Продажи жилья в рассрочку

Уже писали о рисках продажи недвижимости в рассрочку. Сегодня ЦБ разослал соответствующее информационное письмо:

...программы по предоставлению рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья. В случае необходимости продажи жилья на вторичном рынке жилья физическое лицо с большой вероятностью не сможет продать указанное жилье без финансовых потерь...
...
Предоставление рассрочки от застройщика может сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи жилья, что не исключает риски двойных продаж данного жилья и иных неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов. При несостоятельности (банкротстве) застройщика физическое лицо может столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных им для погашения рассрочки от застройщика, без использования счетов эскроу...
...
Застройщики могут столкнуться с ростом просроченной задолженности физических лиц по рассрочкам от застройщиков, что, в свою очередь, может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным кредитными организациями на строительство жилья...

Ну и далее в том же духе, рекомендации, но конкретных ограничений пока никаких. Девелоперы-то не подконтрольны ЦБ.

@NewGosplan

https://www.cbr.ru/Crosscut/LawActs/File/10040

Новости демографии

По словам демографа Х. Фернандеса-Вильяверде, глобальный общий коэффициент рождаемости (ОКР, он же TFR на табличке) составил в 2023-м, вероятно, ~2,17, что ниже коэффициента воспроизводства - 2,2, впервые в истории человечества. Население мира будет сокращаться уже где-то с 2055-го, что соответствует Low-variant projection от ООН.

В общем, снижение рождаемости идет повсюду, причем, что интересно, иногда в более бедных странах быстрее, чем в богатых. Яркие примеры - Турция, Босния и Герцеговина, Иран, Таиланд (тут вообще ОКР уже ниже 1). Но, конечно, самый низкий уровень в Южной Корее - 0,75. Тут понятно, гиперконкурентное общество, Hell Joeson, все такое.

@NewGosplan

И снова о рубле

Пара юань/рубль сегодня на новом минимуме с февраля 2023-го.

Чтобы быть как-то оригинальнее и не повторять все время предостерегали - не шортите рубль, или наши тезисы о курсе, напишем коан-комментарий к графику от ЦБ: все покупают квазивалютные облигации, но валюту не покупают, в итоге спрос на валюту падает, цены на квазивалюту падают, но спрос на квазивалюту растет, потому что все верят, что валюта просто обязана и должна вырасти в цене, но спрос на валюту не растет, растет спрос на рубли, потому что все покупают квазивалюту, номинированную в валюте, но продающуюся, что характерно, за рубли.

@NewGosplan

https://cbr.ru/Collection/Collection/File/55957/ORFR_2025-5.pdf

Американская гео(лого)политика

Наткнулся на забавные карты, показывающие влияние геологии на политику. 100 млн лет назад, в меловом периоде, Северной Америки еще не было, а было два континента, Ларамидия и Аппалачия. По берегам последней жил всякий планктон, отложения которого сформировали очень плодородные почвы. В XIX веке на них выращивали хлопок, именно в этой плодородной полоске на карте концентрировались крупные фермы, естественно, с большой долей рабского труда афроамериканцев. Ну а в наше время графства с высокой долей потомков рабов показывают электоральное поведение сильно отличающееся от соседних графств.

Кстати, и в 2024-м, которого нет на картах, все сохранилось в целом по-прежнему, только одно демократическое графство отошло к Трампу.

@NewGosplan

Недельная инфляция

0,03% (против 0,05% неделей раньше). Все ниже, фактически уже на грани погрешности. 1,56% в годовом выражении. Плодовощи в целом в минус, туруслуги разные в плюс. Практически баланс. Такие недельные темпы - это уровень инфляции в США или Европе, может даже и пониже. Если такие темпы сохранятся, ставку надо раза в два снижать (чего, однако, конечно, не будет, но ждем 18% в июле).

@NewGosplan

https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/86_11-06-2025.html

Иран, Израиль, нефть

Сегодняшние удары по Ирану - ожидаемая неожиданность. Напомним то, что мы писали в апреле 2024-го:

Иран не хочет/не может отвечать на те удары, которые по нему наносят. История с Касемом Сулеймани была очень показательна в этом смысле. В общем, репутация "бумажного тигра" заработана уже довольно давно.

Текущий всплеск в нефти, наверное, достаточно хорошо соответствует ситуации. Небольшая премия к "цене до". Почему небольшая? А чем может ответить Тегеран? Перекрыть Ормузский пролив? Ну, допустим, что технически может. Кто от этого пострадает? Китай, союзник Ирана. Вот он зависит от поставок из Персидского залива. США сейчас за счет сланцевой добычи вообще очень мало импортируют нефти, они близки к статусу нетто-экспортера энергии. Для Израиля мировая цена нефти в сложившейся ситуации, вообще, наверное, далеко не на первом месте.

