сможет отбить бабки банкротившегося заемщика. 30% должны опять обезопасить банки, а не девелоперов. Девелоперам это условие сокращает воронку, а банкстерам прикрывает жопу. Разные процессы, не находите?

2. Программа гос. поддержки сокращается с 12 мультов тела кредита до 6 мультов. Это помощь регионам и массовому сегменту - то есть в выигрыше девелоперы типа ПИКа, Самолета, Гранели и все те кто строит далеко, херов и дешево. Лишний раз бизнес-класс и +/-комфорт классы намекают покупать за свои бабки, а не за государственные.

3. Выдают теперь одну ипотеку с поддержкой в одни руки. Вообще удивительный факт, что этого правила не было изначально. Суть ипотеки - улучшение жилищных условий. Человек с несколькими ипотеками явно уже не свои жилищные условия улучшает. Поэтому появление этого правила лишний раз пнет с рынка незадачливых мамкиных-инвесторов с финансовой грамотностью в районе плинтуса. Это хорошо. Но, девелоперам это лишние 3-5% спроса отрубит.

А теперь следите за руками. Государство снижает размер комиссии, которую платит банкам. И теперь это снижение процента перекладывается на кого? Правильно, - на девелоперов и клиентов девелоперских компаний.

Святая троица банков зеленого, синего и красного цвета теперь хотят за гос. поддержку 7,5% от суммы кредита. То есть - хочешь клиенту дать ставку гос. поддержки - занеси в банк 7,5% кредита. Это опять спровоцирует рост цен, потому что девелоперы эти проценты будут перекладывать на клиента.

Девелоперам как-то надо активнее работать с банками, а то на кол проектного финансирования сели со всякими ковенантами и другими обязами, эскроу счета где надо открывают, долю ипотеки определённого банка гарантируют, комиссию за любой чих платят и каждый раз платят все больше и больше. Какое-то партнерство с элементами манипуляции.

BY Недвижимость инсайды