Еще вариант - удар Ирана или его прокси по суннитским петромонархиям-союзницам США в Персидском заливе. Ну тоже так себе ответ, хотя исключить такой вариант нельзя. Смысла особо нет, хотя вспомним атаку вроде как хоуситов на нефтедобывающие мощности в саудовских Абкайке и Xурайсе в сентябре 2019-го. Прецедент создан.

Если ситуация постепенно затухнет, как, собственно, было со всеми прежними обострениями между Ираном и Израилем, премия в нефти точно так же постепенно сойдет на нет. Если вспомнить Ибн Хальдуна, то какой-то асабийи (она же пассионарность в терминологии Л. Гумилева) в действиях Ирана мы давно уже не наблюдаем. Может нет возможности, может, желания, может ни того, ни другого. Хотя, конечно, сейчас Тегеран просто приперт к стенке и отсутствие хоть какой-то реакции будет означать полное политическое банкротство. Так что есть риск эскалации.

Но есть и другие варианты развития событий. Например, какие-то спровоцированные атакой Израиля внутренние волнения в Иране. Хотя может быть и наоборот - "единение вокруг флага". Исключить тоже нельзя, как и возможность удара Израиля именно по нефтяной инфраструктуре. Так что, в общем, свежая геополитическая премия к цене нефти в 5-10%, наверное, оправдана, а дальше все будет зависеть от развития ситуации.

@NewGosplan

О нефти

Для читателей нашего канала текущее развитие событий сюрпризом не стало. Писали еще в январе по итогам прошлого года:

1) Иран. Главный лузер 2024-го. Децимация Хизбаллы в Ливане, свержение Асада в Сирии, в итоге полу-ликвидация «оси сопротивления» (хуситы и иракские структуры пока целы). В 2025 есть далеко ненулевые шансы удара Израиля по инфраструктуре Ирана, писали об этом ранее.

В 2024-м Тегеран показал свою слабость, и Израиль решил пойти дальше. Ничего удивительного.

По нефти. Опять же, повторим то, что писали еще в октябре 2024-го:

Многие удивляются - как же так, Иран бомбит Израиль, Израиль бомбит Ливан и Сирию, все друг друга на Ближнем Востоке бомбят, а нефтяные котировки... ну так, подросли, но чуток.

Кажущийся парадокс объясняется просто. Рынок плюс-минус ко всем этим ближневосточным историям привык, и уже давно. И к угрозам ударов по иранским ядерным объектам, и к угрозам Ирана перекрыть Ормузский пролив. Все эти разговоры, они же не в первый раз - угрозе перекрытия Ормузского пролива уже лет сорок, наверное. Поэтому, все риски воспринимаются скептически. Пока нет угрозы непосредственным пунктам производства/переработки/транспортировки нефти, все происходящее рынок нефти не особо волнует.

Поэтому сейчас основное внимание не обмену ударами, а тому, на что они направлены. Если будет серьезно (серьезно!) повреждена иранская инфраструктура добычи и транспортировки нефти, тогда да, рынок отреагирует (и, возможно, сильно). Или, как вариант, если Иран серьезно повредит инфраструктуру Израиля (электростанции), что теоретически может послужить предлогом для ответа по иранской нефтянке. Если нет - текущая премия в нефти пойдет вниз.

@NewGosplan

О банках

Вовсю идет распродажа субординированных облигаций одного достаточно крупного банка (кто в рынке, тот в курсе о чем идет речь). К чему бы все это? Мы не знаем, но кто-то из держателей субордов целенаправленно выходит.

C другой стороны, ничего удивительного. Писали еще в сентябре прошлого года:

Банковский сектор обладает свойством накопления рисков. Пока, например, нет сколь-нибудь массовых дефолтов - все хорошо, и под этот праздник жизни можно, например, распускать резервы (а это прибыль) и не создавать новые (или создавать, но недостаточно). А вот как только что-то в системе сломается (а шанс того, что сломается при ставке 19% и реальной ставке больше 10% - немаленький), все может измениться очень быстро. Если пойдут среднекрупные дефолты - и опа, придется опять создавать резервы под потери. Или потребкредиты - тут вообще ухудшение ситуации уже в июле пошло некоторое. Или захочет, наконец, ЦБ придушить всякие траншевые ипотеки и потребкредитование заодно...

Резюмируя, банковский сектор - бизнес циклический с высокой бетой на состояние экономики в целом. Так что пока она хорошо растет - все прекрасно. Но идет и накопление риска и это тоже надо учитывать.

@NewGosplan

Викрам Пуния – Россия привлекает таланты

Предприниматель Викрам Пуния приехал в Россию из Джайпура еще в 1990-х и с нуля построил одну из крупнейших фармацевтических компаний - «Фармасинтез». В 2009 он принял российское гражданство.

Теперь Викрам Пуния и в тг - @vikrampuniya

Заметим, что именно фарма имеет большие основания называться высокотехнологичным бизнесом, а не злоупотребляющий этим определением ИТ-сектор. При этом фарма часто сталкивается с весьма специфическими проблемами, о которых мы писали раньше – сверхзащита авторского права и патентный троллинг, на которых иногда наживаются западные компании.

@NewGosplan

На рынке новостроек намечается перепроизводство, пишет Ъ

Более 30 российских регионов имеют признаки серьезного затоваривания на рынке квартир в новостройках. Во многих субъектах РФ объем предложения значительно превышает уровень платежеспособного спроса: даже снижение объемов запусков новых проектов не помогает избежать избыточного объема предложения. У участников рынка одна надежда на снижение Центробанком ключевой ставки, что должно привести к улучшению ипотечного кредитования.

В распоряжении “Ъ” оказалось исследование Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), из которого следует, что в 28 российских регионах сформировалась ситуация, при которой риск наступления кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий». В список таких регионов, в частности, попали Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области. Ситуацию в целом по России аналитики также характеризуют как «высокорискованную».

Дело не в ставке ЦБ РФ, она, конечно, слишком высокая, но не думаю, что ее снижение принципиально что-то изменит. Ситуация льготной ипотеки, задуманной изначально как краткосрочная мера в ковид, привела ко множеству искажений рынка. Искусственное раздутие спроса и цен - важнейшие из них.

Девелоперы любят рассуждать об отложенном спросе. Вот, мол, снизьте ставку и пойдут покупатели. Но ведь логика отложенного спроса работает и наоборот. Льготная ипотека переложила спрос из будущего на 2021-24 годы, искусственно подстимулировав покупателей в эти годы за счет, скажем, 2025-30. Так что сейчас вполне может оказаться, что спроса-то и нет. Все кто хотел - ипотеку взяли, льготную. Да и более того, взяли те, кому для жизни жилье и не нужно - под аренду. А теперь говорят про отложенный спрос - а он есть? А на это еще наложим демографию. Еще говорят про дефицит жилья. А он есть? Или это просто очередной миф, который все повторяют? Хотя, тут, конечно, вопрос критериев - если у каждого россиянина нет пары студий в 15 м2 для сдачи двум другим россиянинам, то, наверное, дефицит имеется. Шучу, но качественного анализа "дефицита", а не просто некоторых некорректных международных сопоставлений я не видел.

@NewGosplan

https://www.kommersant.ru/doc/7799528

Недельная инфляция

0,04% Около нуля, короче . Накопленная с начала июня - 0,08% (2% аннуализированно, ниже, чем в Японии). Ну и, разумеется, ниже таргета ЦБ.

Инфляционные ожидания населения, кстати, тоже снизились с 13,4% до 13%. Последняя информация довольно бессмысленна (так как предполагает, что 2 тыс. случайно опрошенных граждан лучше предсказывают инфляцию, чем десятки тысяч специально обученных сотрудников ЦБ РФ, профессионально такими прогнозами занимающихся, и все время при этом ошибающихся), но на нее обращает внимание ЦБ РФ, так что смысл в ней чудесным образом появляется (с точки зрения прогноза действий центробанка). Может ЦБ стоит заказывать опрос не ООО инФОМ, а там, тарологам каким-нибудь? Вдруг они лучше прогнозируют?

В общем, то, что ЦБ не снизил до 19% на прошлом заседании - ошибка, в июле уже надо снижать фигуры на три.

@NewGosplan

https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/90_18-06-2025.html

Нападут ли США на Иран?

Сегодня друг рассказал о двух high-frequency indicators:

1) Индекс лобстера. Перед переброской войск куда-то сильно далеко солдатам дают Deployment Meal - лобстеров и стейки.

2) Индекс пиццы. Пиццерии и прочие едальни рядом с Пентагоном получают большие вечерние заказы - значит в Пентагоне сидят допоздна и что-то срочно планируют.

@NewGosplan

Потребительский спрос ослабевает

Судя по Сбериндексу. Годовой темп роста реальных потребительских расходов по сравнению с предыдущей неделей замедлился с 2,7% до 1%. Ну и вообще видим плавное сползание по сравнению с 2024-м.

Можно смотреть разные категории, забавный high-frequency indicator.

@NewGosplan

https://sberindex.ru

Проценты по депозитам снижаются

Максимальная ставка привлечения вкладов населения от десяти крупнейших банков уже ниже 19% (впервые с сентября 2024-го). Депозитные ставки идут впереди ключа ЦБ РФ, по факту центробанк лишь реагирует на реальный спрос на кредиты, который падает. А с ним падает и потребность банков в фондировании.

Кстати, max-ставка по депозитам уже упала с пика в 22,3% в декабре 2024-го до 18,9% сейчас. 3,5 фигуры, уже ощутимо. Ну и что, как там поживает миф о "навесе вкладов"? Кто-то рванулся с депозитов в недвижимость или валюту? Не похоже. Где же обещанные толпы вкладчиков с деньгами, сметающие все на своем пути? Не стоит их ждать и при дальнейшем падении ставок: при текущей инфляции и 8-10% может скоро стать неплохой доходностью.

@NewGosplan

https://www.cbr.ru/statistics/avgprocstav/

Глава КАМАЗa: "это не просто охлаждение рынка, это коллапс"

Из интервью С. Когогина РБК:

Сегодня на рынке большегрузных автомобилей наблюдается избыток китайского транспорта. В отдельных сегментах их доля достигает 80%.

— Китайцы вышли на рынок в избытке: до повышения утильсбора, до 1 октября 2024-го, ввезли более чем достаточное количество техники, часто не соответствующее нашим техническим регламентам. В прошлом году было продано около 120–130 тыс. грузовиков, а в этом году продажи будут на уровне примерно 55 тыс. штук.

В 2023–2024 годах люди приобретали технику, рассчитывая на рост экономики и ВВП. Баланс же российского рынка лежит в пределах 75 тыс. машин в год, и нам всегда этого объема хватало. Но КАМАЗ за последние три года переориентировал основные поставки на силовые ведомства — с этой задачей мы справляемся. На свободном рынке мы не могли удовлетворить повышенный спрос: рынок вырос с 70 тыс. почти вдвое, и китайцы его заполнили.

Кроме того, уход европейских поставщиков заставил КАМАЗ полностью перепроектироваться, указывает Когогин. Это стоило времени и доли рынка.

— Также у нас была техническая проблема — уход от европейских поставщиков и замена комплектующих: мы фактически перепроектировали машину и сделали огромный объем работы по локализации. Это нас притормозило. Сейчас мы отвоевываем свою долю — 30–40% рынка. Но разбалансировка продолжается: около 85% коммерческого транспорта продавалось через лизинг, и сегодня при двойной ставке лизинг неокупаем. В результате порядка 50 тыс. грузовиков скопилось на складах лизинговых компаний, добавьте к этому еще не распроданные стоки китайских дилеров, которые мы оцениваем сейчас в 40 тыс., — это не просто охлаждение рынка, это коллапс.


Писали о проблемах рынка ранее.

@NewGosplan

https://www.rbc.ru/interview/business/20/06/2025/68541de39a79472b00a1978e

Девелоперы "сдвигаются вправо"

С ПМЭФа кучно пошли новости про застройщиков.

1. Вице-премьер Марат Хуснуллин: "У нас кризиса в отрасли сейчас нет. Есть определенные трудности, связанные с финансированием и высокой ставкой по ипотеке, но кризиса у нас как такого нет", - сказал он.

При этом, сообщил он, мониторинг показывает "опасную тенденцию", что на полгода вправо сдвинулись сроки строительства новостроек, где купили квартиры около 106 тысяч семей.

2. Но об этом уже позаботились, переживать не стоит. Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин сообщил, что действие моратория на штрафы для застройщиков жилья за задержку передачи квартир дольщикам продлят на вторую половину 2025 года.

Что это за мораторий такой? И тут наша рубрика "сам себя не похвалишь - никто не похвалит". О поблажках для застройщиков писали еще в июле 2024-го, предупреждали.

Но вообще все не ахти даже с мораториями - по словам Файзуллина, в стройке находится 117 млн м2 многоквартирного жилья, распроданность проектов — 56%. Минстрой тревожит, что приток средств дольщиков в этом году оценивается всего в 700-800 млрд руб., а для устойчивой работы системы нужно 1,6-1,8 трлн.

Интересно, что значит "нужно"? У нас же вроде бы рыночная экономика? Если нет спроса, если льготная ипотека вымыла будущий спрос, то откуда эти 1,6-1,8 трлн возьмутся?

3. Ну и вишенкой на торте гендиректор "Дом.РФ" Виталий Мутко. Он заявил, что процедуру банкротства застройщиков, неспособных самостоятельно выполнить обязательства, необходимо упростить, чтобы завершать проекты силами банков можно было быстрее.

А вот с этим я, пожалуй, соглашусь, мысль правильная. Вообще у нас нет эффективной процедуры банкротства для крупных компаний, а ля Chapter 11, а это бы привело к оздоровлению экономики. А то зомби-компаний, постоянно просящих о помощи из бюджета, развелось уже порядочно.

@NewGosplan

https://realty.ria.ru/20250620/husnullin-2024152640.html
https://realty.ria.ru/20250619/minstroj-2023919664.html
https://realty.ria.ru/20250620/mutko-2024410637.html

Иран, США, нефть

Удары США по Ирану пока особо нефтяной рынок не впечатлили. Угрозы Ирана перекрыть Ормузский пролив тоже. Все уже привыкли, что ответная реакция Ирана больше словесная, поднятие красного флага мести над мечетью в Куме (кстати был там в свое время), и все такое.

На убийство Касема Сулеймани в январе 2020-го Иран ответил ударами по пустыне, при этом заранее предупредив. С тех пор все шло в том же духе - удар Израиля по консульскому зданию Ирана в Дамаске, потом убийство Исмаила Хании в Тегеране. И мягко говоря сдержанная реакция Ирана. По сути - никакая. А если реакции никакой нет, то и нет смысла считать Иран серьезной угрозой. Видимо, именно такой логики стал придерживаться Израиль.

Вот теперь и США присоединились. Причем отсутствие реакции со стороны Тегерана приводит к все большим требованиям Израиля и США. Вот, тот же Трамп теперь открыто пишет о смене режима в Иране:

"It’s not politically correct to use the term, “Regime Change,” but if the current Iranian Regime is unable to MAKE IRAN GREAT AGAIN, why wouldn’t there be a Regime change??? MIGA!!!"

Аппетит приходит во время еды.

@NewGosplan

Объем нераспроданного жилья

Довольно быстро растет - по данным ДОМ.РФ уже 80 млн квадратов. Это 1 млн квартир если по 80 м, но, учитывая что застройщики предпочитали в последнее время клетушки, скорее ближе к 2 млн. Впечатляет динамика - с 56 млн в 2021-м до 80 сейчас. По идее рассрочки (1,4 трлн, 17% ДДУ) тоже считаются, как уже проданное жилье, так что это тоже надо учитывать - реальный объем может быть выше.

При этом падает покрытие эскроу проектного финансирования (71% против 85% год назад), средневзвешенная ставка по проектному финансированию - 10,6% против 7% год назад. При этом выросла доля кредитов, выданных по ставке более 20% (16% против 4% год назад). Нда...

@NewGosplan

https://дом.рф/upload/iblock/586/gfiorswbbt4o751m242psoq571mfhy8g.pdf

А что с коммерческой недвижимостью?

Оказывается перезастрой не только в жилье, но и тут. Ъ о складской недвижимости:

На начало июня в логопарках Москвы и Подмосковья пустовало 1,1 млн кв. м, включая предложение в субаренду, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Это в 5,3 раза превышает показатель июня прошлого года. В Nikoliers заметили рост в 4,5 раза за год, до 537 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей в общей структуре складского предложения, по данным IBC Real Estate, за год увеличилась на 2,6 процентного пункта (п. п.), до 3,3%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 1,4 п. п., до 2,2%, говорят в Bright Rich | Corfac International.
...
Одновременно в Москве и Подмосковье на рынок выходит много спекулятивных объектов, говорит Ольга Кашкарова. Девелоперы, по словам директора по коммерческой недвижимости Level Group Александры Захаровой, активизировались в прошлом году на фоне рекордно низкой вакансии. В результате, по подсчетам NF Group, до конца года в Москве заявлен ввод примерно 1 млн кв. м незаконтрактованных площадей.

@NewGosplan

https://www.kommersant.ru/doc/7832626

Нефть

Как мы и предполагали, вся недавняя геополитическая премия в нефти благополучно сдулась. Котировки Brent уже ниже, чем были за пару дней до атаки Израиля. Иран тут объявил, что Израиль признал поражение, так что Ормузский пролив перекрывать больше и не требуется)))

@NewGosplan